Перед приобретением недвижимости на вторичном рынке необходимо обезопасить себя от возможных рисков. После покупки могут обнаружиться долги за коммунальные услуги, обременения, наличие родственников, претендующих на квартиру. Чтобы удостовериться, что покупку жилья не будут сопровождать проблемы, нужна ее юридическая проверка.
В статье мы рассмотрим, что важно проверить перед покупкой квартиры и как это сделать самому, как проверяют данные продавца и основания его владения квартирой, технические характеристики жилья, наличие обременений или ареста, есть ли задолженности по коммунальных услугам или капремонту.
Как проверить продавца квартиры при покупке
Бывают случаи, когда жилье продают по мошенническим схемам. Продавец может действовать по поддельным или просроченным документам, по доверенности от другого лица. Важно подстраховаться, чтобы не попасться на удочку аферистов. Случается, что на проданную квартиру позже претендуют другие члены семьи собственника, возбуждаются судебные процессы, тратятся силы и средства. Чтобы этого не произошло, необходимо обезопасить себя от всех возможных рисков.
Семейное положение
Находясь в браке и приобретая жилье или покупая его в ипотеку, супруги получают на него одинаковые права, даже если оно оформлено на мужа или жену. Если один из них решает продать квартиру, без нотариального согласия второй половины на сделку она не может быть признана законной. Согласие не требуется лишь тогда, когда жилье получено в наследство, подарено или приватизировано на одного из супругов, а также при наличии соглашения о разделе совместно нажитого имущества или брачного договора.
Если согласие в Росреестре отсутствует, это является основанием для предъявления права на жилье вторым супругом, даже если он бывший.
Информация о семейном положении продавца содержится на 14 странице паспорта. Дополнительно можно потребовать справку из загса, чтобы узнать, приобретена ли недвижимость в браке. Если да, то после развода бывший супруг может отсудить свою долю.
Как проверить прописанных жильцов в квартире
Жилье можно продать или купить даже в том случае, когда в нем прописаны люди. На момент совершения сделки они обязаны выписаться, о чем указывают в договоре купли-продажи. Здесь же перечисляют санкции на тот случай, если они не выпишутся. Достигшие совершеннолетнего возраста жильцы выписываются даже тогда, когда у них отсутствует новое место регистрации.
С несовершеннолетними дело обстоит сложнее. При отсутствии места новой регистрации их не имеют права выписывать из квартиры, более того, за ними останется право пользования ею. Поэтому желательно, чтобы все прежние жильцы выписались из квартиры еще до ее продажи, а у несовершеннолетних детей имелось соответствующее законодательству альтернативное жилье. Как проверить несовершеннолетних детей при покупке квартиры, а также всех остальных ее пользователей? Чтобы убедиться в том, что жильцы выписались, следует взять выписку из домовой книги. Сделать это может только собственник жилья. Покупателю необходимо потребовать, чтобы он запросил выписку в управляющей компании, ЕИРЦ или МФЦ.
Также можно заказать архивную выписку из поквартирной карточки либо домовой книги в паспортном столе. В документе будут сведения обо всех прописанных и выписанных когда-либо жильцах, в том числе временно выписанных.
К ним относятся:
- отбывающие наказание в местах лишения свободы;
- служащие в рядах Вооруженных Сил;
- находящиеся на лечении в психиатрических учреждениях;
- считающиеся пропавшими без вести.
Если один из представителей указанных категорий вернется в квартиру, снять его с регистрации без личного согласия можно будет только через суд, поэтому лучше не рисковать и не приобретать жилье с временно выписанными жильцами, даже если они не являются его собственниками.
Что проверяют при покупке недвижимости через Росреестр
На сайте службы государственной регистрации проверяют, не наложен ли на жилье арест, не находится ли оно в залоге или в ипотеке. Зная адрес, можно найти кадастровый номер квартиры и затем получить выписку из ЕГРН.
По ней убеждаются, что:
- на квартире нет ареста;
- нет ипотеки или ренты;
- собственниками квартиры являются совершеннолетние граждане (если один из собственников не достиг 18-летнего возраста, продать жилье без согласия органов опеки невозможно);
- основания, по которым собственнику досталась квартира, дают право ее продажи.
