Самые востребованные квартиры в строящихся жилищных комплексах обычно раскупаются еще на стадии строительства, по договору долевого участия с застройщиком. Тем, кто срочно хочет приобрести жилье в новостройке, придется в большинстве случаев заключать договор переуступки прав (цессии).
В статье мы рассмотрим нюансы покупки квартиры по переуступке прав в новом доме, что означает понятие переуступки, на что обратить внимание при выборе жилья, как правильно оформить сделку, какие документы подготовить, сколько будет стоить.
Что значит покупка квартиры по переуступке в новостройке
В соответствии с действующим законодательством РФ, заключая со строительной компанией ДДУ, лицо получает первоочередное право на недвижимость, которое можно впоследствии передать другим лицам сколько угодно раз до введения здания в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.
Эта сделка, в которой участвуют продавец, покупатель и застройщик (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома), носит название договора переуступки квартиры. Участие застройщика необходимо для решения с ним возможных спорных моментов.
Условия и требования к сделке
Купить квартиру по переуступке прав можно только на стадии строительства здания. Согласно закону, участник долевого строительства уступает права требования по ДДУ исключительно после того, как цена сделки будет оплачена новым участником долевого строительства или при переводе на него долга.
Вариантов переуступки прав на жилье в новостройке несколько. Чаще обычного оформляется переуступка прав собственности при договоре долевого участия, бывает и переуступка пая. Самый надежный вариант – передача прав требования по ДДУ, поскольку лишь данный документ – гарантия исключительного и подтвержденного государственной регистрацией права собственности.
Совершая эту сделку, покупатель приобретает не саму квартиру, а право потребовать ее передачу от застройщика. Вместе с тем у него появляются все связанные с долевым строительством риски, а также обязанности, касающиеся исполнения пунктов ДДУ (в том числе необходимость оплаты взносов при имеющейся задолженности и приемки жилья по акту приема-передачи в оговоренные сроки).
Кто может предлагать квартиры в строящемся доме по цессии
Продажа квартиры по переуступке может происходить по разным причинам.
Продавцов условно можно разделить на несколько категорий:
- Инвесторы – частные лица, которые покупают квартиры; юридические фирмы с миллионными оборотами; закрытые паевые инвестиционные фонды, специализирующиеся на недвижимости.
- Подрядчики. К ним относятся юридические лица по оказанию различных услуг (например, строительных), с которыми застройщик расплачивается готовым жильем.
- Физические лица, которые приобрели квартиру для себя, но решившие ее продать.
Продавец получает возможность быстрого заработка, ведь в начале строительства при формировании проектной документации цена на недвижимость ниже, а к моменту сдачи здания в эксплуатацию возрастает.
Выгода покупателя в том, что по цессии квартиру можно купить дешевле, чем на первичном и даже вторичном рынке.
Как правильно выбрать квартиру по переуступке в новом доме
Приобретая недостроенное жилье, необходимо по возможности свести к минимуму все возможные риски. Сначала необходимо выяснить, есть ли разрешение на строительство дома, проектная декларация (чтобы убедиться, что дом действительно будет возведен), узнать, почему продается право требования именно этого жилья. Возможно, подвох заключается в его качестве (например, продавец обнаружил технические нарушения и недочеты в строительстве).
Тщательно осмотрите квартиру, уделив особое внимание стенам, потолкам, окнам, трубам, вентиляционным системам. Выясните, какова площадь помещения, так как иногда застройщики ошибаются в расчетах. Рекомендуется воспользоваться помощью независимого эксперта.
При проверке документов прежде всего попросите продавца предоставить оригинал договора долевого участия и тщательно проверьте его. В нем должны не только стоять печати и подписи застройщика, но и отметка о регистрации в Росреестре. Кроме того, изучите права и обязанности дольщика, запросите акт сверки взаиморасчетов. В нем указано, как он оплачивал стоимость строящегося жилья – полностью или частично. Если оно не оплачено в полной мере, по договору задолженность переходит к покупателю.
Не мешает удостовериться в хорошей репутации застройщика:
- На сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве можно получить необходимую информацию, введя название компании. Если имеются сведения, что это банкрот, откажитесь от сделки. В противном случае вы потеряете деньги, силы и нервы, чтобы восстановить справедливость.
- На сайте Федеральных арбитражных судов можно проверить, не заведено ли на строительную фирму уголовных дел. Если таковые имеются, изучите их суть (причины исков в суд на данную компанию, предмет требований, вынесенные по ранее закрытым делам решения).
- Проанализируйте проектную декларацию, которую можно посмотреть на официальном сайте застройщика или попросить прислать в электронном виде. В документе указываются характеристики объекта, сроки его сдачи в эксплуатацию. При соответствии данных застройщику можно доверять.
- Изучите отзывы о данной фирме. Как правило, их размещают на официальном сайте. Можно зарегистрироваться на нескольких форумах, пообщаться с людьми, имеющими дело с договором переуступки или ДДУ, выяснить, какие компании добросовестно выполняют данные ими обязательства. Таким образом можно узнать, доверять ли выбранной строительной фирме.
Как купить и оформить квартиру по переуступке в новостройке
В первую очередь убедитесь, что права на жилье действительно имеются у данного лица. Затем следует подготовка и сбор необходимого для совершения сделки пакета документов, заключение договора и его регистрация.
Необходимые документы
Чтобы соблюсти все юридические тонкости и быть уверенным в том, что сделка состоится, нужно подготовить справки и бумаги.
