Первичный рынок жилья имеет свои законы и правила, по которым рассчитывается стоимость недвижимости. Например, фактор близости к центру города влияет на цену квартиры: чем ближе к деловым районам, тем дороже будет плата за жилье. В новостройках решающую роль играет стадия готовности объекта. Это значит, что покупатель в определенный момент имеет возможность купить квартиру дешевле.
В статье мы рассмотрим, что важно знать о покупке квартиры в новостройке на разных этапах строительства, описание стадий строительства, когда наиболее выгодно приобрести строящееся жилье.
Как этапы строительства влияют на стоимость квартиры
Чтобы совершать выгодные сделки, человек должен разбираться не только в районах и надежности застройщика, но еще и уметь отличать этапы строительства. Обычно возведение нового дома занимает от двух до трех лет. За это время здание проходит несколько этапов, в период которых изменяется стоимость жилья. Специалисты в области строительства выделяют 4 стадии, через которые проходит каждая квартира.
Этапы строительства в новостройке:
- установка котлована и заливка фундамента;
- вторая (средняя) стадия строительства;
- конечная стадия (отделки);
- сдача объекта недвижимости в эксплуатацию.
Купить новостройку на любой из стадий строительства может каждый клиент, главное – договориться и заключить сделку с застройщиком. Юристы настоятельно рекомендуют для начала проверить строительную компанию: запросить документы о проведении работ, сотрудничестве с налоговой и т. д.
В последние годы появились мошенники, из-за которых тысячи покупателей теряют деньги, отложенные на жилье. Специалисты рекомендуют не поддаваться панике, ведь достаточно различать стадии строительства новостройки и понимать, какие факторы влияют на ценообразование объекта недвижимости.
От чего зависит цена новостройки на этапе строительства:
- Надежности строительной компании. Ни для кого не новость, что покупатели стараются выбирать популярных застройщиков. Так работает человеческий мозг: чем большее количество клиентов обслужила фирма, тем больше на нее надежды. Со строительными компаниями сложнее. Например, за считаные годы такие застройщики, как ГК «Небоскреб ГБ» и ООО «Трансфорт» стали банкротами, потянув за собой десятки тысяч клиентов. Можно сделать вывод, что даже новая строительная компания может оказаться надежной. Нужно обязательно проверять застройщика и уточнять возникающие вопросы, чтобы не попасть в ловушку мошенников.
- Стадии строительства. Специалисты отмечают, что в рядах застройщиков еще остались те, кто не повышает стоимость на жилье в процессе возведения дома. Найти такую компанию достаточно сложно, по статистике их осталось менее 5% от количества всех фирм. Поступают они достаточно хитро: из-за независимости от финансовых поступлений дольщиков компании предпочитают установить максимальную цену на первой стадии застройки. В дальнейшем все равно найдется покупатель, который захочет купить квартиру на одном из этапов, не подозревая о том, что выставлена уже максимальная стоимость. Другие застройщики понимают, на каком этапе покупать новостройку выгоднее и меняют стоимость в определенное время. Работа проделывается не просто так – полученные деньги идут на дальнейшее возведение жилья. Иными словами, когда у фирмы недостаточно средств для проведения работ, она начинает снижать цену. Как только нужная сумма попадает к застройщику, он повышает стоимость.
- Удаленности от центра или моря. Как уже было сказано, район города напрямую связан с ценообразованием. Если брать курорт, то здесь застройщик будет отталкиваться от удаленности не от центра, а от моря. И это вполне логично, ведь если придется сдавать жилье туристам, они сделают выбор в пользу квартиры у берега, а не на главной улице города.
- Покупательской способности. Первичный рынок и застройщики работают по одной схеме: поднимать цены нужно до предела. Максимальной точкой считается ситуация, когда стоимость квартиры в новостройке стала выше, чем у конкурентов. Такого исхода события фирмы не допускают, иначе жилье просто купят у соперников, и застройщик останется у разбитого корыта.
- Дополнительные скидки от застройщика. За последние несколько лет на рынке недвижимости стал популярен метод, с помощью которого можно заключить договор и сэкономить деньги. Акции от строительных компаний проводятся не по доброй воле, а в силу жесткой конкуренции. Каждый застройщик стремится продать как можно больше квартир, поэтому начинает заманивать потенциального клиента специальными предложениями. Например, потенциальному покупателю могут предложить скидку в размере 1 тысячи рублей на каждый квадратный метр на случай того, чтобы он сразу внес всю сумму. Поддаваться на такие предложения юристы не советуют, лучше рассмотреть другие варианты и взвесить риски.