В справке также прописывают технические характеристики жилья: его адрес, площадь, назначение помещений.
На сайте Росреестра можно получить еще один документ − выписку о переходе прав на недвижимое имущество. Такая справка необходима, чтобы убедиться, что продавец не скрыл данных о совладельцах, бывших собственниках или сроках владения жильем. В документе указывают всех собственников квартиры, которые когда-либо у нее были, а также каким образом ими была приобретена недвижимость (куплена, получена в дар или в наследство). Кроме того, из справки можно узнать, есть ли у кого-либо еще доля в указанной квартире.
Обычно нотариус и банковские учреждения требуют, чтобы справка на момент сделки была «свежей», то есть после ее получения прошло не более месяца.
Технические характеристики жилья
Проверить документы, касающиеся права собственности и прописанных в ней жильцов, недостаточно для приобретения квартиры. Необходимо убедиться, что технические характеристики, заявленные в документах, соответствуют действительности.
До 2017 года владельцам жилья выдавались технические паспорта. Если дом был построен до этого времени, хозяин квартиры имеет данный документ. По нему можно свериться с площадью и планировкой. Информация из техпаспорта и выписки из ЕГРН должна быть идентичной.
Если здание новой постройки (после 2017 года), сведения о площади и планировке запрашивают в БТИ, которое делает технический план через МФЦ. Стоит учесть, что прежде в общую площадь квартиры входил и балкон, а теперь этого нет, поэтому данные техпаспорта могут быть отличными от информации в выписке из ЕГРН.
Следует обратить внимание и на перепланировку. Если она имела место, то должна быть узаконена, то есть приняв решение о переносе стен или дверных проемов, владелец собственности обязан был переделать технический паспорт. Если перепланировки не узаконены, продать жилье невозможно. Более того, если они нарушили технические нормы (кухню поменяли местами со спальней и т. п.), могут возбудить судебное дело вплоть до отобрания жилья и его продажи с торгов. Владелец недвижимости может ее продать лишь после того как внесет изменения в соответствующие документы и таким образом узаконит перепланировку.
Кто владелец квартиры
Для совершения сделки с недвижимостью необходимы документы, подтверждающие право собственности. Это предотвращает риски, связанные с незаконным завладением жильем. Рассмотрим, какие документы нужно проверить при покупке квартиры.
Собственник квартиры должен предоставить один из следующих документов:
- договор купли-продажи;
- решение суда;
- свидетельство о приватизации;
- договор дарения;
- свидетельство о вступлении в наследство;
- договор мены;
- договор ренты.
Даже если документ утерян, его можно восстановить через МФЦ, БТИ или Росреестр. Без подтверждающих собственность документов нотариус не имеет права заключать сделку.
Основания, по которым досталась квартира
Иногда люди опасаются приобретать квартиру, которая перешла к продавцу по наследству, ведь неожиданные наследники могут объявиться и 5, и 10 лет спустя. Они вправе потребовать признание договора купли-продажи недействительным в судебном порядке. По закону срок вступления в наследство составляет 6 месяцев со дня открытия наследственного дела (смерти наследодателя или дня, когда его признали умершим). Если имущество наследуется после отказа предыдущего наследника, к этим 6 месяцам прибавляют еще 3. Таким образом, новый наследник может оформить имущество на себя в течение 9 месяцев. И даже пропустив все сроки, он не лишается возможности претендовать на имущество. В законодательстве сказано, что если человек по уважительной причине не вступил в права наследования, они могут быть восстановлены в судебном порядке.
Закон не ограничивает срок давности по наследству. В суд человек может обратиться в течение 3 лет с того момента, когда ему стало известно о смерти наследодателя. Это могут быть и 5, и 10, и 15 лет. Если суд признает причину неведения уважительной, он примет решение в пользу истца.
Потенциальные покупатели квартир видят риск для себя именно в такой временной неопределенности, когда в любой момент может объявиться наследник и заявить о своих правах на жилье.
