Гарантией того, что выбранная недвижимость не будет продана, пока происходит процесс сбора документов, становится оформление задатка. Его иногда путают с авансом или залогом, хотя задаток широко применяется в риелторской практике.
В статье мы рассмотрим понятие задатка при покупке квартиры, в чем его отличие от аванса, размеры задатка, как правильно передать деньги, как составить договор о задатке и написать расписку о его получении, возвращается ли задаток, куда обращаться, если продавец не хочет вернуть деньги.
Что такое задаток при покупке квартиры
Задатком называется определенная денежная сумма, которую одна сторона сделки передает другой в качестве доказательства подтверждения договора, чтобы обеспечить сделку, и в счет платежей, которые с нее причитаются. То есть клиент, намеревающийся приобрести недвижимость, предоставляет продавцу определенную денежную сумму, чтобы его воспринимали как серьезного партнера, который не передумает оформлять сделку. В случае ее успешного осуществления сумму задатка засчитывают в счет оплаты товара.
Положения о задатке можно изучить в статьях 380 и 381 п. 7 гл. 23 Гражданского кодекса.
С какой целью дают задаток:
- стимулировать партнера к выполнению условий договора;
- подтвердить заключение договора;
- оплатить часть общей суммы.
Когда человек определился с выбором, риелторы предлагают подписать соглашение о задатке. Если сделка срывается по вине потенциального покупателя, денежные средства остаются у продавца, а если продавец решит аннулировать сделку, ему придется вернуть задаток в двойном размере.
В чем разница между задатком и авансом при покупке квартиры
Задаток передается в доказательство, что договор будет составлен и выполнен, и призван встать на защиту заинтересованных сторон. Для этого следует составить договор задатка с владельцем недвижимости, внеся важные условия − цену, дату и т. п.
Аванс − это предоплата по договору купли-продажи. Без договора не может быть аванса, поскольку в документе указывают стоимость, время сделки и другие факторы. Так, если в документе сделан акцент на возмещении ущерба из-за отказа покупателя от сделки, аванс остается у продавца.
Иногда авансом называют обычную передачу денег для подтверждения намерения совершить сделку. Она не дает абсолютно никаких гарантий. Например, покупатель понес затраты на оформление сделки, а продавец отказался и вернул «аванс». В таком случае расходы, понесенные покупателем на оформление бумаг, никто не возместит.
Так, покупатель договорился о приобретении квартиры и передал «аванс» продавцу в размере 120 тысяч рублей. Пока он занимался оформлением, оценкой и другими действиями, продавец поднял цену на жилье на 300 тысяч. Из-за того, что покупателю было жаль потраченных средств и времени, ему пришлось пойти на уступки и купить квартиру по требуемой цене, хотя продавец хотел вернуть «аванс».
Договорившись о задатке, партнеры берут на себя обязанности:
- заключить договор или соглашение;
- продавец − возвратить денежную сумму в двойном размере в случае отказа от сделки;
- покупатель − отказаться от задатка, если сделка сорвется.
Размер аванса просто возвращается покупателю продавцом, если сделка не состоялась. Правовых последствий для обеих сторон здесь не предусмотрено. Задаток − надежная гарантия совершения сделки в отличие от аванса.
Размер задатка при покупке квартиры
Законом не урегулирован размер задатка, стороны должны самостоятельно договориться о нем. Обычно он составляет 5−10% от стоимости квартиры. Стоит насторожиться, если продавец предлагает задаток меньше 5%. Возможно, он не уверен, что продаст квартиру именно вам, и ищет более выгодного покупателя. Если сделка по каким-либо причинам сорвется, он потеряет немного.
Средняя сумма задатка в зависимости от региона − 20−100 тыс. рублей. Желательно предварительный договор купли-продажи составить с нотариальным заверением и с обеспечительным платежом. Это гарантирует удачную cделку или возмещение средcтв.
Стоит опасаться мошенников, которые берут «авансы» за жилье. Если риелтор просит задаток за квартиру и какие-то нюансы вызывают подозрения, лучше отказаться от заключения сделки.
Правила передачи задатка при купле-продаже квартиры
Перед тем как начать оформлять задаток, стоит убедиться, что жилье подходит покупателю по всем параметрам.
Прежде всего проверяют документы на квартиру:
- Свежую выписку из ЕГРН с указанием собственника и имеющихся ограничений.
- Техпаспорт. Убеждаются, что не было незаконных перепланировок или других изменений.
- Коммунальные платежи (долги не должны переходить на нового владельца недвижимости).
Кроме того, при необходимости получают нотариальное cоглаcие cупруга на продажу жилья. Если его приобрели в добрачный период, согласие не требуется.
Проверяют, нет ли прописанных в квартире граждан, поскольку, если это несовершеннолетние дети, выписать их будет трудно.
Чтобы не совершить ошибок при передаче задатка, поступают в соответствии с действующим законодательством. Соглаcно Гражданcкому кодекcу РФ передачу задатка оформляют в пиcьменном виде незавиcимо от суммы в форме договора (cоглашения). При продаже недвижимости, которая находится в совмеcтной cобственности cупругов или неcкольких членов cемьи, их присутствие в момент подписания предварительного договора обязательно.