Покупка квартиры в новостройке на стадии котлована и фундамента
Покупать новостройку на стадии котлована довольно опасно. Начальный этап – установка котлована и заливка его фундаментом считается моментом официального открытия продаж. С одной стороны, на этой стадии клиент строительной компании имеет максимальное количество положительных факторов, а с другой – большие риски. По статистике, только 15% всех покупателей могут довериться застройщику на самом первом этапе.
К плюсам можно отнести:
- Самую низкую стоимость квартиры (в среднем на 30–40% ниже, чем готовый вариант для заселения).
- Огромный выбор квартир. Так как дом находится в стадии возведения, покупатели могут выбрать любой понравившийся вариант, рассмотреть различные планировки.
- Подбор этажа. Тот же самый фактор, благодаря которому клиент может выбрать лучшее жилье.
Покупка новостройки на стадии строительства дома
Новостройки на стадии проекта считаются наиболее оптимальным вариантом для покупателей. По итогам исследования выяснилось, что более 50% клиентов готовы заключить договор с застройщиками. Недвижимость на стадии строительства удобна тем, что цены на квартиры еще не достигли максимальной точки, плюс ко всему еще остались варианты для выбора. Стадию строительства еще называют золотой серединой, потому что к моменту продаж готовность дома составляет около 60%.
Новостройку на данной стадии можно рассмотреть на примере жилого комплекса Barkili Residence, возведенного несколько лет назад. Как отмечает директор компании, на начальном этапе желающих оформить договор было немного, это был серьезный риск обанкротиться. Ситуацию спасла именно средняя стадия, когда более половины жильцов убедились в честности застройщика и решили заключить с ним сделку. В итоге фирма получила деньги для дальнейшего развития бизнеса, а клиенты приобрели новые квартиры по приятным ценам. Опыт компании еще раз доказывает теорию о том, что стадия строительства дома – самый выгодный вариант для покупки.
Покупка квартиры в новостройке на стадии отделки
Стадия отделки квартиры в новостройке считается одним из завершающих этапов. Это момент, когда готовность выполнения проекта составляет 80–85%, из-за чего наблюдается резкий скачок цен. В среднем стоимость квартиры становится выше на 30%, а риски становятся минимальными. По некоторым данным, сделку о покупке жилья в новостройке на данном этапе заключают не более 10% от всех желающих. Конечно, кто захочет переплачивать за квартиру, особенно когда осталось не так много вариантов. Специалисты относят стадию отделки к одному из самых неблагоприятных моментов для покупки недвижимости. Лучше связаться с другим застройщиком, готовность жилья которого будет через 1–1,5 года.
Покупка новостройки на стадии сдачи жилья в эксплуатацию
Стадии сдачи новостройки являются самыми безопасными на первичном рынке. Теперь покупателю не придется гадать: не обманщик ли застройщик, выполнит ли он работу качественно и т. д. По мнению специалистов, на этапе сдачи квартиры ее стоимость повышается более чем на 40% от заявленной на начальном этапе. Из всех желающих не более 20% людей готовы переплачивать ради своей безопасности.
Для подведения итогов следует упомянуть ипотеку. Если покупатель заключает договор с застройщиком и берет определенную сумму в долг, получается, что выплачивать придется сразу по двум направлениям. Зачастую строительные компании стараются помочь клиенту, предлагая акцию «Ипотека – 50%». В этот период (обычно за 1 или 2 года до готовности проекта) человек может выплачивать не полную сумму, а половину. Например, если жилищный долг был 40 тысяч рублей, то покупателю разрешается платить 50% от указанного количества. Как только льготный период заканчивается, оставшаяся сумма долга распределяется по всей ипотеке. Не сложно догадаться, что сумма становится такой же, как и было указано в договоре.
Специалисты приводят множество примеров с доказательствами данной теории. Выяснилось, что даже с учетом аренды квартиры на период строительства жилье на начальном этапе продаж выгоднее конечного более чем на 25%.
У покупателей часто возникают вопросы: на каком этапе все-таки стоит купить квартиру, стоит ли пользоваться акциями от застройщика, как взвесить все риски. Как отмечают менеджеры строительной компании, оптимальным временем для приобретения считается момент готовности жилья на 40–60%. Это второй этап возведения новостройки – строительство дома. На данной стадии клиент уже может объективно оценить ход и перспективы достройки объекта. Цены на недвижимость еще не считаются высокими, а большой выбор доступных вариантов привлечет покупателя. Поэтому если заказчик все еще не уверен, на какой стадии лучше приобрести недвижимость, золотая середина – идеальный момент.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.