Приобретение квартиры под инвестиции – одна из самых актуальных операций на рынке недвижимости. Сначала инвестор вкладывает определенную сумму для покупки жилья, а после перепродажи имеет выручку.
В статье мы рассмотрим, что важно знать о выборе квартиры для инвестиций, какое местоположение, этажность, планировка, отделка квартиры предпочтительнее для покупки.
Зачем инвестировать в недвижимость
Некоторые специалисты полагают, что инвестирование средств в жилую недвижимость – вариант, в котором невозможно потерпеть убытки. На деле оказывается, что для перепродажи инвестор должен обращать внимание на ряд факторов, от которых зависит цена в дальнейшем. Например, оформлять квартиру для инвестирования в мегаполисе намного выгоднее, чем в небольшом городке. В данном случае на стоимость жилья будет влиять спрос, ведь в крупных центрах живет больше потенциальных клиентов. За последние годы актуальность инвестиций значительно возросла. По мнению экспертов, вложения в недвижимость имеют самый низкий процент риска, если сравнивать с другими секторами экономики, такими как торговля на биржах, инвестирование в стартапы и т. д. Также одной из главных положительных черт считают стабильность: доход инвестора может быть долгосрочен, например, при сдаче квартиры в аренду.
Новички могут задаваться вопросами: почему стоит инвестировать в недвижимость именно сейчас, почему люди предпочитают это занятие и так далее. Дело в том, что с каждым годом спрос на жилье в крупных городах растет. Цена за 1 квадратный метр площади постепенно увеличивается, все больше семей хотят перебраться в оборудованные новостройки. Можно сделать вывод, что инвестиции будут оставаться актуальными еще долгие годы, особенно в мегаполисах. Также инвесторов привлекает доступность вложений и простота оформления сделок. Для передачи квартиры новому жильцу согласовать документы достаточно просто, при этом получив неплохой доход от такого предложения.
Быть инвестором можно в любой стране, ведь в больших городах появляются новостройки. Например, купив квартиру на этапе застройки в Москве, владелец (инвестор) в среднем получает около 8% от перепродажи. Такие цифры актуальны для сделок, когда недвижимость продается новому хозяину сразу. Есть и другой вариант – получать прибыль ежемесячно, пригласив в квартиру квартирантов. Уже на начальном этапе покупки инвестор четко понимает, для каких целей ему понадобится тот или иной вариант. Самое главное – изучить как можно больше информации о недвижимости в данном районе, сделать оценку деятельности конкурентов.
Что учесть при выборе квартиры для инвестиций
На конечную стоимость недвижимости для инвестиций влияет большое количество факторов. Перед покупкой специалисты рекомендуют отслеживать старты продаж квартир в новостройке, их начальную стоимость и сроки окончания работ. Для получения информации можно воспользоваться профильными форумами в интернете, где проводят время другие инвесторы.
Чтобы получать актуальную информацию о новостройках в городе, рекомендуется выбирать качественные форумы или сайты. Как правило, участники делятся там полезной информацией: насколько развит район для жилья, какие постройки там планируются в будущем. Некоторые пользователи обладают информацией по поводу застроек, процесс которых еще не начался. Другими словами, форум – это место, где инвестор может получить свежую и достоверную информацию. Логично, что уровень развития инфраструктуры (удаленность от общеобразовательных учреждений, транспортных путей, торговых центров) влияет на текущие цены и их динамику. Чтобы не ошибиться при выборе квартиры, существует список, по которому оценивают объект опытные инвесторы.
Какую квартиру стоит купить под инвестиции (на что обратить внимание при оценке недвижимости):
- Оценить хорошие варианты квартир по выгодной цене в перспективных районах города, узнать о них как можно больше информации.
- Из понравившихся вариантов выделить несколько жилых комплексов, отслеживать новости по застройке и старт начала продаж. Большинство инвесторов считает, что главные критерии выбора – цена и месторасположение.
- Провести анализ недвижимости, выявить потенциальных лидеров. Как правило, не все квартиры в новостройке пригодны для инвестиций. Задача специалиста – на старте продаж найти те варианты, которые будут пользоваться спросом среди клиентов. Например, это может быть недвижимость с хорошим видом из окна или актуальной планировкой.
- Представить себя на месте покупателя. Чтобы добиться успеха в продаже недвижимости, специалист должен думать как свой клиент. Представить, насколько комфортно и удобно будет жить в тех или иных условиях, для кого подходит планировка квартиры и т. д. Если все условия для жилья соответствуют требованиям инвестора, скорее всего, его захочет и другой покупатель.
- Не вестись на поводу у менеджера и застройщика. Как правило, некоторые новостройки выглядят не так, как планировались. На официальных сайтах с новостями может быть представлен вариант идеального ЖК, а на деле окажется совершенно другой результат. Поэтому инвесторам стоит оценивать все риски, по возможности рекомендуется проверить репутацию застройщика.