Для оформления задатка составляются три главных документа:
- предварительный договор купли/продажи;
- cоглашение о задатке;
- распиcка о получении денежных средcтв.
После получения расписки задаток передается продавцу − обычно наличными, поскольку это некрупная сумма. Необходимо присутствие нескольких независимых свидетелей.
Возможно и перечисление на банковский счет или перевод с карты покупателя на карту продавца.
Никто (ни риелтор, ни посредник, ни агент по недвижимости) не имеет права принимать задаток без наличия нотариально оформленной доверенности от владельца недвижимости.
После получения задатка покупатель вправе настаивать на оформлении договора купли-продажи жилья по цене, о которой стороны договорились. Потенциальные покупатели недвижимости интересуются, за какой срок после получения задатка за квартиру совершается сделка. Обычно на это уходит несколько месяцев после внесения предоплаты. Если в предварительном договоре не оговорен точный срок, период его действия в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ составляет 1 год.
Как составить договор задатка при покупке квартиры: образец
Перед внесением задатка составляют предварительный договор. В соответствии со ст. 429 ГК он подтверждает обоюдное желание сторон совершить сделку на определенных условиях. При этом имущественных условий не возникает, задаток обеспечивает только вступившие в действие договоры.
Договор (соглашение) о задатке составляется произвольно, определенной формы нет. Чтобы учесть все важные моменты, следует обратиться к нотариусу.
В документе прописывают:
- дату и место его составления;
- наименование сторон сделки с указанием адресов и паспортных данных;
- информацию о квартире (адрес, площадь и т. п.);
- стоимость недвижимого имущества;
- размер вносимого задатка;
- срок подписания договора;
- подписи сторон.
Если имеются другие существенные моменты, о них следует обязательно упомянуть: наличие задолженности за коммунальные услуги, срок ее погашения и т. д. Отдельным пунктом прописывается ответственность сторон при отказе от сделки.
Образец договора задатка при покупке квартиры:
Расписка о получении задатка за квартиру
Кроме соглашения о передаче денег, составляется расписка, подтверждающая их получение.
Правила составления расписки:
- записи оформляются продавцом письменно синими чернилами в присутствии покупателя;
- не должно быть исправлений;
- вносятся паспортные данные о сторонах передачи денег;
- вписывается сумма задатка;
- указывается дата и время передачи/получения денежных средств;
- ставится подпись продавца (как в паспорте).
Нередки случаи, когда отдельно расписку не составляют, а расписываются в получении денег непосредственно в договоре.
Расписка о получении задатка за квартиру (образец):
Можно ли вернуть задаток и как это сделать
Многих граждан интересует, возвращается ли задаток при покупке квартиры. Его вносят в добровольном порядке как подтверждение намерения совершить куплю-продажу недвижимости.
Возврат задатка происходит в соответствии с определенными правилами:
- По взаимному соглашению сторон. В договоре обычно прописывают возврат без санкций и взысканий, но партнеры могут договориться на свое усмотрение.
- По одностороннему решению покупателя. Например, сделка купли-продажи происходит по цепочке, с несколькими продавцами и покупателями. Если кто-то из участников не может выполнить данные ранее обязательства, он отказывается от сделки. Может случиться, что покупатель обнаруживает в квартире ранее не замеченные дефекты или не успевает вовремя подготовить документы для покупки. В данном случае задаток не возвращают. Он остается как компенсация у продавца. Если же покупатель докажет, что сделка сорвалась не по его вине, он может вернуть задаток.
- По одностороннему решению продавца. Например, он может продать объект, за который был внесен задаток, третьим лицам, предложившим более крупную сумму. Это часто случается тогда, когда резко повышаются цены на жилье. Возвращение задатка может быть взыскано в двойном размере, но продавец может после этого продать квартиру дороже и вернуть потраченные деньги. Бывает и так, что покупатель нарушает условия сделки, поэтому продавец отказывается продавать недвижимость. Тогда он не обязан возвращать задаток.
Если стороны захотят признать соглашение о задатке недействительным, при удовлетворении требования проводят реституцию (возврат к первоначальному положению) и задаток отдают покупателю.
Возврат задатка оформляют так же, как и его передачу, с составлением расписки о возврате. Она может быть написана от руки.
В ней прописывают:
- наименование документа;
- дату и место составления;
- информацию о продавце;
- данные об объекте продажи;
- сумму прописью;
- данные о договоре купли-продажи;
- информацию о покупателе.
Стороны скрепляют документ подписями.
Если возникают споры о возвращении задатка, стороны вправе обратиться в судебную инстанцию.
Образец претензии по возврату задатка за квартиру:
Задаток − это денежные средства, вносимые в качестве подтверждения намерений сторон совершить куплю-продажу недвижимого имущества. Если внесен задаток, покупатель может быть уверен в том, что квартиру не продадут другому покупателю, а продавец − в том, что покупатель не откажется от своего желания приобрести имущество. В случае отказа от сделки сторона, которая не явилась его инициатором, не должна пострадать. Зная, как правильно оформить задаток при покупке квартиры, можно обезопасить себя от материального и морального ущерба.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.