В последние годы суд, рассматривая подобные дела, зачастую встает на сторону своевременно принявшего наследство лица. Если наследники появляются спустя годы, возникает резонный вопрос: если вы являетесь близкими родственниками, почему не знали о смерти наследодателя? Срок исковой давности в таких ситуациях высчитывают со дня смерти наследодателя.
Юристы советуют при заключении сделки в договоре купли-продажи указывать реальную рыночную стоимость недвижимости, поскольку при расторжении договора продавец возвращает покупателю полученные согласно договору средства. А наследник, претендующий на недвижимость, имеет право лишь на долю квартиры или на долю стоимости проданной квартиры. В таком случае продавец-наследник выплатит ему полную сумму доли от стоимости.
Также юристы рекомендуют при совершении сделки с наследственными квартирами требовать нотариально заверенное заявление от наследников о том, что они обязуются самостоятельно расплатиться с неизвестными наследниками, если таковые появятся, поскольку проверить наличие всех наследников при покупке квартиры затруднительно.
Если дело доходит до суда, обычно суд становится на сторону добросовестного владельца недвижимости, которым признается покупатель, выбравший нотариальную форму сделки и оформивший ее по всем правилам. В случае признания сделки недействительной это гарантирует, что имущество у покупателя не будет истребовано.
Многих интересует, как проверить дарение при покупке квартиры. Риск существует и тогда, когда продается квартира, полученная в подарок. Следует удостовериться, что даритель и одариваемый являются родственниками, поскольку заключенный между чужими людьми договор дарения вызывает подозрения. В большинстве случаев таким образом пытаются прикрыть возмездную сделку, которую невозможно оформить по закону. Предположим, при продаже комнаты в коммунальной квартире продавец не смог получить согласие на сделку от соседа и оформил договор дарения. Сосед с легкостью докажет свои права в суде, а покупатель потеряет жилье и средства.
Второе, на что стоит обратить внимание, − срок владения недвижимостью. Желательно, чтобы он превышал срок исковой давности, составляющий 3 года.
Статья Гражданского кодекса «Отмена дарения» служит причиной того, что подаренную квартиру считают рискованным объектом купли-продажи. Приобрести такое жилье можно, предварительно проведя все возможные его проверки.
Причины отмены дарения:
- покушение на жизнь дарителя со стороны одариваемого;
- ненадлежащее обращение с подаренным имуществом;
- дарение от имени юридического лица или индивидуального предпринимателя произошло меньше чем за 6 месяцев перед его банкротством;
- смерть одариваемого при жизни дарителя.
Последний пункт указывают в договоре дарения квартиры. Также не помешает взять у дарителя нотариально заверенное согласие на предполагаемую продажу подаренной квартиры. Если в договоре этого не указано, а даритель умер до момента регистрации права одариваемого в Росреестре, у последнего могут возникнуть проблемы, связанные с наследниками дарителя.
Также стоит обратить внимание на то, что подаренная в браке квартира не является совместно нажитым имуществом. Одариваемый может распоряжаться ею на свое усмотрение.
Юристы предостерегают тех, кто самостоятельно занимается оформлением сделки с жильем: не стоит заменять договор купли-продажи договором дарения, поскольку можно понести значительные финансовые потери.
Обременения на квартиру
По требованию покупателя продавец обязан предоставить правоустанавливающие документы на жилье для изучения, а при осмотре квартиры следует попросить у владельца выписку из ЕГРН и справку о регистрации. Это поможет проверить квартиру на обременение при покупке.
Из выписки покупатель может узнать, кто был и является собственниками жилья, кадастровую стоимость, историю перепланировок и запретов, проверить наличие или отсутствие обременений. Если имущество арестовано или в залоге у банковского учреждения, в Росреестре будет невозможно оформить сделку купли-продажи. Из выписки также становится ясно, нет ли договоров аренды на данную недвижимость. Это исключит проблемы еще на этапе осмотра объекта купли-продажи.
Аресты
Перед приобретением недвижимости ее стоит проверить на арест − наложение запрета на совершение действий юридического характера по смене собственника. Арест налагают, когда образуются задолженности за коммунальные услуги или при просроченных платежах перед банком. Владелец жилья, на которое наложен арест, не имеет права заключать сделки купли-продажи данного объекта.
