Покупка квартиры – важное мероприятие, к которому следует тщательно подготовиться. Покупателю нужно быть особенно внимательным, если он проводит сделку без риелтора.
В статье мы рассмотрим, как провести осмотр квартиры при покупке, что должно входить в чек-лист осмотра, что узнать у продавца, какие документы проверяются при осмотре.
Что спросить у продавца при осмотре квартиры
Вопросы к продавцу квартиры при осмотре – первый этап приобретения жилплощади. Практика показывает, что половину предлагаемых на сайтах объявлений вариантов можно отсеять уже во время первого телефонного разговора.
Что спросить у продавца:
- Кто именно продает жилплощадь – доверенное лицо, сам собственник или собственник через риелтора.
- Какая стоимость будет указана в договоре. Бывают случаи, когда продавцы стремятся занизить стоимость в официальном документе, чтобы сократить налоги. Для покупателя подобные манипуляции могут быть рискованными.
- Когда можно осмотреть квартиру. Эксперты рекомендуют проводить осмотр днем. При таком подходе жилплощадь можно оценить при естественном освещении.
- Причины продажи квартиры.
- Проводилась ли перепланировка помещений. Если проводилась, владелец должен предоставить разрешительную документацию.
- Какую именно мебель и бытовую технику владелец планирует оставить после продажи.
- Каков средний размер коммунальных платежей в зимний и летний период.
- Кто живет по соседству. Маргинальные семьи и меломаны, регулярно прослушивающие любимые композиции на полную громкость, это не самый приятный вариант соседства. Владелец вряд ли сообщит правдивую информацию, поэтому при реальной заинтересованности в квартире можно прийти в дом в другое время и пообщаться с соседями с других этажей.
- Есть ли поблизости крупные промышленные предприятия. Впрочем, эту информацию легко найти в интернете.
- Как обстоят дела с инфраструктурой в районе проживания. Речь идет о количестве детских садов, школ и поликлиник.
Проверка личности продавца
В первую очередь изучается паспорт владельца. На фото должен быть человек, который является собственником. Также проверьте срок действия паспорта. Все данные должны соответствовать информации, которая указывается в документации на квартиру.
Что проверить дополнительно:
- Справка о дееспособности. Убедитесь в том, что владелец квартиры не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.
- Инициирована ли на продавца процедура банкротства физического лица. Это делается с помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве.
- На сайте МВД можно узнать, находится ли конкретная личность в уголовном розыске. Также необходимо проверить, является ли паспорт владельца квартиры действительным.
- Если на момент покупки недвижимости владелец состоял в официальном браке, от супруги потребуется нотариально заверенное согласие на проведение сделки.
Какие документы проверяются при осмотре квартиры
Прежде всего проверяется документ-основание права собственности на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации и др. При осмотре предъявленного документа сверяют адрес жилплощади, данные участников сделки, площадь недвижимости и существенные условия заключаемого договора.
Какие еще документы следует проверить:
- Выписка из ЕГРН. Ее можно получить в МФЦ, а также онлайн через сайт Росреестра. В ней указана следующая информация: имена собственников жилья, наличие или отсутствие обременений, назначение помещения, кадастровый номер, метраж, этаж и другие данные.
- Технический паспорт. Здесь можно посмотреть, проводились ли ранее перепланировки. Если в техпаспорте указано, что разрешение на перепланировку в БТИ не предъявлялось, у покупателя впоследствии могут возникнуть проблемы.
- Справка о регистрации по форме 9. Проверьте архивную и полную справки. Это возможность узнать, кто был зарегистрирован в квартире раньше и кто прописан в ней сейчас. Желательно, чтобы прописанные в квартире люди (если таковые имеются) снялись с регистрации до проведения сделки.
- Справка о снятии с регистрации по форме 12. В документе указывается, по каким причинам произошло снятие с регистрации: лицо пропало без вести, находится в лечебном учреждении или в месте лишения свободы. Если в каждой категории стоит «нет», то все хорошо. Если же в каких-то пунктах стоят числа, то осведомитесь у собственника, о каких именно лицах идет речь. Важно понимать, что иногда «временно выписанные» жильцы возвращаются и претендуют на право жить в квартире.
- Сведения об отсутствии долга по коммунальным платежам. Эту информацию можно получить из квитанции по коммунальным платежам. Также можно затребовать требуемые данные в управляющей компании.
- Справка об остатке на пенсионном счете. Эта справка актуальна, если у продавца есть несовершеннолетние дети. Она позволит убедиться в том, что при приобретении объекта недвижимости не использовался материнский капитал. Если продавец использовал маткапитал и не выделил доли детям, в будущем возникнут сложности.
Как правильно осматривать квартиру
Даже если на первый взгляд кажется, что в осматриваемой квартире не к чему придраться, остерегайтесь скрытых дефектов. Осмотр лучше всего проводить с опытным специалистом. Например, можно пригласить мастера по ремонту или дизайнера. Это особенно актуально, если после приобретения жилплощади покупатель собирается проводить ремонтные работы. Еще до покупки важно понять, сколько именно будет стоить предстоящий ремонт.
Состояние дома и придомовых территорий
Прежде всего необходимо посмотреть в интернете, когда именно проводился капитальный ремонт (если он в принципе проводился). Обратитесь в фонд капитального ремонта области, в которой находится дом. Соответствующий запрос можно сделать на официальном сайте этой организации.
На что обратить внимание при осмотре:
- Фасад. Обойдите дом несколько раз. Если на фасаде есть трещины или расслоения, это повод насторожиться. Если в соседних подъездах идут ремонтные работы, поинтересуйтесь, что именно там происходит. Не исключено, что у всего дома сложности с инженерными коммуникациями.
