Главный помощник при покупке квартиры для большинства россиян – риелтор. Специалист поможет подобрать подходящий вариант, учтет все пожелания, возьмет на себя тяготы документального оформления недвижимости. Однако его услуги стоят недешево. На практике можно обойтись без риелтора и сэкономить до 250 000 рублей. Главное – знать основные нюансы покупки недвижимости.
В статье мы рассмотрим, что важно знать при покупке квартиры без риелтора, советы и последовательность действий по выбору жилья и осмотру, по подготовке документов, оформлению и регистрации сделки.
Плюсы и минусы покупки квартиры без риелтора
Покупка квартиры без риелтора – ответственный шаг, сделать который готовы не все. Будущему обладателю недвижимости нужно задать себе вопрос: возможно ли самостоятельно найти жилье свое мечты? Чтобы на него ответить, следует ознакомиться с преимуществами и недостатками покупки квартиры без риелтора.
Плюсы:
- Возможность сэкономить. Это основной мотив, который движет людьми при отказе от помощи специалиста. По статистике, риелторы берут за свои услуги от 3 до 10% от стоимости квартиры. В 2021 году цены на недвижимость достигают рекордных значений. Действуя самостоятельно, покупатель может сэкономить до 250 тысяч рублей.
- Риск наткнуться на мошенника. Как показывает практика, обманывают не только потенциальные продавцы недвижимости, но и сами риелторы. Опираясь на собственную логику и осторожность, покупатель сводит к нулю риск попадания в ловушку недобросовестного специалиста.
- Уверенность в выборе. Далеко не все риелторы действуют в интересах заказчика, ими может двигать желание обогатиться в кратчайшие сроки. Работа таких специалистов может не оправдать ожиданий покупателя. В конечном итоге он разочаруется в квартире, но будет уже поздно. При самостоятельной покупке недвижимости человек сам взвешивает решения, исключает вероятность неудачной сделки.
- Экономия времени. Ознакомив риелтора с требованиями к будущему жилью, покупатель автоматически начинает ему доверять. Риелтор может упустить мелкие недочеты, знакомить клиента с неподходящими вариантами. В этом случае в проигрыше остаются и покупатель, и специалист, ведь они оба теряют время.
- Полезные знакомства. Занимаясь самостоятельными поисками, покупатель обретает новых знакомых в сфере недвижимости. В дальнейшем их советы и рекомендации могут быть полезны.
У покупки квартиры без риелтора есть и обратная сторона медали.
Минусы:
- Неопределенные сроки. Покупка квартиры без риелтора может затянуться на месяцы и даже годы. Главный человек, отвечающий за последствия, – сам покупатель. Если на рынке недвижимости не будет выгодных предложений, он рискует остаться без квартиры своей мечты.
- Чувство безопасности. Покупка квартиры с риелтором гораздо надежнее, чем самостоятельные поиски. Если покупателю удастся найти добросовестного специалиста, ему не придется беспокоиться о встрече с мошенниками.
- Уникальные предложения. Риелторы, как правило, не рассматривают объявления в социальных сетях или печатных изданиях. Они располагают более перспективными предложениями из профессиональных баз.
Покупка квартиры без риелтора: пошаговая инструкция
Залог успешной покупки квартиры без риелтора – следование всем пунктам пошаговой инструкции. Она поможет покупателю разобраться в основных аспектах оформления, осмотра и регистрации недвижимости.
6 шагов к успешной покупке квартиры без риелтора:
- Поиск жилища.
- Первичный осмотр квартиры.
- Сбор документов.
- Оформление сделки купли-продажи.
- Внесение оплаты.
- Регистрация в Росреестре.
Как выбрать подходящую квартиру
Отличие риелтора от обычного человека, подыскивающего квартиру, состоит в том, что у первого имеется база данных. Как правило, это профессиональный ресурс с ежедневными предложениями о продаже недвижимости. Покупатель, действующий самостоятельно, должен запастись терпением и приступить к тщательным поискам.
Где искать квартиру:
- Печатные издания. В цифровую эру все еще остался процент населения, предпочитающий газеты Всемирной паутине. В печатных изданиях есть специальная графа с объявлениями, что существенно упрощает поиски.
- Популярные интернет-площадки: «Авито», «Циан» и другие.
- Реальные доски объявлений на остановках, у подъездов. В этом случае нужно быть предельно внимательным. Как показывает практика, чаще всего их расклеивают сами риелторы.
