Содержание:
Строительство многоквартирного дома – это сложный процесс, в котором участвуют многие службы. Умение разбираться в тонкостях этого непростого дела – половина успеха любого застройщика.
С чего начинается строительство многоквартирного дома?
Постройка любого дома связана с множеством сложностей, которые требуют от человека специальных знаний, а также больших вложений. Строительство всегда начинается с выбора подходящего земельного участка.
Как выбирается и приобретается участок?
От места расположения будущего дома зависит его дальнейшая привлекательность для потенциальных покупателей. Однако это не значит, что человек может выбрать любой понравившейся ему участок не занятый другими строениями. Право на застройку потребуется согласовать с различными инстанциями. Их может быть до полусотни, если речь идет о точечной застройке в элитном городском районе. Цена здесь будет высокой, но и привлекательность для будущих жильцов возрастет в разы, особенно если дом будет относиться к классу «Бизнес» или «Элит».
Приобрести понравившийся участок можно после участия в торгах или на правах аренды. Все эти действия опять же согласовываются с комитетом по управлению городским имуществом. В случае с арендой после окончания работ застройщику понадобится продлить срок действия договора.
При выборе участка под строительство рекомендуется обращать внимание на следующие факторы:
- Инфраструктура. Чем ближе участок будет расположен к центральным районам города, тем лучше для застройщика. Вряд ли большим спросом будут пользоваться квартиры в доме, от которого до ближайшей автобусной остановки или магазина нужно идти полчаса. Потенциальные покупатели также обращают внимание на шаговую доступность школ, детских садов, спортивных и развлекательных центров и пр. Чем они будут ближе, тем большую цену может установить застройщик за квадратный метр недвижимости.
- Коммуникации. В идеале теплотрассы, линии электропередач, телефонные кабели и т.п. должны быть расположены на территории участка или в непосредственной близости от него. В противном случае застройщику придется прокладывать их самостоятельно, а это увеличивает себестоимость объекта.
- «Благополучность». В любом городе есть так называемые благополучные и неблагополучные районы. Последние жители стараются обходить стороной. Вряд ли квартиры в домах, построенных в этих районах будут пользоваться большим спросом у покупателей, особенно у семейных. Перед выбором участка лучше поговорить с местными жителями и выяснить, какие районы в городе считаются благополучными.
Не следует также забывать, что любое строительство в черте города ведется в строгом соответствии с градостроительным планом. Перед выбором участка его придется изучить досконально. Если объект будет возведен в неположенном месте, его имеют право снести на любом этапе строительства.
Как и зачем проводится геологическая экспертиза?
После того, как застройщик выбрал и приобрел участок, ему потребуется провести на нем геологическую экспертизу. Ей будет предшествовать топографическая съемка. Все это необходимо для того, чтобы узнать точные координаты будущего объекта (которые будут отмечены в отделе градостроительства) и выявить характеристики грунта.
Для этой процедуры потребуется пригласить специалистов. Они проведут съемку, возьмут на лабораторные исследования образцы грунта и выявят различные природно-климатические условия характерные для данного участка местности. Не следует забывать, что приглашенные специалисты должны иметь соответствующее образование, а также допуск на проведение работ определенного типа. В противном случае результаты экспертизы не будут учтены другими инстанциями.
Все это нужно для того, чтобы застройщик еще до начала возведения объекта мог оценить близость залегания грунтовых вод, степень твердости грунта, особенности климата, характерные для данного участка. Эти данные могут повлиять на выбор технологии строительства и материалов, которые будут использованы при постройке дома.
Человек будет заранее знать, как например грунт будет вести себя под тяжестью здания. Соответственно руководитель заранее сможет рассчитать необходимые параметры прочности и устойчивости.
Подготовка проекта
Подготовку проекта можно доверять только профессионалам, имеющим соответствующий допуск, т.к. это сложная и очень ответственная работа. От навыков проектировщика зависит насколько квартиры будут комфортными для жилья, а также вся эстетическая составляющая дома.
При подготовке проекта специалисты должны руководствоваться действующими в настоящее время строительными и санитарными нормами. Также должны быть учтены сейсмологические и климатические особенности конкретной местности.
Современное законодательство строго относится к санитарным нормам будущих жилых строений. Поэтому проектировщику потребуется обращать внимание на освещенность и вентиляцию квартир, а также степень их теплозащиты. Последняя разрабатывается на основе данных по среднегодовой температуре за прошедшие года. В случае необходимости в проект должны быть внесены правки касательно дополнительного утепления фасада.
Заказчик на любом этапе проекта имеет право потребовать от проектировщика внести те или иные изменения. Окончательный план многоэтажного дома специалист должен согласовать с архитектурно-строительными органами города и другими инстанциями.
Проект помимо всего прочего должен содержать в себе выгодные варианты расположения инженерных коммуникаций. Они должны обеспечивать энергоэффективность здания.
В последние годы в мире выросли требования по стандартам «зеленого» строительства. Эти данные также должны быть отображены в проекте.
