Нет на свете ничего тайного, что не стало бы явным. Особенно если речь идет о доходах, с которых не платятся налоги.
В норме, каждый сдатчик квартиры должен платить НДФЛ с тех денег, которые он зарабатывает, сдавая внаем принадлежащую ему недвижимость. Это может быть 13% или более низкие ставки – 6% и 4%, если он делает это как ИП или самозанятый. Но, как показывает статистика, огромная часть рынка сдачи наемного жилья по сию пору остается «серой» и не охвачена налогами. В крупных городах это 50% съемного жилья и более. Тем неприятнее бывает, когда Налоговая начинает интересоваться доходами от сдачи и «позабытыми» налогами.
Остается только понять, как именно налоговики узнают о наличии доходов, с которых не уплачены налоги.
- Самый простой и очевидный вариант – сдатчик вольно или невольно сообщит о себе сам. Во-первых, заключая договор аренды квартиры сроком больше, чем на 1 год, его нужно регистрировать в ЕГРН. Налоговая регулярно просматривает базы данных и получает информацию. Во-вторых, конфликтные ситуации со съемщиками – неуплата, нарушение договора, хищение вещей, отказ съезжать по окончании срока или проблемах с оплатой и т.п. Подавая в суд или обращаясь в правоохранительные органы, сдатчик тем самым фактически сообщает, что в его квартире живут третьи лица и он получает за это деньги. Обмен информацией между МВД и ФНС хорошо налажен, так что можно не сомневаться, повод для интереса появится.
- Как ни странно, данные о потенциальных сдатчиках уже есть у ФНС. Все владельцы двух и более квартир по умолчанию рассматриваются как потенциальные получатели дохода от сдачи жилья внаем. Дальше нужно только собрать подтверждающие данные и готово дело.
- Высокие технологии можно приписать к самому первому варианту. Ни один бизнес без рекламы не существует. Данные о сдаче квартир, чтобы найти клиентов, должны где-то размещаться: специализированные сайты, форумы, группы в соцсетях и мессенджерах и так далее. Можно быть уверенными, что там постоянно присутствуют сотрудники ФНС, которые регулярно «выходят на рыбалку», сопоставляя выложенные как на блюдечке данные.
- Банковский счет сдатчика тоже может стать способом сообщить о себе в налоговую. У сдачи квартиры внаем есть очень характерные приметы: регулярные поступления на него (чаще всего переводами на карту) от частных лиц в фиксированном размере.
- Не менее простой вариант – сообщат «доброжелатели». У кого-то так выражается чувство справедливости или обычная зависть, кто-то делает это в отместку не нравящемуся соседу, а кого-то действительно достали вечеринки, которые закатывают съемщики или нет желания видеть в подъезде постоянно чужие лица. Могут сдать налоговой сдатчика бывшие супруги и партнеры, чтобы отомстить. Также это может быть инициативой старших по подъезду, председателя ТСЖ и других лиц, которые связаны с домом и его жильцами.
- Бизнес-разборки: рынок сдачи квартир до сих пор очень сильно «серый» и законы на нем только неписаные. Как следствие, конкуренты (которые, допустим, платят налоги, так что бояться им нечего), чтобы избавиться от лишних предложений и поднять цены за счет сужения рынка в районе, могут прибегнуть и к таким методам.
- Информация от управляющей компании. Данные могут поступить от ее сотрудников – ремонтники, уборщики, электрики, консьержи и т.д., которые по долгу работы постоянно общаются с жильцами дома и могут исправлять разные дефекты в самой съемной квартире.
- Участковые. Знать, кто живет в каждом доме в его зоне ответственности и не превратилась ли какая-то из квартир в «караван-сарай» - его прямая обязанность.
Так что проще, пожалуй, не рисковать и сдавать квартиру в «белом» варианте с уплатой всех соответствующих налогов. Так и спокойнее будет, и в итоге, выгоднее, ведь если попасться с «серой» сдачей жилья внаем, потребуют все неуплаченные долги по налогам за последние три года и оштрафуют на 20% от суммы задолженности сверх того. А если сумма неуплаченного налога превышает 75 тысяч рублей в месяц, то это может обернуться и уголовным делом.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.