- Сарафанное радио. Можно поинтересоваться у друзей и родственников, не планируют ли они продать свою квартиру. Шанс на удачу невелик, но в некоторых ситуациях люди покупают недвижимость у знакомых.
Опытные покупатели в сфере недвижимости без риелтора дают совет новичкам: если их интересует определенный район в городе, нужно расклеить печатные объявления на всех информационных щитах около подъездов.
Можно действовать и в обратном направлении: не только изучать объявления, но и размещать их на специальных сайтах. В посте стоит детально описать ожидания от квартиры, основные требования. Как правило, объявления размещаются бесплатно или за символическую плату. Пользуясь этим, покупатель подстраховывает себя, экономит время.
Нельзя недооценивать социальные сети. Их популяризация решает многие проблемы потенциальных покупателей, теперь приобретать недвижимость без риелторов становится гораздо проще. Создаются целые сообщества с регулярным поступлением выгодных предложений. Задача покупателя – мгновенно реагировать на них, ведь недорогие квартиры раскупают как горячие пирожки.
Поиск квартиры без риелтора в интернете – самый популярный на сегодня вариант для тех, кто желает сэкономить на услугах специалиста. Он позволяет сохранить деньги и время, затрачиваемые на передвижение по городу. Чаще всего продавцы размещают объявления с фото. Таким образом покупатель визуально знакомится с жилплощадью и принимает решение, не выходя из дома.
Выбирая квартиру, стоит опираться на рекомендации:
- Мнение консьержа полезно. Этому человеку вверен подъезд, он лучше всех знаком с его обитателями. Прежде чем совершать сделку, не лишним будет познакомиться с ним и задать исчерпывающие вопросы.
- Срочная сделка – повод для сомнений. Мошенники-профессионалы стараются создать каламбур при продаже квартиры, опираясь на то, что им нужно продать ее максимально быстро. Покупателю стоит обратить внимание на поведение продавца, досконально изучить весь пакет имеющихся документов. В идеале – проконсультироваться с юристом.
- Нельзя носить с собой деньги. Потенциальный покупатель ни в коем случае не должен говорить продавцу о том, что пришел на встречу с наличными средствами. Ограбления встречаются довольно часто.
- Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Не следует рассматривать предложения, в которых стоимость квартиры на 20–30% ниже рыночной. Это хитрый психологический трюк, используемый опытными мошенниками. Практика показывает, что 99% таких объявлений – обман.
Осмотр квартиры: на что обратить внимание
Осмотр квартиры – второй шаг, на который решается покупатель, если вариант соответствует всем требованиям и ожиданиям. Он позволит оценить жилье, обсудить с продавцом нюансы заключения сделки.
При осмотре квартиры важна дотошность. Опытные продавцы знают хитрости сокрытия недостатков, поэтому осматривать жилплощадь нужно в дневное время при открытых шторах. Покупатель должен на время стать Шерлоком Холмсом, и заглядывать в каждый угол. Возможно, зияющая трещина в стене будет прикрыта картиной, а дырка в полу – ковром.
При осмотре квартиры нужно обратить внимание на:
- Постройку. Здание не должно быть в аварийном состоянии. Отдельно стоит рассмотреть крышу и стены – на них не должно быть трещин. Желательно, чтобы входная дверь была оборудована домофоном. Он обеспечит безопасность и спокойствие жильцов.
- Подвальное помещение. Запах плесени или сырости станет предвестником неприятных последствий: через несколько лет по стенам пойдут трещины, здание просядет в грунт.
- Стены и потолки. Наличие темных пятен говорит о развитии грибка, от которого избавиться крайне сложно. Стены и потолки должны быть ровными, без шероховатостей.
- Сантехнику. В частности, трубы. В идеале они должны быть пластиковыми. Этот материал не подвергается замерзанию в период холодов.
- Работу систем коммуникаций. Среди них – напор холодного и горячего водоснабжения, отопление в каждой из комнат, температура батарей.
Специалисты рекомендуют покупать недвижимость, построенную не более 10 лет назад. Коммуникации в них новые и работают исправно, поэтому замена не потребуется в течение 15–20 лет. Предложения по продаже квартир в новостройках значительно выше по стоимости, зато они вселяют уверенность, что здание не просядет в грунт. Если средств недостаточно, придется сделать выбор в пользу покупки квартиры на вторичном рынке без риелтора.
После визуального осмотра квартиры можно приступить к оценке ее стоимости. На этом этапе покупатель и продавец преследуют противоположные цели: первый – купить дешевле, второй – продать дороже. Обнаружив недостатки, можно попробовать снизить стоимость квартиры.