В идеале архитектор должен составить 3-4 плана по оформлению фасадной части здания. Заказчик в этом случае делает свой выбор исходя из личных предпочтений. В проекте должны быть оптимальные нагрузки на фундамент и несущие конструкции. Исходя из этих данных, человек делает выбор материалов. Особенно актуально это для высотных зданий.
При составлении проекта следует учитывать дальнейшие планы застройки района, в котором расположен объект. Несоблюдение этого требования может привести к том, что обещанный заказчиком вид из окна на море или реку через несколько лет превратиться в вид на стену соседнего здания, а фасад дома будет резко выделяться из общего архитектурного фона.
От того, насколько грамотно будет составлен проект, зависит как успешное окончание строительства, так и привлекательность дома для потенциальных покупателей на протяжении всего срока его эксплуатации.
Основные этапы строительства
После проведения подготовительной части начинается непосредственно само строительство многоквартирного дома. Этот процесс также сопряжен с определенными сложностями, в которых любой заказчик должен разобраться еще до начала постройки.
Перед началом строительства человек должен провести тендер. Здесь заказчик выберет организацию, которой будет реализовывать подготовленный проект. При этом следует обращать внимание на такие параметры как:
- опыт и репутация;
- наличие квалификации у сотрудников;
- собственный парк специальной техники.
После выбора организации заказчик заключает с ней договор соответствующего типа.
Как подготавливается участок?
В первую очередь территория будущей стройплощадке ограждается. Это делается для сохранности спецтехники и материалов. Территория расчищается. С нее убирают мусор и различные постройки.
Если строительство будет вестись в зоне пролегания коммуникаций, их предстоит временно перенести, чтобы избежать повреждения. К участку подводят временные дороги и необходимые инженерные сети. Для рабочих устраиваются временные бытовые помещения. Для хранения материалов организуются охраняемые склады.
Для оттока дождевой и талой воды на стройплощадке обустраиваются стоки.
Для чего нужна разметка осей дома?
Разметки осей дома строители уделяют особое внимание. Процесс состоит в том, что специалисты отмечают на местности те точки, которые нанесены на проект. От точности разметки зависит дальнейшая судьба всего здания. Малейшее отклонение может привести к тому, что дом просто рухнет или будет непригоден для жилья по санитарным нормам.
Земляные работы
Под будущим зданием роется котлован, в котором будет расположен фундамент. Земляные работы требуются и при рытье углублений под различные коммуникации. Процесс может быть осуществлен только при помощи специальной техники. Это связано с большим объемом изымаемого грунта. Исключением являются места, недоступные для проезда транспорта.
Как укладывается фундамент?
Фундамент должен выдерживать общую вертикальную нагрузку всего здания. Поэтому к его качеству предъявляются особые требования. От рассчитанной проектировщиком массы строения зависит тип и глубина фундамента. На конструкцию также оказывают влияние такие факторы как:
- сейсмические особенности региона;
- уровень залегания грунтовых вод;
- тип соседних объектов недвижимости;
- наличие рядом со зданием различных коммуникаций.
При постройке высотных зданий применяют фундамент свайно-винтового и свайно-плитного типа. Последняя конструкция более безопасно, т.к. в этом случае часть нагрузки будет передаваться на основание объекта. Это позволит избежать возможного наклонения здания под действием внешних факторов. При этом подземная часть ограждается специальной конструкцией.
При необходимости фундамент подсыпается песком или гравием.
Особенности возведения внешних стен
Возведение стен – это основной этап строительства, при котором формируется весь внешний облик здания. Процесс может происходить по следующим технологиям:
- Панельная. Здание будет собираться наподобие конструктора. На участок завозят бетонные плиты, которые затем устанавливаются на соответствующие места. Здания из панелей возводятся очень быстро и не требуют особых трудовых затрат.
- Кирпичная. Строение собирается по традиционной технологии из отдельных кирпичей. Такое здание будет дольше строиться, но при этом отличается своей надежностью.
- Монолитная. Основу стен в этом случае будет составлять бетонная смесь, залитая в специальные формы.
- Панельно-монолитная. Эта смесь двух технологий приобретает в последние годы все большую популярность. Такие здания отличаются своей прочностью и длительным сроком эксплуатации. При этом они обладают хорошими теплоэнергетическими показателями.
С экономической точки зрения для застройщика выгодной является постройка зданий по монолитной технологии, т.к. они будут самыми дешевыми по себестоимости.
Как подводятся основные коммуникации?
Все коммуникации (вода, газ, свет и т.п.) должны быть уложены в специально созданные для них траншеи. Трубы и кабеля нужно прокладывать ниже уровня промерзания грунта. Подключать дом к инженерным коммуникациям можно лишь после того, как в доме будет смонтировано соответствующее оборудование.
Данный процесс должен быть поручен специализированным службам и согласован с городской администрацией.
Как обустраивается крыша?
