При покупке недвижимости супружеской паре необходимо определиться с правами на собственность. Приобретая квартиру, муж и жена могут оформить объект в индивидуальное или общее владение. Выбрав первый вариант, один из супругов получит возможность распоряжаться жильем так, как ему угодно. Второй подразумевает общую собственность, когда оба партнера имеют равные права на недвижимость. Общая собственность делится на совместную или долевую. На первый взгляд понятия похожи между собой, однако их нужно различать.
В статье мы рассмотрим, что такое долевая и совместная форма собственности, в чем их различия, какую выбрать супругам при покупке квартиры в браке.
Виды собственности супругов на квартиру
Понятия совместной и долевой собственности необходимы для того, чтобы супруги могли понять, каким образом им выгоднее делить жилье. Каждая разновидность имущества напрямую влияет на права и возможности мужа и жены, когда они будут решать дальнейшую судьбу квартиры.
В России выделяют три разновидности собственности:
- Индивидуальная. В данном случае право распоряжаться квартирой будет иметь один супруг. На практике этот вариант встречается довольно часто, однако если пара решится развестись, требовать долю от квартиры вторая сторона не имеет права.
- Общая совместная. Самый оптимальный вариант для мужа и жены, которые находятся в браке продолжительное время. В случае раздела квартиры право на имущество будут иметь обе стороны, что достаточно удобно при делении объекта недвижимости в суде.
- Долевая. На практике случаи разделения квартиры как долевой могут возникнуть при подписании брачного договора или бумаг на приобретение собственности. Не исключаются и случаи, когда совместная или долевая собственность устанавливается по решению суда (244 статья ГК РФ).
Общая совместная собственность: плюсы и минусы
Общей совместной собственностью принято считать случаи, когда объект недвижимости делится на равные доли среди всех жильцов. Для наглядности квартиру можно представить в виде яблока. Общая совместная собственность подразумевает, что фрукт можно условно поделить на несколько частей (количество лиц, проживающих на данной территории). При этом каждый имеет право взять любую часть яблока, т. е. права у всех равны.
Совместную собственность можно оформить самостоятельно, а можно прийти к ней принудительным способом. Например, муж и жена могут прийти к решению оформить квартиру на каждого из участников договора. Другой вариант: пара связана узами брака, и при покупке недвижимости она автоматически присваивается как совместная собственность (не стоит забывать и про нажитое имущество в браке).
Получается, что квартира, купленная мужем и женой после регистрации в загсе, будет считаться общей независимо от того, на кого оформлено жилье. Как и другие виды собственности, общая совместная имеет свои положительные и отрицательные стороны.
К плюсам оформления совместной собственности относят:
- Каждый член договора несет ответственность за состояние квартиры. В случае возникновения проблем с объектом недвижимости за него отвечают все владельцы. То же самое касается оплаты коммунальных услуг: сумма делится на количество лиц, которые имеют право на квартиру.
- Одинаковый процент налога. Налог недвижимости также будет распространяться на каждого из владельцев квартиры, и каждый будет выплачивать равную долю.
- Каждый из владельцев договора на квартиру имеет право пользоваться имущественным налоговым вычетом. Сумма распределяется между участниками договора в равных размерах или по договоренности.
- В случае невыплаты кредита суд не имеет права забрать квартиру, находящуюся в совместной собственности. Например, один из владельцев объекта взял кредит и не смог его выплатить в указанные сроки. Кредиторы будут вынуждены забрать его долю, однако по закону сделать это не смогут.
Общая совместная собственность – достаточно удобный вариант, особенно для мужа и жены. В случае расторжения брака процесс деления будет проходить быстро, при этом оба владельца квартиры могут быть уверены, что получат равные части объекта недвижимости.
К минусам совместной собственности специалисты относят:
- При сдаче жилья в аренду сумма делится между всеми участниками. Возникает ситуация, когда владельцы квартиры решают сдать ее за деньги. Доход, полученный за проживание, придется делить на равные части.
- Договор совместной собственности подписан несовершеннолетним лицом. Если владельцы квартиры решатся на ее сдачу, продажу или передачу, процесс будет проходить с участием органов опеки, так как ребенок принимать решение самостоятельно не имеет права.
- Выдача единого документа. При подписании договора владельцам выдается один документ, подтверждающий права участников. Если необходимо получить выписку, за нее придется платить деньги.