Критерии оценивания:
- первичное или вторичное жилье: как правило, первый вариант дороже;
- возраст здания: чем старее дом, тем ниже стоимость;
- расположение квартиры – на первом и последнем этажах самая низкая цена за квадратный метр;
- площадь, общее состояние квартиры;
- район: его экология, уровень преступности, транспортные пути, наличие парков;
- инфраструктура: близость к школам, детским садам, медицинским учреждениям, супермаркетам.
Стоимость квартиры не всегда обоснована. Прежде чем заключать сделку, покупатель должен проанализировать рынок недвижимости, найти аналогичные варианты и сравнить цены. В идеале стоит обратиться к профессиональному оценщику жилья.
Некоторые продавцы при продаже квартиры без риелтора задают покупателю вопрос о том, сколько денег он готов отдать за предложенное жилье. Здесь можно поступить по-хитрому – назвать самую низкую цену на рынке. Продавец вступит в торг, и тогда покупателю удастся предложить средний знаменатель, который устроит всех участников сделки.
Список необходимых документов
При покупке квартиры без риелтора покупателю предстоит ознакомиться с правоустанавливающей документацией на недвижимость. Прежде всего надо узнать точное число владельцев недвижимости. Если собственников несколько, нужно потребовать их согласие на осуществление сделки. Их отсутствие – законное основание для аннулирования сделки. Суд изменит покупателя в договоре купли-продажи: в конечном итоге он потеряет не только квартиру, но и деньги. Чтобы обезопасить себя, лучше всего встретиться со всеми владельцами лично, сверить их подписи.
Список необходимых документов:
- Документы, подтверждающие право собственности продавца на реализуемый объект недвижимости.
- Справка с информацией о площади и плане квартиры (берется в БТИ).
- Выписка из поквартирной книги. Покупатель должен досконально изучить всех, кто был прописан в жилплощади в течение последних лет. Отдельное внимание стоит уделить несовершеннолетним и недееспособным лицам. Нелишним будет узнать, по какой причине они выписаны из квартиры. По законодательным нормам РФ, лица, осуществляющие прохождение срочной службы в армии или отбывающие тюремный срок, будут автоматически зарегистрированы по последнему месту прописки. Смена владельца при этом не играет никакой роли. Будущему хозяину квартиры стоит учитывать этот момент.
- Выписка из ЕГРП: благодаря документу можно узнать об обременениях.
- Справка из органа опеки и попечительства на разрешение проведения сделки – берется, если в квартире прописан несовершеннолетний.
- Согласие супруги/супруга, заверенное у нотариуса.
- Паспорт продавца. Проверить документ на подлинность можно в ГУВМ.
- Свидетельство о полной дееспособности продавца. Этот документ крайне важен, так как при его отсутствии сделка может быть отменена в судебном порядке.
Помимо этого, покупатель может запросить технический и кадастровый паспорта на недвижимость. Нелишним будет посетить ЖКХ и уточнить о наличии задолженностей по коммунальным услугам.
Оформление сделки купли-продажи
Оформление сделки купли-продажи – один из финальных этапов при покупке недвижимости. Если покупатель принял осознанное решение о покупке квартиры, он должен передать задаток продавцу. Эта сумма – свидетельство серьезных намерений со стороны покупателя. При расторжении сделки задаток не возвращается, пострадавшая сторона лишь получает компенсацию.
Задаток обязывает обе стороны соблюдать условия договора. Например, если продавец после получения задатка предпринимает попытки продать квартиру, он обязан компенсировать сумму покупателю в двукратном размере.
Согласно ст. 380 и ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец имеет право получить задаток только при наличии предварительного договора купли-продажи. Если сделка пройдет успешно, эта сумма станет авансовым платежом.
Предварительный договор купли-продажи оформляется в письменном виде с указанием суммы задатка. В качестве дополнения к нему выступает соглашение о передаче средств. Оба документа заверяются нотариально. Задаток вносится лишь в присутствии специалиста.
Договор купли-продажи должен содержать такие сведения:
- название документа;
- паспортные данные сторон;
- информацию о дате заключения сделки;
- наименование и подробное описание предмета сделки: площадь, число комнат, адрес, состояние;
- стоимость квартиры, размер авансового и основного платежей;
- подписи.
Прежде чем ставить подпись, покупателю рекомендуется ознакомиться с документом, прочитать его несколько раз. Если есть спорные моменты, стоит задать вопросы. Как только подписи сторон будут поставлены, сделка обретет юридическую силу. Останется лишь провести оплату и переоформить права собственности.