Выбор материалов для кровли зависит от ее типа и конструкции. Основное назначение любой крыши – защитить внутреннее пространство здания от негативного воздействия атмосферных осадков. Современные компании для обустройства кровли используют в основном:
- профнастил;
- битумную черепицу;
- рубероид;
- ондулин.
По своей форме крыша должна способствовать скорейшему сходу снега и влаги. Особое внимание следует уделять особенностям монтажа. Если они будут нарушены, кровля потеряет свою герметичность.
Настил должен выполняться из гидроизоляционных материалов. Для удаления влаги монтируют водосточную систему.
Когда заканчивается строительство?
На завершающих этапах дома оборудуются внутренними перекрытиями, которые отделяют одну квартиру от другой. По существующим нормативам все перегородки должны быть выполнены из огнестойких материалов.
Далее, путем заделки стыков различных систем и нанесением дополнительных материалов решается проблема звукоизоляции. Для этих же целей устанавливаются специальные прокладки в вентиляционных каналах.
В домах, где больше 5 этажей устанавливаются лифты. Перед монтажом все элементы устройства тщательно проверяются. Затем проводится тестирование лифтов под максимальными и минимальными нагрузками.
Затем в квартирах устанавливают окна и двери. При этом застройщики стараются ориентироваться на современные стандарты качества, т.к. оба эти элементы оказывают непосредственное влияние на звукоизоляцию и безопасность жильцов.
В качестве финишной отделки пола применяется метод стяжки, когда на монолитное перекрытие наносят слой песчано-цементной смеси. При этом обязательно должен присутствовать гидроизоляционный слой.
Современные застройщики стараются сделать так, чтобы фасад здания не был похож на окружающие его строения. Это повышает как эстетическую, так и материальную стоимость объекта.
Когда заселяются первые жильцы?
После завершения работ по возведению стен, кровли и внутренней отделки в дом могут заселяться первые жильцы. При этом в квартире могут отсутствовать даже межкомнатные перегородки. В этом случае новоселам придется самостоятельно придумывать внутренний дизайн помещения. Впрочем, все эти условия с потенциальными покупателями обговариваются заранее.
Само заселение происходит после того, как покупатель перевел на счет продавца необходимую сумму за оплату квартиры, оплатил коммунальные платежи и подписал акт приема-передачи объекта.
Черновая и чистовая отделка
От внутренней отделки квартир зависит итоговая цена квадратного метра недвижимости. Если она отсутствует, жилье будет стоить дешевле. В этом случае внутри квартир будут установлены только стеклопакеты и двери, а также подведены необходимые коммуникации. Отсутствие межкомнатных перегородок в такой квартире считается нормальным явлением.
Если инвестор пожелал сделать чистовую отделку, будущим жильцам перед заселением останется лишь приобрести мебель. Но и цены в таких объектах будут на 15-20% выше.
Оборудование придомовой территории
Современные покупатели при выборе жилья обращают внимание не только на внутреннюю отделку квартир и район расположения дома, но и на обустройство придомовой территории. На ней должно быть проведено качественное озеленение, обустроены детские и спортивные площадки.
Наличие скамеек, подъездных путей, баков для мусора и пр. также играет здесь не последнюю роль.
На чем может схитрить и сэкономить застройщик?
Застройщики в первую очередь экономят на качестве и количестве материалов. Хотя это не самый разумный вариант, если компания дорожит своей репутацией. Можно сэкономить при покупке участка. Для этого выбирается район города, который только начинает застраиваться и обрастать инфраструктурой. При составлении проекта можно обратиться в компанию, которая предлагает свои услуги по более низкой стоимости или использовать типовые предложения. Важно лишь чтобы ее сотрудники имели право заниматься выбранным видом деятельности.
Современные технологии позволяют экономить при проведении строительных работ. Оборудование способно заменить многих специалистов.
Куда обращаться, если застройщик не выполнил обязательства?
Права обманутых покупателей квартир можно отставать в районном суде по месту жительства или прописки застройщика. Если последний не выполнил своих обязательств в установленные сроки, с него будет взыскана неустойка.
Права дольщиков защищает Федеральный закон №214-ФЗ.
Резюмируем
Строительство многоквартирного дома – это сложный процесс, сопряженный с определенными трудностями и рисками. Непредвиденные сложности здесь могут возникнуть на любом из его этапов. На строительство затрачиваются колоссальные суммы, однако прибыль, получаемая застройщиком после продажи недвижимости, превосходит их во много раз.
Застройщику не следует забывать, что при воздвижении многоквартирного дома и продаже объектов в нем он должен соблюдать права человека и действующие экологические нормы.
Автор: Филипп Глоба (эксперт по недвижимости портала novomoscow.ru)
Читайте также:
Как выбрать квартиру: инструкция 2021
Можно ли купить квартиру в лизинг?
Как получить бесплатную землю от государства в 2021 году?
Инвестиции в недвижимость: как максимально выгодно вложиться в недвижимость в 2021 году?