Договор купли-продажи составляется так, чтобы стороны были защищены от различных рисков. Даже если сделку проводит риелтор, все пункты заключенного договора проверяйте самостоятельно. Также не забывайте о том, что определенные виды договоров купли-продажи заверяются у нотариуса.
В статье мы рассмотрим, что представляет собой договор купли-продажи жилья, недвижимости, что важно учесть при составлении ДКП, какие основные и дополнительные пункты должны входить в ДКП, образец типового договора купли-продажи квартиры.
Что такое договор купли-продажи (ДКП)
Договор купли-продажи (ДКП) – это юридическое соглашение, на основе которого продавец передает покупателю право на предмет договора за плату в обговоренном заблаговременно размере и на указанных в документе условиях. Договор купли-продажи подтверждает переход права собственности на предмет договора от продавца к покупателю.
Что сегодня продают с помощью ДКП:
- квартиры;
- земельные участки;
- дачные домики;
- коттеджи;
- комнаты в коммунальных квартирах и другое недвижимое имущество.
Типы ДКП
Любой договор купли-продажи является консенсуальным, возмездным и двусторонним. С помощью таких документов сегодня осуществляются практически все коммерческие сделки.
Договор купли-продажи может быть как устным, так и письменным. Однако если речь идет о недвижимости, устная форма не допускается.
Распространенные виды ДКП:
- розничной купли-продажи;
- поставки товаров;
- контрактации;
- энергоснабжения;
- продажи недвижимых объектов;
- продажи предприятий.
Кто может заключить ДКП
Договоры купли-продажи заключаются между собственниками товара и любыми дееспособными лицами. Такой договор могут заключить два физических лица, физическое и юридическое лицо или два юридических лица.
Стороны любого ДКП:
- продавец – владелец товара;
- покупатель – лицо, получающее в собственность товар после завершения сделки.
В некоторых случаях в сделках на основе договоров купли-продажи участвуют доверенные лица, которые представляют интересы сторон.
Законодательные требования к договору купли-продажи жилья
Договор купли-продажи может использоваться в рамках судебных разбирательств при попытке оспорить те или иные нюансы, имевшие место при заключении сделки. Такие договоры заключаются в строгом соответствии с действующим законодательством РФ.
Что учитывают при составлении ДКП:
- Статьи № 550 и № 434 ГК РФ. Здесь сказано, что договоры купли-продажи должны составляться исключительно в письменной форме.
- Статья № 554 ГК РФ. В этой статье говорится, что сведения об объекте недвижимости, по отношению к которому составлен ДКП, должны соответствовать действительности, быть максимально точными.
- Статья № 558 ГК РФ. Здесь сказано, что в ДКП указывают лиц, которые сохраняют за собой право пользования объектом недвижимости даже после заключения договора.
- Статья № 210 ГК РФ. В соответствии с этой статьей собственник обязан содержать объект недвижимости, в том числе оплачивать все полагающиеся налоги и сборы, коммунальные услуги. При передаче права собственности второй стороне ответственность за содержание объекта недвижимости возлагается уже на ее плечи.
- Статья № 555 ГК РФ. В ДКП в обязательном порядке указывают цену продаваемого объекта недвижимости.
- Статья № 488 (п. 5) ГК РФ. До момента оплаты объект недвижимости считается залоговым имуществом продавца. Если покупатель против таких условий, в ДКП прописывают иное.
- Статья № 556 ГК РФ. Передача объекта недвижимости реализуется по передаточному акту или по другому документу, который фиксирует передачу. Такой нюанс обязательно вносится в договор купли-продажи.
- Статья № 557 ГК РФ. В этой статье говорится о неустранимых недостатках объекта недвижимости. Если подобные дефекты обнаружены, покупатель может требовать расторжения сделки и возврата уплаченной суммы.
- Статья № 461 ГК РФ. Если приобретенный объект недвижимости будет изъят у покупателя третьими лицами по обязательствам продавца, продавец обязан компенсировать убытки. Однако если покупатель еще до покупки был осведомлен о вероятности такого развития событий, суд может снять с продавца ответственность за возмещение убытков.
