Молодые российские семьи часто задаются вопросом о том, как выгодно купить квартиру в новостройке. Специалисты, отвечая на вопрос, предлагают мысленно переместиться в 2008 год, когда мир охватил экономический кризис. По данным экспертов, с тех пор 30% сделок с недвижимостью – работа риелторов. Лагерь разделился: одни покупатели сотрудничают лишь с застройщиком, вторые – с брокером. Каждый из способов имеет свои преимущества и недостатки.
В статье мы рассмотрим особенности покупки квартиры на первичном рынке напрямую у застройщика и через риелторское агентство, какой из способов лучше и выгоднее для покупателя.
У кого можно купить квартиру в новостройке
Перед тем как ответить на вопрос, нужен ли риелтор при покупке новостройки, необходимо дать разъяснение. Новостройка – это жилое помещение, в котором еще никто не жил. Его будущий владелец станет первым жильцом. Новостройка может находиться на стадии строительства и ввода в эксплуатацию.
Новостройки бывают трех видов:
- панельные;
- монолитно-каркасные;
- кирпичные.
Постройки различаются не только материалом, но и сроками строительства, ценой.
Панельные дома обретут хозяев быстрее всех. Время строительства – от 7 до 10 месяцев. Панельные новостройки – это дома с плохой звукоизоляцией и низкими температурами зимой. Они стоят дешевле, чем кирпичные и монолитно-каркасные.
Второй тип новостроек – монолитно-каркасные – по праву называют «среднячком». Время строительства – от 1,5 до 2-х лет. В домах возможны перепланировки, нет проблем со звуко- и теплоизоляцией. Стоимость монолитно-каркасных новостроек на 50% больше, чем стоимость панельных.
Третий тип – кирпичные дома – гарант долговечности. Сроки возведения – от 2,5 лет. В таких домах хорошо все, кроме цены. В 2021 году квартира в кирпичной новостройке стоит в 1,5–2 раза дороже, чем в панельной.
Распространенная ситуация: клиенту понравился проект новостройки, застройщик на слуху. Перед тем как приступать к подписанию документов, нелишним будет проверить репутацию строительной компании.
А именно:
- Ознакомиться с уставом застройщика. Как правило, он размещен на сайте.
- Проверить дату свидетельства о регистрации через сайт налоговой службы.
- Посмотреть историю застройщика и его проектов, узнать мнение жильцов об услугах компании.
- Проверить документы о постановке компании на налоговой учет в выписке ЕГРЮЛ.
- Убедиться, что застройщик – не потенциальный банкрот. Требования представлены в картотеке дел арбитражного суда.
- Посмотреть, были ли у застройщика проблемы с покупателями в других проектах. Познакомиться с методами разрешения конфликтов. Получить информацию можно в «Единой базе данных решений судов общей юрисдикции РФ».
- Убедиться, что застройщик сотрудничает с надежным банком.
- Прочитать декларацию дома на сайте застройщика. Покупатель должен получить ответы на вопросы о компании, разрешениях, сроках строительства и новостройке.
Как только покупатель определился с застройщиком, проектом и параметрами жилья, он может смело приступать к покупке. На рынке недвижимости распространена ситуация, когда разные продавцы реализуют квартиры в одной новостройке. Это вводит в ступор покупателей.
На деле все гораздо проще: квартиры могут реализовывать как застройщики, так и подрядчики, дольщики, риелторы.
Подрядчики – это организации, оказывающие строительные услуги для застройщика. Купить квартиру у них – большая удача. Работа подрядчиков оплачивается не только деньгами. Иногда они получают квартиры, которые сами продают. Зачастую – с приличными скидками до 30%.
Риелтор по новостройкам – незаменимый специалист в сфере недвижимости. Застройщик не может действовать самостоятельно, ему понадобится помощь. Риелторы – посредники между застройщиками и покупателями. За свои услуги они просят достойную оплату – от 2 до 5% от общей стоимости квартиры.
Новички задаются вопросом о том, что выгоднее – покупка новостройки через риелтора или застройщика. Услуги риелтора и застройщика оплачиваются одинаково. Заработная плата первого «вшита» в стоимость квартиры. Клиенту не придется доплачивать риелтору за консультацию.