Новостройка или вторичка
Перед инвестором стоит сложный выбор: какую квартиру лучше купить для инвестиций, насколько актуальны новостройки и вторички на рынке недвижимости за последние несколько лет. Чтобы ответить на эти вопросы, специалист должен понимать, какие положительные и отрицательные черты можно найти в каждом из вариантов.
Чтобы знать, как выбрать квартиру для инвестиций, нужно изучить плюсы и минусы новостроек. Как правило, при покупке недвижимости в новостройке инвестор рассматривает выгодные предложения, связанные с ценой. И правда, первоначальная стоимость квартиры достаточно низкая, а до момента сдачи жилья в эксплуатацию в среднем проходит от 2 до 3 лет. За этот промежуток времени цена возрастает на 15–30% (в зависимости от условий и района), при этом вторичное жилье может повыситься в стоимости максимум до 10%. Немаловажный фактор – выгода от аренды. Владелец недвижимости в новостройке может рассчитывать на повышенный доход, так как новостройки ценятся среди клиентов. Другая положительная черта – большая ликвидность. Как отмечают опытные инвесторы, дела на рынке продаж с такими квартирами идут намного лучше, чем с вторичными вариантами. Даже через несколько лет после окончания работ планировка и здание считаются новыми и актуальными, потому продавать такое жилье достаточно просто.
Помимо положительных сторон, есть и отрицательные. Покупка жилья в новостройке может оказаться неудачной. Главный риск – неуверенность в результате. В последние годы изменение параметров проекта (количество этажей, условий для проживания) регулируется застройщиком, поэтому он вправе вносить их в процессе застройки. Грубо говоря, инвестор на выходе получает «кота в мешке», с которым в дальнейшем предстоит работать. Стоит только предположить, что изменения в проекте идут не в сторону жильцов, и вероятность продать такую квартиру уменьшается. Помимо этого, стоит отметить и другой риск – сроки или задержки строительства. Из-за непредвиденных обстоятельств застройщик может временно прекратить работы или закончить проект не в указанный срок, из-за чего теряет прибыль инвестор. Проблемы могут возникнуть в случаях, когда для совершения сделки на начальном этапе брался кредит в банке. Можно сделать вывод, что в таком случае нужно рассчитать сумму первого взноса, рентабельность и ставки.
Новичкам следует понимать, что любое вложение инвестора – это риски, порой незначительные. Однако для успешного завершения дела нужно проделать огромную работу, оценить ситуацию на рынке и сравнить цены конкурентов. Можно заметить, что даже покупка квартиры в новостройке имеет свои плюсы и минусы, поэтому следует рассмотреть вариант вторичного жилья.
Перед тем как изучить, где лучше купить квартиру для инвестиций, стоит рассмотреть преимущества и недостатки вторички. Вторичное жилье – вариант, который также может быть рассмотрен инвесторами. В данном случае будущий клиент может рассчитывать на благоприятные условия для проживания, ведь в обжитом районе уже устоявшаяся инфраструктура. Другими словами, жильцы могут быть уверенными, что в один день перед их окнами не начнется стройка, которая может испортить вид из окна и создавать посторонний шум. В этом преимущество вторички, ведь снизить ликвидность квартиры практически невозможно. Если новостройки – это возможные риски, то в случае данного варианта жилья их очень мало.
Купив инвестиционную недвижимость на рынке, владелец может сразу же сдавать ее в аренду. Если перепродавать квартиру новому владельцу, выгода от сделки может достигать 5% от покупки. Месячная аренда для вторичного жилья не очень выгодна, ведь срок окупаемости может достигать 20 лет. Как считают эксперты, сдача жилья подходит для тех инвесторов, которые хотят не получить дополнительный доход, а сохранить уже имеющуюся сумму, особенно в период кризисов и колебания курса валют.
В то же время, приобретая вторичное жилье, инвестор может столкнуться с проблемами. Самая глобальная из них – оформление сделки. Так как у квартиры уже есть владелец, все документы придется заключать с ним. На практике можно встретить тысячи ситуаций, когда бывшие хозяева жилья обманывали покупателя, который уделил достаточное количество времени и сил сделке. Например, в недвижимости может быть прописан родственник или наследник квартиры, который в любой момент может появиться на пороге с требованием своей доли. Случаев очень много, поэтому риск оказаться обманутым довольно велик.
Следующий нюанс – низкое качество коммуникаций и условий для жилья. За длительный период в квартире могла испортиться проводка, поломаться лифт или вентиляция. Перепродать некачественную недвижимость сложно, а обманывать клиентов не хочется. Чтобы не ошибиться при покупке вторичного жилья, специалисты рекомендуют рассматривать комплексы, в которых недавно проводился капитальный ремонт.