- Статья № 167 ГК РФ. Если ДКП признают недействительным, продавец возвращает покупателю деньги, а покупатель продавцу – объект недвижимости. Возврат осуществляется либо в денежном, либо в натуральном эквиваленте.
- Статьи № 551 и № 131 ГК РФ. Переход прав собственности от одного лица к другому подразумевает необходимость государственной регистрации. Обновленные сведения вносятся в ЕГРН. Определенная документация заверяется у нотариуса.
- Статьи № 34 и № 35 СК РФ. При продаже недвижимости учитываются интересы супруга – собственника жилья и/или несовершеннолетних детей.
Содержание договора купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Некоторые виды ДКП оформляются исключительно через нотариуса. Речь идет о сделках с недвижимостью, которая находится в собственности у несовершеннолетних детей или недееспособных граждан. Через нотариуса также проводят сделки, подразумевающие доли в собственности.
Чтобы заключить договор в простой форме, достаточно указать паспортные данные сторон, места жительства сторон, адрес продаваемого объекта недвижимости и его стоимость, сведения о лицах, которые зарегистрированы на продаваемой жилплощади и имеют право на ее пользование.
Обязательные условия ДКП
Договоры купли-продажи могут быть разными. Конкретная форма зависит от специфики ситуации. Однако без перечня обязательных пунктов все же не обойтись. Если такие пункты не учтены, документ не имеет юридической силы.
Обязательные пункты ДКП:
- Ф. И. О. покупателя и продавца, их паспортные данные.
- Наименование документа.
- Название населенного пункта, в котором договор заключается.
- Дата заключения договора.
- Описание объекта недвижимости. Сюда включают точный адрес, площадь объекта недвижимости, этажность и др.
- Суть договора. В ДКП указывают, что сделка предполагает продажу объекта недвижимости. Другими словами, об аренде, дарении и других процедурах подобного рода речи не идет.
- Цена договора. Прописывают цифрами и прописью.
- Перечень лиц, которые проживают на указанной жилплощади в момент совершения сделки. Также в ДКП перечисляют всех граждан, которые сохраняют право на пользование жилплощадью после продажи (если таковые граждане в принципе имеются).
- Ограничения прав продавца на жилплощадь (например, если она находится в ипотечном кредитовании).
Дополнительные условия ДКП
Дополнительные условия не влияют на законность проведения сделки, однако они являются обязательными для исполнения обеими сторонами. Опытные юристы подчеркивают, что перечень дополнительных условий в любом ДКП имеет большое значение. Они важны на случай непредвиденных обстоятельств. Если все оговорить максимально подробно, вы будете надежно защищены от любых рисков.
Какие дополнительные условия встречаются чаще всего:
- состояние объекта недвижимости;
- сроки проведения платежей;
- способ проведения платежей (банковский перевод, передача наличными и т. п.);
- срок фактической передачи объекта недвижимости;
- сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
- условия расторжения договора;
- порядок решения споров;
- описание предметов мебели и отделки;
- порядок распределения ответственности при возникновении непредвиденных ситуаций;
- гарантии продавца в том, что жилплощадь свободна от обременений и ограничений (включая долги по ЖКХ);
- штрафы за невыполнение обязательств;
- перечень форс-мажорных обстоятельств.
Если вторая сторона согласна, у вас есть право вносить в ДКП любые дополнительные условия. Самое главное, чтобы они не противоречили действующему законодательству РФ.
Договор купли продажи квартиры: образец
Если вы сомневаетесь в правильном изложении обязательных и дополнительных пунктов договора купли-продажи, обратитесь за помощью к профессиональному юристу. В каждом российском городе компаний, которые оказывают подобные услуги, очень много. Если тратиться на юриста не хочется, воспользуйтесь представленным ниже образцом.
Образец договора купли-продажи:
Если вы решили продать или купить какой-нибудь объект недвижимости, к оформлению документации следует подходить ответственно. Это особенно актуально для составления договора купли-продажи. Включите в него обязательные условия, а также максимально расширьте перечень дополнительных пунктов. Это поможет вам застраховаться от многих рисков, связанных с непредвиденными ситуациями после совершения сделки.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.