Какие документы проверить перед покупкой квартиры
Кроме правоустанавливающих документов (свидетельства о праве собственности, технического паспорта), покупателю стоит проверить нотариальную доверенность (если владелец жилья лично не присутствует при сделке), в которой указывается адрес жилья, паспортные данные собственника и его доверенного лица, в качестве которого обычно выступает родственник, юрист или риелтор (но может быть и совершенно посторонний человек, которому доверяет хозяин). Юристы советуют не рисковать и не приобретать недвижимость по доверенности, поскольку этой схемой часто пользуются мошенники. Если вы все-таки решили связаться с покупкой квартиры по доверенности, стоит удостовериться, что собственник действительно продает жилье (можно лично встретиться с ним).
Виды доверенности для продажи недвижимости:
- Разовая. Ее подписывают, чтобы заключить одну сделку.
- Специальная. Действует для совершения нескольких сделок.
- Генеральная. Используют при передаче практически полных прав на недвижимость. Доверенное лицо вправе продать, купить жилье, сдать его в аренду, но по генеральной доверенности невозможно подписать завещание или взять ипотеку.
Выданные нотариусом документы (доверенность, согласие супруга на продажу жилья, свидетельство о праве на наследство) можно проверить, просканировав камерой на смартфоне их QR-код (он располагается в правом нижнем углу). Появится ссылка с реквизитами: именем и фамилией заявителей, датой совершения сделки. Если данные совпадают, значит, документ достоверный.
Проверка по QR-коду даст возможность узнать, зарегистрирован ли тот или иной документ в Единой информационной системе нотариата.
Информация обо всех зарегистрированных в квартире гражданах содержится в справке о регистрации по форме 9 или справке о составе семьи. Собственник или любой другой зарегистрированный пользователь домовладения могут запросить их в МФЦ, предоставив паспорт и другие подтверждающие право пользования документы и написав соответствующее заявление.
Важно проверить и удостоверяющие личность документы продавца (собственника). Паспорт не должен быть просроченным, в нем не должно быть исправлений, ошибок, помарок. Онлайн-сервис МВД поможет убедиться в подлинности документа. Обязательно следует сравнить паспортные данные с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и остальных документах на жилье.
По просьбе покупателя продавец обязан предоставить справки о том, что он не состоит на учете у нарколога или психиатра. Такая информация может пригодиться для исключения риска оспаривания сделки по причине того, что продавец при этом не осознавал свои действия.
Как проверяются долги по квартире перед покупкой
Купленную в ипотеку квартиру проверяют на отсутствие долгов по жилищному кредиту. Для этого продавец предоставляет справку из банка, подтверждающую, что обязательства были выполнены заемщиком в полном объеме.
Чтобы вдобавок к квартире не приобрести и коммунальные долги, стоит удостовериться, что все услуги были оплачены до продажи. Чтобы узнать, как проверить долги, продавец предоставляет покупателю копию финансово-лицевого счета и справки из коммунальных служб.
Где можно проверить задолженность по коммунальным услугам:
- на сайте «Госуслуги»;
- в МФЦ;
- в Едином расчетном центре;
- в управляющей компании.
Иногда при взаимной договоренности жилье продают с долгами. Есть несколько вариантов их погашения в зависимости от того, как решили стороны. Например, покупатель вносит предоплату, из которой продавец погашает задолженность, а затем выписывается справка об отсутствии коммунальных долгов и оформляется договор купли-продажи. Можно подписать договор займа на погашение задолженности, обязательно застраховав его на случай, если с продавцом что-нибудь произойдет (покупатель сможет вернуть свои деньги). Третий вариант: стороны заключают соглашение по уступке долга, то есть оформляют его на имя покупателя, прописывают переход долга в договоре купли-продажи и уменьшают цену недвижимости на сумму долга.
Таким образом, покупая квартиру, стоит проверить ее по многим параметрам, чтобы не нарваться на мошенников. Чтобы все прошло максимально безопасно, стоит обратиться к опытным юристам, которые перед сделкой проведут тщательную проверку всех документов и обезопасят вас от возможных рисков.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.