Если покупатель решит купить квартиру в ипотеку без риелтора, ему нужно заключить кредитный договор с банком. После поступления средств на лицевой счет можно подписывать договор купли-продажи.
Оплата
При покупке недвижимости покупатель подвергает себя рискам потерять приличную сумму денег. Задаток рекомендуется передавать лично продавцу в руки в присутствии нотариуса. Основную сумму лучше перевести на расчетный счет в банке.
Наиболее удачный вариант передачи средств – банковская ячейка.
Принцип действия банковской ячейки:
- Покупатель и продавец арендуют банковскую ячейку, первый помещает туда средства.
- До завершения сделки по продаже недвижимости ни одна из сторон не имеет доступ к деньгам.
- Как только сделка официально заключена, продавец обращается в банк за получением основной суммы.
Переоформление квартиры на нового владельца начинается после снятия продавцом денег. Покупатель и продавец должны явиться в ближайшее отделение государственного регистрационного органа и переоформить права собственности.
Регистрация в Росреестре
Регистрация в Росреестре – финальный шаг при покупке квартиры. Обе стороны обязаны явиться в регистрирующий орган и предоставить пакет документов на недвижимость. При отсутствии одной бумаги специалист может отказать в переоформлении квартиры.
Понадобятся следующие документы:
- паспорта сторон;
- акт передачи жилья;
- договор купли-продажи;
- заявление – бланк выдается в учреждении;
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- кадастровый паспорт на квартиру.
Помимо основных документов, сотрудник Росреестра может запросить согласие супруга на продажу недвижимости.
Размер госпошлины – 2000 рублей. Закон не уточняет, какая из сторон обязана нести финансовые обязательства, все решается в индивидуальном порядке.
Переоформление недвижимости занимает 5 рабочих дней с момента обращения. По его завершении владельцу новой квартиры выдается свидетельство собственности.
Если с юридической точки зрения сделка законна, проблем возникнуть не должно. Как только покупатель квартиры получает свидетельство собственности, он становится полноправным владельцем квартиры.
На пути покупателей часто встречаются мошенники. Если при оформлении документов были допущены ошибки, владелец обязательно воспользуется этим для аннулирования сделки. Причины могут быть разными, начиная ущемлением наследственных прав и заканчивая недееспособностью продавца.
Как избежать мошенничества при покупке жилья без риелтора
Пошаговая инструкция – это своего рода путеводитель при покупке жилья без риелтора. Строгое соблюдение всех рекомендаций поможет избежать махинаций со стороны мошенников. Тем не менее при покупке квартиры без риелтора покупатель должен знать о подводных камнях, подстерегающих его.
Способы обмана со стороны продавца и пути их разоблачения:
- Поиск покупателя после согласования сделки. Чтобы избежать этого, обе стороны должны заключить предварительный договор. В документ прописываются: конечная цена, сроки заключения сделки, размер задатка и дата освобождения квартиры жильцами.
- Получение недвижимости в собственности не на законных началах. Перед покупкой квартиры без риелтора нужно обязательно проверить ее юридическую чистоту. Для этого нужно воспользоваться услугами юриста. Он подтвердит подлинность документа-основания на право собственности.
- Продажа жилья после смерти владельца. По закону такая сделка считается недействительной: покупатель теряет все деньги, оставаясь ни с чем. Чтобы избежать обмана, нужно соглашаться подписывать документы только при личной встрече с собственником.
- Требование на долю со стороны лиц, пребывающих в тюремном заключении или проходящих временную службу в армии. Чтобы не столкнуться с разделом имущества, нужно досконально изучить домовую книгу.
Специалисты рекомендуют покупать жилье в новостройках – это безопаснее и надежнее. Гораздо проще найти ответственную фирму-продавца, чем попасться в руки мошенников-аферистов. Домовая книга в новых домах чистая, поэтому риск внезапных гостей, вернувшихся из армии или тюрьмы, сводится к нулю.
Покупка квартиры без риелтора – ответственный шаг, к которому нужно подходить осознанно. Как поступить – обратиться за помощью к специалисту или действовать самостоятельно – решает каждый в индивидуальном порядке. Такая покупка поможет сэкономить внушительную сумму, однако человек рискует столкнуться с мошенниками. Чтобы успешно купить недвижимость без риелтора, нужно четко следовать рекомендациям и пошаговой инструкции. Ознакомившись с подводными камнями, покупателю удастся избежать хитростей со стороны аферистов.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.