- Парковка. Мало кому хочется оставлять машину на дороге или на автостоянке, поэтому следует заблаговременно позаботиться о парковочном месте. Не поленитесь и осмотрите территорию дома ближе к 23 часам в будний день. К этому времени большинство жителей двора вернутся домой с работы. Если проблемы с парковкой есть, они сразу бросятся в глаза.
- Двор и детская площадка. Размер детской площадки должен соответствовать количеству жителей двора. Также проанализируйте, в каком состоянии находятся скамейки и горки. Если вокруг полно пустых бутылок или даже шприцев, контингент в дворике явно не самый приятный и порядочный.
- Участок, где установлены мусорные контейнеры. Порой такие зоны могут сказать о местных жителях очень много.
Состояние подъезда
В первую очередь нужно осмотреть первый этаж. Здесь самая большая проходимость. Если дом новый, а первый этаж уже запущен, значит, с управляющей компанией, скорее всего, не повезло. На подоконниках и стенах не должно быть никаких надписей. Особое внимание при осмотре уделяется зоне с почтовыми ящиками. В доме с порядочными жильцами, следящими за чистотой, ящики будут в идеальном состоянии.
При осмотре подъезда также оценивают:
- не осыпается ли штукатурка;
- качество покраски стен;
- состояние мусоропровода;
- наличие трещин на стенах и потолке;
- состояние входных дверей;
- состояние окон;
- электрические щитки.
Желательно, чтобы в доме был грузовой лифт. Также не забудьте проехаться в обычном лифте. При движении не должно быть посторонних звуков, а кабинка не должна раскачиваться. В кабинке можно найти год ввода лифта в эксплуатацию. По закону лифтовое оборудование можно применять только 25 лет, после чего оно подлежит замене.
Как получить представление о соседях:
- Если на подоконниках стоят пепельницы, значит, в подъезде регулярно курят. Запах может проникать в квартиру. Это понравится далеко не каждому покупателю.
- Если в подъезде разбросаны пустые бутылки или шприцы, стоит насторожиться.
- Если на некоторых входных дверях есть следы от взлома, появляются вопросы к безопасности.
- Проверьте доску объявлений (если таковая в подъезде имеется). Иногда на таких досках публикуют жалобы на соседей.
- Мусорные завалы на лестничных площадках. Некоторые люди оставляют на лестничных площадках сломанные детские коляски, отслужившую свой срок мебель и другой хлам. Жить в таких условиях не каждому по душе.
Специалисты по осмотру квартир при покупке также уделяют внимание социальным сетям и мессенджерам. Многие ЖК создают сообщества домов в «ВКонтакте» или в WhatsApp. Жильцы в таких группах высказываются обо всех проблемах, которые касаются конкретного жилого здания. Изучите все сообщения за последние 5-6 месяцев.
Состояние квартиры
Чек-лист осмотра квартиры на вторичном рынке подразумевает проверку розеток и выключателей. На них не должно быть признаков нагара. Включите свет везде, где только можно, и убедитесь в том, что автомат не выбивается.
Особое внимание уделите газовой трубе. Она не должна быть спрятана под отделочными материалами. Убедитесь в том, что проверка газовой службы проходит не реже одного раза в год. Обязательным также является наличие газового счетчика.
Если в ванной есть плесень или неприятные запахи, значит, в квартире проблемы с вентиляцией. Эту систему также легко проверить другим способом. Закройте входную дверь, а затем откройте настежь окно. Приложите бумажный лист к вентиляционному отверстию и убедитесь, что лист к нему притянулся.
Как проверить воду и отопление:
- рядом с радиаторами и техническими соединениями не должно быть ржавых подтеков;
- проверьте напор воды в кранах;
- у воды не должно быть неприятного запаха;
- убедитесь в том, что температура горячей воды соответствует государственным нормам (+60 °С до +75 °C);
- проверьте смыв в унитазе (если вода выше среднего уровня, вниз по стояку могут быть засоры).
Если осмотр квартиры производится зимой, необходимо проверить температуру батарей. В старых домах батареи нередко нагреваются слабенько. В морозную погоду нахождение в такой квартире станет настоящим испытанием. Придется покупать электрообогреватели, а это дополнительная нагрузка на семейный бюджет.
Как проверить пол:
- при ходьбе пол не должен скрипеть и проседать;
- расспросите хозяина о том, что находится под полом: деревянные лаги или стяжка (пригодится для расчета сметы для последующего ремонта);
- если уложен паркет, на нем не должно быть просадок (также проверьте стыки элементов паркета);
- под керамической плиткой не должно быть пустот (они определяются банальным простукиванием).
Осмотр квартиры перед покупкой, помимо прочего, предполагает проверку стен. На них не должно быть неровностей и трещин. Если есть вздутые обои, важно убедиться, что такой дефект связан с неправильной поклейкой. Если же вздутие произошло из-за отслаивающейся штукатурки или скрытой протечки, это повод насторожиться. Если на потолке есть пятна или разводы, не исключено, что квартира ранее затапливалась.
Как проверить окна и балкон:
- утепление балкона станет дополнительным плюсом;
- по периметру оконных проемов не должно быть плесени и подтеков;
- желательно, чтобы все окна с легкостью открывались;
- если дом находится рядом с оживленной автомагистралью, убедитесь в том, что при закрытии всех окон в квартире не шумно.
При покупке квартиры необходимо тщательно проверить всю имеющуюся документацию: паспорт собственника, технический паспорт на жилплощадь, выписку из ЕГРН и т. п. Опытные риелторы рекомендуют покупателям требовать оригиналы документов. Во время предварительного осмотра следует проверить подъезд, придомовую территорию, инженерные коммуникации.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.