Поскольку статья 222 Гражданского кодекса все больше дополняется и уточняется, она вызывает все больше беспокойства и опасений у простых граждан. Короче говоря, согласно положениям статьи, при определенных условиях здание, в котором вы живете или где находится ваш офис, может внезапно быть классифицировано как конфискат со всеми разрушительными последствиями...
Недавняя история показывает, что такая судьба может ожидать здания, спроектированные, казалось бы, в полном соответствии с буквой закона.
Мы подготовили для вас резюме типичных споров, в которых вы рискуете потерять свое здание, и рекомендации о том, что делать в каждом конкретном случае.
Могут возникнуть обстоятельства, при которых физически невозможно сохранить здание, не говоря уже о его легализации. Наиболее безнадежными являются обстоятельства, регулируемые частью 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Именно это, относительно недавно, послужило толчком для "ночи длинных ковшей", когда в Москве в кратчайшие сроки был снесен ряд торговых павильонов. Напомним, что у многих из них не было проблем с разрешениями, но это их не спасло.
Не вдаваясь в юридические формулировки, суть статьи сводится к следующему. Если власти решат, что здание не должно находиться на определенном участке, оно может быть демонтировано даже во внесудебном порядке. "Незаконным" здание может сделать тот факт, что оно расположено в районе, где инженерные сети находятся под землей. Таких территорий в Москве много, и именно это обстоятельство позволило московским властям разместить сотни павильонов под ковшом экскаватора.
Можно ли что-то сделать в этой ситуации? К сожалению, нет. В случае с "Большим московским сносом" особо талантливым менеджерам удалось продать помещения, которым грозил снос, за несколько недель до фактического сноса. Именно так поступил владелец знаменитого торгового центра Piramida.
Одним словом, сегодняшняя реальность в России такова, что в описанной ситуации бесполезно апеллировать к букве закона и добиваться справедливости в суде. Те москвичи, которые пытались добиться чего-то таким образом, потерпели неудачу.
Когда спасти здание можно, но очень трудно
Гораздо более мягкий вариант - когда власти угрожают сносом не через судебный запрет, который не имеет альтернативы, а через судебное разбирательство. Затем, взвесив все за и против, вы можете бороться за свою собственность. Однако многое будет зависеть от характера имущества и обстоятельств, при которых это произошло.
Если здание построено с нарушениями и пробелами в разрешениях, это еще полбеды. Настоящая проблема возникает, когда недвижимость, даже жилая и многоквартирная, строится на земле, которая по определению не является зонированной для таких целей. Это могут быть сельскохозяйственные земли, лесные угодья и т.д.
Здесь вы, как владелец, находитесь в заведомо слабой позиции, и выйти победителем из этой ситуации крайне сложно. Ваш единственный шанс - обратиться в муниципалитет с просьбой изменить статус участка.
Это возможно, по крайней мере, теоретически. Но если вчитаться в ФЗ-172, который как раз регулирует перевод земли в другой статус, становится ясно, что это практически нереально. Пробелы в законодательстве предусмотрены только в исключительных случаях, например, когда земля фактически не использовалась в сельскохозяйственных целях в течение многих лет.
Дело обстоит иначе, если участок является промышленной зоной. Тогда вы можете воспользоваться статьей 9 ФЗ-172, что дает вам гораздо больше шансов изменить статус земли на желаемый. Но здесь в игру вступает бюрократический и человеческий фактор. Решение начинает зависеть исключительно от доброй воли тех, кто сидит в важных кабинетах. Практика показывает, что шансы на то, что чиновники законно встанут на чью-либо сторону, очень малы.
Когда вы можете, а не не можете
Если нет юридических конфликтов, по крайней мере, с землей, то шансы на легализацию здания возрастают многократно. И для этого даже существует юридическая помощь.
Так, согласно ряду постановлений Пленума Верховного суда и Высшего арбитражного суда, принятых еще в 2010 году, отсутствие разрешения на строительство существующего строения не является достаточным основанием для его сноса. В любом случае вам придется защищать постройку в суде, но если в ходе процесса не будет выявлено других грубых нарушений, суд может признать за вами право собственности на недвижимость.
Однако даже в этом случае здание не может быть узаконено без объективных причин. Вам придется доказать в суде, что вы честно добивались разрешения на строительство, но по независящим от вас причинам и обстоятельствам не смогли его получить.
В качестве примера можно привести известное дело из Омского городского суда. Истец долгое время пытался получить законное право собственности на земельный участок. Однако из-за запутанной юридической истории этого района, восходящей к дореволюционным временам, он не смог добиться положительного решения. Когда дело, наконец, закончилось и участок перешел во владение истца, на нем уже стояло здание, что автоматически поставило его под угрозу. В этом вопросе суд встал на сторону владельца, посчитав достаточным, что единственным препятствием для законного статуса строения была путаница вокруг земли.
Добавим очевидное - для того, чтобы узаконить постройку, необходимо доказать, что она не представляет угрозы здоровью, жизни или имуществу других граждан. Поэтому, если ваш случай чем-то похож на описанную выше ситуацию, обязательно узнайте мнение экспертной комиссии.
Когда здание относительно легко сохранить
Наконец, самая простая, почти "безболезненная" ситуация - это когда строительство ведется на собственном земельном участке, который вы получили до 2001 года, когда вступил в силу Земельный кодекс РФ. В этом случае вам нужно только предоставить доказательство того, что вы используете землю на законных основаниях.
Федеральный закон-93 от 30 июня 2006 года, условно называемый "Законом об амнистии крыш", предоставляет упрощенный способ получения 100-процентного права собственности на ваши пригородные дворы. Скорее всего, можно будет обойтись без обращения в суд, только через административную процедуру. Единственными документами, которые вам понадобятся, будут кадастровая карта земли и любой документ, каким-либо образом подтверждающий право собственности (свидетельство старого образца, акт о предоставлении земли и т.д.).
Речь идет о самой земле. Что касается конкретных зданий, возведенных на нем, то "амнистия крыш" распространяется и на них, только для их легализации вам придется пройти более сложную процедуру. С 2017 года вступил в силу Федеральный закон 218, который в статье 24 требует составления технического плана участка. Для его составления придется обращаться в БТИ и/или к кадастровым инженерам, что в некоторых случаях автоматически повлечет за собой значительные расходы.
Несмотря на все сложности, у "крышной амнистии" есть одно большое преимущество - по закону Росреестр не будет требовать разрешения на строительство уже построенного дома до марта 2018 года.
Еще более благоприятная ситуация складывается в отношении вспомогательных построек, таких как бани, гаражи, сараи, беседки и т.д. Градостроительный кодекс вообще не предусматривает разрешения на такие здания. Поэтому с ними можно спокойно решать проблему даже после истечения срока действия "крышной амнистии". Все, что необходимо, - это соответствие объектов действующему СНиП. Например, жилой дом не может быть расположен ближе 3 метров от границы соседнего участка, гараж или баня - ближе 1 метра и т.д. Других препятствий нет и на сегодняшний день не предвидится.
"Подписывайтесь на мои каналы правозащитник, юрист"
Ставьте лайк. Оставляйте свои комментарии.
Мне важно ваше мнение.
Пишите вопросы отвечу на все.
Что вы думаете о данной теме?»
Правозащитник Шепида Виталий Данилович