Кроме минусов и плюсов, юристы выделяют нейтральное качество совместной собственности. Это относится к ситуациям передачи, продажи или завещания квартиры – для этого необходимо письменное соглашение каждого участника сделки.
Долевая собственность: плюсы и минусы
Общая долевая собственность на квартиру выглядит точно так же, как и общая. Единственное различие – права и размеры участков могут быть совершенно разными. Например, один владелец имеет большую территорию, а другой – меньшую.
Долевая собственность на практике встречается достаточно часто. Самая распространенная ситуация, когда квартиру отдают в наследство. Бывший владелец имеет право выбирать размеры участка самостоятельно, поэтому в дальнейшем возникают разные размеры и права. Также супруги могут воспользоваться другим вариантом – переоформить совместную собственность на долевую.
Положительные стороны долевой собственности:
- Собственный пакет документов. В отличие от совместной собственности при оформлении долевого участка каждый владелец имеет свой документ на участок.
- Арест или кредит другого владельца. В данном случае остальные участники договора не имеют никакого отношения к проблемам другого, поэтому их участок остается в целости и сохранности.
- Собственные права участников. При заключении долевой собственности владельцы имеют право делать со своей территорией все, что вздумается.
Положительные черты – далеко не все, что подразумевает вариант долевой собственности. Эта разновидность, как и остальные, имеет подводные камни, поэтому супругам необходимо обратить внимание на минусы (отрицательные стороны) данного вида собственности.
Отрицательные стороны долевой собственности:
- Продажа участка за долги. Если один из владельцев имеет задолженности в банке или неоплаченный кредит, кредиторы имеют право лишить его участка за определенную сумму.
- Маленькая площадь. В некоторых ситуациях возникает спор из-за размера участка. Он может быть меньше, чем одна комната в квартире, поэтому придется обращаться в суд.
- Определение размера участка происходит через судебное разбирательство. Когда владелец не может получить свою территорию в отдельном помещении, тогда размер и права на его использование определяют в суде.
Чем совместная собственность на квартиру отличается от долевой
На практике у супругов часто возникают вопросы: чем совместная собственность отличается от долевой, в каком случае выгоднее использовать один вариант, а когда другой и т. д. Стоит понимать, что единственная общая черта у двух понятий состоит в том, что они обе подразумевают деление объекта недвижимости на несколько человек. В остальном они различны, начиная от подписания договора и заканчивая правами на свою территорию.
Для наглядности различия совместной и долевой собственности представлены в таблице.
Совместная и долевая собственность на квартиру: что лучше для супругов
Покупку квартиры супруги могут оформить на совместную или долевую собственность в зависимости от некоторых факторов: вида и стоимости объекта недвижимости. Специалисты отмечают, что на практике предпочтительнее выбирать долевую собственность, особенно при покупке жилья. Тогда муж и жена будут уверены в размерах участка, их правах и возможностях в случае форс-мажорных ситуаций.
Доля для всех участников договора определяется по умолчанию (равные размеры), если ни один из владельцев не претендует на большую территорию. Для другого варианта придется обращаться в суд для решения проблемы, при этом остальные должны быть согласны с указанными размерами. Также нередко встречаются ситуации, когда один из участников договора вложил больше средств в квартиру. Предоставив письменные доказательства, суд присвоит ему большую территорию.
Если муж и жена все-таки решат, что режим совместной собственности подходит им больше, тогда нужно быть готовыми к оформлению дополнительного документа. Этот вариант также следует рассмотреть, так как здесь владельцы имеют право на передачу, завещание или продажу жилья, при этом не нужно никаких согласий и подтверждений.
Покупка и оформление квартиры на совместную или долевую собственность доставляет много хлопот супружеской паре. При покупке квартиры для лиц, состоящих в браке, рекомендуется оформлять долевую собственность, ведь тогда муж и жена могут самостоятельно распоряжаться собственной территорией. Если дело доходит до развода, лишних проблем в суде с размерами участка не будет, ведь у каждой стороны своя доля.
Однозначного ответа насчет долевой или совместной собственности специалисты не дают, все зависит от ситуации. Для окончательного решения лучше всего проконсультироваться с юристом, который поможет выбрать выгодный вариант.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.