Потребуются следующие документы:
- Оригинал договора долевого участия. Он обязательно должен иметь регистрацию в ЕГРН (о чем свидетельствует штамп со словами «произведена государственная регистрация договора»), в противном случае сделку лучше не заключать.
- Разрешение от застройщика на переуступку прав. Документ требуется, чтобы застройщик не смог признать сделку незаконной, ведь цессия вносит в ДДУ изменения: место прежнего дольщика (продавца) занимает новый (покупатель). Некоторые ДДУ предусматривают взимание платы застройщиком за выдачу разрешения на переуступку.
- Письменное нотариально удостоверенное согласие супруга продавца (или присутствие обоих супругов лично во время заключения сделки), если ДДУ оформлен в браке и объект оплачен. Имущество считается совместно нажитым. К покупателю данный пункт тоже относится. То есть если он состоит в браке, письменное согласие второй половины на сделку также необходимо.
- Справка о погашенной перед застройщиком задолженности, которую выдает строительная компания после полной оплаты суммы договора. При непогашенной задолженности обязанности по ее выплате переходят к цессионеру (покупателю).
- Разрешительный документ от банковского учреждения на переуступку прав. Его требуют, если жилье приобреталось на кредитные средства. Право требования по закону в данном случае находится под залогом. При отсутствии согласия банка сделку признают недействительной. Важный момент: ряд банков выдает разрешение только после выплаты покупателем долга полностью.
Заключение договора цессии
После того как все справки и документы собраны, можно приступать к заключению договора. Цессию составляют в письменной форме в нескольких экземплярах – по количеству участников сделки.
В договоре прописывают:
- дату и место его заключения;
- Ф. И. О., паспортные данные, адреса сторон;
- информацию о заключенном ДДУ (порядковый номер, дату заключения, сведения об участниках);
- адрес нахождения объекта недвижимости;
- технические характеристики квартиры;
- оценку права требования (стоимость переуступки), т. е. сумму, которую продавец получит от покупателя;
- порядок расчета;
- реквизиты оплаты (обычно используют расчетный счет, банковскую ячейку или аккредитив);
- перечень прилагаемых документов (ДДУ, первичные платежки);
- права и обязанности сторон;
- подписи участников сделки с расшифровкой.
Составляя договор, учтите следующее: письменное согласие застройщика на переуступку прав влечет за собой его ответственность перед дольщиком, что смело можно прописывать в цессии. В таком случае вы вправе потребовать возмещения неустойки за нарушение сроков строительства и другие технические неполадки.
Форму договора может предоставить и застройщик. Обратите внимание, чтобы в нем было указание, что к вам переходят права на квартиру по договору долевого участия в полном объеме. Также в договоре прописывают сумму, которую вы обязаны уплатить за передачу прав на жилье.
Регистрация в Росреестре
Важный шаг – регистрация договора в Росреестре. Участники договора (прежний и нынешний дольщики) посредством МФЦ направляют заявления в Росреестр – орган, оформляющий государственную регистрацию прав, или лично обращаются в Росреестр.
Для регистрации предоставляют паспорта участников сделки и указанный выше пакет документов (если нет возможности предоставить оригиналы, передают нотариально заверенные копии).
Приняв документы, специалист Росреестра выдает расписку с перечнем переданных бумаг, и в течение 10 дней в ДДУ будут внесены изменения. По истечении этого времени в Росреестре вам вернут обратно принятые документы и уведомят о внесении изменений в ДДУ.
Стоимость оформления переуступки прав на квартиру
При продаже квартиры по переуступке государством взимается налоговый сбор, поскольку от совершения операции продавец получает доход. Сумму налога исчисляют с разницы между его доходами и расходами, поэтому гражданин должен доказать свои затраты на покупку прав на квартиру.
Налог взимается в размере 13% от прибыли для резидентов РФ и 30% – для нерезидентов. То есть, купив квартиру за 5 млн рублей, когда на ее месте еще только был вырыт котлован, вы вполне можете продать ее через время за 6 млн. С разницы в 1 млн рублей и будет удержан налог, который составит 130 тысяч рублей.
Можно воспользоваться налоговым вычетом за квартиру, которым каждый человек вправе воспользоваться лишь раз.
Лимиты для исчисления налогового вычета:
- 2 млн рублей – для строительства или приобретения жилья;
- меньше 2 млн рублей – вычет рассчитывают в зависимости от суммы приобретения;
- 3 млн – если есть ипотека и нужно погасить проценты по ней.
При переуступке прав на недвижимость налог оплачивает продавец, который заполняет декларацию 3-НДФЛ, вносит размер полученного во время действия соглашения доход и передает документ в налоговую службу по месту жительства до 30 апреля.
Зарегистрировав договор, придется подождать, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Застройщик обязан присвоить зданию почтовый адрес, оформить кадастровый паспорт на объект в целом и на каждую квартиру в отдельности, составить протокол о распределении квартир, передать вам заверенную копию разрешения на введение в эксплуатацию и подписать акт приема-передачи.
После этого необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ, где вам сделают выписку из ЕГРН с подтверждением собственности.
Если вы хотите сберечь средства на покупке жилой недвижимости и приобрести ее в строящемся доме, можно воспользоваться договором переуступки прав. Это позволит заплатить за недвижимость дешевле и получить в собственность хорошее жилье в новостройке.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.