Квартиру в новостройке выгоднее покупать с риелтором или брокером. Его задача – подобрать для клиента оптимальный вариант среди сотен предложений на рынке. Кроме этого, сотрудничество с риелтором – гарант того, что покупатель не останется без квартиры.
Помимо застройщика и риелтора, клиент может купить квартиру в новостройке у человека, который приобрел ее раньше. Такую сделку называют переуступкой. Она имеет свои особенности.
По закону квартира в незавершенной новостройке не является чьей-либо юридической собственностью. Чтобы она перешла во владение нового лица, нужно подписать документ о переуступке прав. Такую сделку называют цессией.
Цессия – это взаимовыгодное предложение для двух сторон. В плюсе остается не только продавец, но и покупатель. Первый, перепродавая недвижимость, покупает ее на порядок дешевле. Второй, приобретая квартиру, понимает, что спрос и цена на нее будут расти. К моменту завершения строительства цена на жилье может увеличиться на 40–60%.
Переуступка согласовывается с застройщиком в обязательном порядке. Компания должна дать согласие на сделку и подписать бумаги. Покупателю это обходится в 1–5% от первоначального ценника за квартиру.
Решая, нужен ли риелтор при покупке новостройки, покупатель должен осознавать, что работа брокера связана с застройщиком.
Например, потенциальные клиенты могут не знать о мелких застройщиках. Такие компании возводят 1–2 новостройки в год и продают их исключительно через посредников.
Профессионалы из агентств по недвижимости позволяют застройщикам развивать собственный бренд. В 2021 году без него невозможно создавать конкуренцию на рынке.
В столице застройщики чаще всего делегируют задачи агентствам недвижимости любые задачи, связанные с продажей квартир. Другие – открывают собственные отделы продаж. Третьи – комбинируют бизнес и привлекают риелторов.
Плюсы и минусы покупки новостройки у застройщика
Четкой границы между покупкой новостройки у застройщика и риелтора не существует. Тонкости – в деталях. Одни покупатели нацелены на покупку жилья у застройщика и не желают рассматривать предложения от посредников.
Плюсы сотрудничества с застройщиком:
- Достоверная информация. Покупателя знакомят с особенностями проекта: материалами и технологией строительства, документацией на новостройку.
- Выгодные условия для ипотеки. Крупные застройщики сотрудничают с банками. Клиент имеет от этого выгоду. Например, проценты по кредиту выплачиваются застройщиком в первый год. Банки предлагают девелоперам программы лояльности по ставкам за счет гарантированных объемов продаж.
- Экономия. Застройщики не требуют плату за дополнительные услуги.
- Возможность бронирования. Например, покупателю понравилась конкретная квартира в новостройке, однако он не располагает полной суммой, чтобы заплатить за нее. Он может забронировать квартиру и купить ее по старой цене, в то время как остальное жилье в здании будет значительно дороже.
Работу девелоперов наглядно демонстрирует реальная история. Молодые супруги – Виктор и Виктория – запланировали переезд из шумного центра в более спокойный район на окраине. Общаясь с коллегой, мужчина узнал, что на сайте одного агентства продаются новостройки по заниженной цене. Тем же вечером Виктор забронировал двухкомнатную квартиру. На следующий день информация о скидках была удалена с сайта компании. Супруги расстроились. Однако спустя несколько часов им позвонил менеджер агентства и согласовал покупку квартиры в новостройке по цене со скидкой.
Покупка квартиры при поддержке застройщика имеет свои минусы. Первый – ограниченный выбор жилья. Застройщики предлагают квартиры только в своих проектах. Если клиент определился с новостройкой, то это не должно создавать для него серьезных проблем. Мелкие девелоперы не имеют собственного отдела продаж.
Второй минус – дополнительные услуги, точнее их отсутствие. Застройщики не занимаются подбором ипотечных программ, оформлением документов, не проводят сложные сделки. В 2021 году борьба за клиентов настолько велика, что крупные девелоперы предоставляют комплексные услуги, например схему «Трейд-ин» по выкупу старых квартир.
Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке у риелтора
Как показывает практика, чаще всего новостройки продаются через риелтора. Дело в том, что на застройщика на равных условиях работают сразу несколько компаний по продаже недвижимости. Чем больше продаж, тем выше прибыль специалиста. Именно поэтому риелторы – это высокомотивированные продавцы, которые желают угодить не только застройщику, но и клиенту.
Функции риелтора:
- анализ рынка недвижимости и подбор оптимальных вариантов от разных застройщиков;
- знакомство с квартирой, определение ее особенностей;
- проведение сложных сделок – расселение коммунальных квартир, продажа одной квартиры с последующей покупкой новой;
- оформление документов для ипотеки, участия в государственных программах – помощь при получении материнского капитала, выплат для военных;
- проверка подлинности правоустанавливающих документов на недвижимость;
- проведение сделки в законном порядке.
В зависимости от ситуации риелторы могут предлагать любые услуги. Например, покупку квартиры в новостройке при условии того, что клиент находится в другом регионе. В этом случае специалист подбирает жилой комплекс, готовит документы, выступает в роли доверенного лица.
Реальная история из риелторского опыта. Ольга захотела переехать из Омска в Санкт-Петербург. Оценив размер своих накоплений, покупательница поняла, что ее суммы достаточно для внесения первоначального взноса. Не желая проживать в гостинице, девушка обратилась за помощью в агентство с просьбой провести удаленную покупку квартиры. Риелтор подобрал несколько вариантов однокомнатного жилья стоимостью до 3-х миллионов рублей, подал документы на ипотеку. Ольге пришлось один раз посетить банк для оформления договора. Затем она отправила документ застройщику. После этого мечта девушки осуществилась – она стала полноправным владельцем квартиры в Северной столице.
По словам экспертов, без риелтора не обойтись при проведении многоэтапной операции, например продажи старого дома с последующей покупкой новой квартиры.
Суть услуг риелтора – тщательный анализ рынка недвижимости и проверка надлежащего исполнения контракта.
Плюсы работы с риелтором:
- Большой выбор квартир. Задача риелтора – удовлетворить клиента. На выбор ему предлагаются десятки вариантов. Если покупатель не может определиться, брокер помогает выбрать проект, планировку квартиры.
- Экономия времени. Брокер выполняет монотонную работу за клиента: просматривает проекты застройщиков, узнает о наличии квартир и выезжает на их осмотр. По окончании он предоставляет шорт-лист, соответствующий запросам покупателя.
- Защита интересов. Риелтор не нацелен на продажу квартиры в конкретной новостройке. От этого не зависит размер его прибыли. Поэтому специалист ориентируется лишь на предпочтения покупателя.
- Оформление ипотеки. Агентство недвижимости имеет доступ к любым банкам: оно отправляет документы, подбирает оптимальную программу в зависимости от предпочтений клиента. Эта функция особенно важна для тех, кто еще не определился с выбором комплекса.
- Проведение сложных сделок. Например, продажа старой квартиры и покупка новой.
Работа риелтора имеет и недостатки.
Минусы:
- Дополнительные услуги. Например, за оформление документов, ипотеки и решение юридических вопросов брокер может запросить дополнительную плату. С другой стороны, таких услуг не предоставляет застройщик, а покупатель может отказаться от них в любой момент.
- Риск столкнуться с неквалифицированным работником. На практике часто встречаются брокеры, не владеющие достаточными знаниями.
- Проблемы с изменениями в договоре. Подписывая документ с риелтором, покупатель не имеет права вносить в него правки. Любые изменения клиенту придется обсуждать непосредственно с застройщиком.
Покупка квартиры в новостройке – это сложнее, чем кажется на первый взгляд. Цена – ключевой фактор, на который опирается клиент. Стоимость объекта у застройщика и риелтора одинакова. При этом специалисты преследуют разные цели. Задача застройщика – продать квартиру в новостройке. Задача риелтора – удовлетворить клиента, подобрать для него оптимальный вариант. Помимо этого, работник агентства по недвижимости владеет экспертной информацией, может помочь при оформлении ипотеки. Сотрудничать с застройщиком или риелтором – индивидуальный выбор каждого.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.