Сделки с приватизированным жильём сегодня не редкость. Но если помещение было приватизировано с нарушениями, покупатель рискует остаться без квартиры и без денег. Рассказываем, какие подводные камни могут вас поджидать при покупке жилья после приватизации.
Особенности приватизации жилья
Приватизация - бесплатная передача квартиры в собственность гражданам, которые проживают в ней по договору социального найма. Приватизированное жильё можно продать, обменять на другую недвижимость, оставить в наследство, сдать в аренду, подарить или передать в залог для получения кредита.
Иными словами, после проведения приватизации жильцы становятся полноправными владельцами квартиры и могут распоряжаться ею по собственному усмотрению.
Все, кто проживает в жилом помещении по договору социального найма, могут участвовать в приватизации.
Основные риски для покупателя
Сделки с приватизированными квартирами имеют подводные камни, например:
❗ Наличие зарегистрированных жильцов с пожизненным правом пользования. Приватизация — дело добровольное, поэтому один или несколько членов семьи (за исключением несовершеннолетних) могут отказаться от участия в данной процедуре. Но при этом даже после отказа за ними сохраняется право на пожизненное право пользования квартирой. Таких жильцов нельзя выписать в принудительном порядке.
❗ Появление скрытых собственников. Даже, если на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, уже после совершения сделки могут объявиться лица, которые не давали своего согласия на продажу (например, супруги, не получившие свою долю, или неучтённые наследники).
Ещё один риск — бывшие жильцы. Если гражданин проживал в квартире до приватизации, а затем был признан пропавшим без вести или находился в местах лишения свободы, после возвращения он может подать исковое заявление в суд о признании за ним права пользования жильём. В этом случае вполне вероятно, что суд встанет на сторону истца.
❗ Нарушение прав несовершеннолетних. По закону дети до 18 лет, которые проживают в муниципальной квартире и зарегистрированы в ней, обязательно должны участвовать в приватизации. Исключить ребёнка из числа участников можно только при наличии разрешения органов опеки и попечительства. Если права несовершеннолетнего нарушены, в будущем он может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире через суд.
Как обезопасить себя?
Первое, что нужно проверить перед покупкой приватизированной квартиры — это состав зарегистрированных лиц. Рекомендуем отследить всю цепочку жильцов, поэтому лучше запросить архивную выписку из домовой книги. Так вы сможете проверить, кто имел право на приватизацию, и кто фактически участвовал в ней (список текущих собственников указан в выписке из ЕГРН).
Например, если перед проведением приватизации из квартиры был выписан несовершеннолетний - это может быть признаком нарушения.
Если среди жильцов есть отказники, то, во-первых, нужно проверить, что отказ от приватизации заверен нотариусом и предоставлен в добровольном порядке. Во-вторых, убедиться, чтобы такие лица выписались из квартиры самостоятельно.
Дополнительные документы, которые могут потребоваться для проверки квартиры:
- нотариально заверенное согласие супруга на продажу;
- справки из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающие дееспособность продавца (или продавцов);
- разрешение органов опеки и попечительства, если один из собственников несовершеннолетний (или если он не участвовал в приватизации).
При подобных сделках желательно оформить титульное страхование. Конечно страховка не предотвратит утрату права собственности, но позволит получить денежную компенсацию, если сделку признают недействительной.
Больше о проверке квартиры перед покупкой знают эксперты спроси.дом.рф, 8 800-775-11-22 (бесплатно, круглосуточно).
#спроси.дом.рф #недвижимость #приватизация квартиры #социальный найм #сделки с недвижимостью #приватизация #покупка квартиры