Расположение недвижимости
Чтобы инвестировать деньги в жилую недвижимость, инвестор должен побеспокоиться о ее расположении (районе). При покупке квартиры стоит учитывать не только ее удаленность от центра, но также наличие транспортных путей и развитость инфраструктуры. На практике встречается множество ситуаций, когда жилье вдали от центральной части города пользуется популярностью среди потенциальных клиентов. Например, если возле ЖК находится деловой или торговый центр, прямо у дома построена детская площадка, а поблизости расположена приличная школа, квартиры в таком месте разбирают моментально. Аналогичная ситуация с автобусными остановками, метро и загруженностью на дорогах. Чтобы приобрести качественную квартиру, нужно в первую очередь оценить район. Если он кажется небезопасным или заброшенным, можно сразу отбрасывать такой вариант. Как уже было сказано, задача инвестора – посмотреть на жилье глазами клиента, оценить ситуацию со стороны, а после делать выводы. Гнаться за количеством проданных квартир не стоит, ведь в любой момент те самые риски могут сработать, а ущерб за них понесет владелец недвижимости.
Высотность дома
Выбор квартиры для инвестиции зависит также от количества этажей в доме. Некоторые эксперты считают, что сейчас в моде небольшие комплексы (4–5 этажей), а другие уверены, что жилье продается лучше в высоких зданиях (до 15 этажей). На самом деле актуальная высотность недвижимости разная в регионах, поэтому отталкиваться нужно от размеров города. Если это мегаполис, предпочтительнее обращать внимание на высотки, а если место не очень большое, то можно обойтись апартаментами в небольшом здании. Раньше покупка квартиры на первом и последнем этажах считалась неудачной, но в наши дни все поменялось. Некоторые также предполагают, что оформлять сделку на жилье на 13 этаже опасно, ведь это несчастливое число. Чтобы уберечь себя от лишних проблем, инвестор может выбрать понравившийся вариант на любой высоте, при этом доказав преимущество этого жилья. Например, с последнего этажа может открываться прекрасный вид из панорамных окон на город, а на первом у хозяев есть возможность переносить мокрые зоны в процессе ремонта.
Если тщательно изучить район, можно обнаружить транспортные магистрали или трассу вблизи жилого комплекса. Таких домов следует избегать, ведь постоянный шум и выбросы в атмосферу могут спугнуть всех клиентов.
Наличие инфраструктуры
Развитая инфраструктура влияет не только на стоимость, но и на заинтересованность клиента. Инвестору важно показать покупателю, что в районе имеются все условия для комфортного проживания. Это могут быть различные учреждения для детей, парки, площадки, развлекательные центры. Бывают и ситуации, когда жилой комплекс возводится на пустой местности. В таких случаях инвестор должен убедиться, что параллельно с застройкой дома ведутся работы по улучшению инфраструктуры района. Главное, чтобы проекты были в планах: новые объекты инфраструктуры наверняка привлекут желающих купить жилье.
Планировка и отделка квартиры
Тренды на квартиры для инвестиций меняются каждый год, поэтому за рынком недвижимости нужно обязательно следить. Например, последние несколько лет считают современными европейские и классические планировки. В отдельную группу можно выделить квартиры-студии, которые подходят для холостяцкой жизни. Европейский вариант представлен кухней-гостиной и несколькими отдельными комнатами. В такой недвижимости учитывается каждый квадратный метр по причине экономии средств. В квартире европейского типа можно использовать кухню-гостиную как два отдельных помещения, разделив территорию перегородкой или занавеской. В крупных городах это один из самых популярных вариантов, так как стоимость каждого метра очень высока.
Классические квартиры представлены небольшой кухней и несколькими комнатами. Сразу хочется заметить, что в таком жилье приходится переплачивать за квадратные метры, которые занимает пространство в коридоре и т. д. В зависимости от условий инвестор выбирает подходящую квартиру для будущих клиентов, основываясь на собственном вкусе.
Квартиры-студии представлены одной большой комнатой, в которой одновременно находится и кухня, и спальня. Жилье такого типа можно найти в большинстве новых комплексов в городах России, это очень популярная планировка. Конечно, жить в квартире-студии целой семьей будет неудобно, зато это отличный вариант для одиноких людей.
Выбор квартиры для инвестиций в первую очередь зависит от инвестора. Как показывает опыт, перепродать или сдать недвижимость быстрее получается в тех районах, где хорошо развита инфраструктура. Если ЖК находится вблизи центральной части города, такое жилье стоять без дела не будет. До успешно совершенной сделки специалист проходит длинный путь: от оценки квартиры до всевозможных рисков при ее покупке. Учитывается не только район, но и высотность дома, его планировка и отделка. Также важную роль играет состояние здания: сейчас намного охотнее заселяются в новостройки, нежели во вторичные комплексы. Чтобы иметь успех и продавать недвижимость, инвестору нужно научиться анализировать и думать как покупатель.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.