Задумываясь о приобретении жилой недвижимости в собственность, недостаточно выбрать квартиру, подходящую по стоимости и внешнему виду. Крайне важна информация об истории квартиры, ее прежних жильцах и продавце, чтобы после покупки жилья не возникло неприятных сюрпризов в виде третьих лиц или незаконности сделки.
В статье мы рассмотрим понятие юридической чистоты квартиры, зачем нужна проверка недвижимости, инструкция по ее проведению, какие проблемы важно не пропустить.
Что такое юридическая чистота недвижимости
Случаются ситуации, когда после соблюдения всех необходимых процедур и передачи денег для покупки недвижимости регистрация сделки не осуществляется из-за возникших ограничений. Иногда сделка проходит без проблем, но появляются третьи лица с заявлением о правах на собственность.
Юридическая чистота квартиры подразумевает отсутствие всех возможных для проведения безопасной сделки рисков, которые могут привести к отмене сделки или ее оспариванию в суде.
Сделку с такой недвижимостью нельзя будет аннулировать. Для проверки юридической чистоты обычно обращаются к юристам, но и самостоятельно это тоже можно сделать, чтобы при покупке квартиры не возникло подводных камней.
Почему стоит проверять юридическую чистоту квартиры
У любой недвижимости на вторичном рынке есть своя история. В ней необходимо разобраться будущему владельцу жилья, чтобы избежать впоследствии признания сделки недействительной, связанных с этим финансовых потерь и длительных судебных разбирательств.
Риски, возможные при покупке жилья:
- утрата права собственности;
- судебные тяжбы с третьими лицами, претендующими на право владения собственностью: наследниками; лицами, имеющими право на пожизненное проживание в жилье; лицами, не принимавшими участия в приватизации (например, несовершеннолетними на тот момент детьми); супругом собственника, претендующим на долю в приобретенном в браке жилье;
- суды по финансовым обязательствам продавца и его банкротство, при котором недвижимость может быть выставлена на торги;
- снос или реконструкция дома, что может угрожать принудительным выселением/переселением.
Случается, что претензии на жилье или его часть предъявляют несовершеннолетние дети, а также лица, находящиеся в местах лишения свободы или отбывающие срочную службу в рядах Вооруженных сил.
Сделки могут проводиться по доверенности или людьми с психическими заболеваниями, наркотической (алкогольной) зависимостью. Такие в большинстве случаев могут признаваться недействительными. Покупатель может потерять часть потраченной на покупку квартиры суммы или всю сумму полностью, утратить право на собственность без какой-либо компенсации и т. д.
Чтобы обезопасить себя от таких неприятностей, необходимо произвести проверку юридической чистоты квартиры перед покупкой, которая поможет выявить неочевидные, но значительные риски.
Способы проверки юридической чистоты жилья
Чтобы проверить юридическую чистоту жилья, необходим крайне внимательный подход, поэтому желательно доверить его профессионалам с опытом работы именно в сфере недвижимости. Юристы досконально и за короткий срок изучат всю информацию, после чего предоставят справки о юридической чистоте квартиры.
Провести тщательную проверку необходимо еще до покупки недвижимости в собственность, чтобы потом не пришлось бороться с последствиями неудачного приобретения.
Если вы планируете взять кредит на покупку жилья, которое и будет объектом залога, проверкой юридической чистоты квартиры займется банк. Он желает получить в залог чистый объект, поэтому без проведения проверки жилищный кредит не будет выдан.
Ошибочно считать, что приобретение жилья через агентство недвижимости гарантирует безопасность сделки. Никто не заинтересован в этом больше, чем сам покупатель. Он не знает, как риэлторы проверяют юридическую чистоту квартиры, поэтому не застрахован от проблем.
Можно самостоятельно проверить юридическую чистоту, вооружившись почерпнутыми знаниями.
Порядок проверки юридической чистоты квартиры
Порой, ознакомившись с документацией на недвижимость, покупатель не находит в ней никаких несоответствий. Недостаточно проверять только документы, относящиеся к квартире. Следует собрать как можно больше информации по жилью, его бывшим владельцам.
После того как квартира выбрана на сайте или с помощью посредников (или другим способом), следует внимательно осмотреть ее снаружи и изнутри. При встрече с собственником сразу проверяйте удостоверяющий личность и правоустанавливающий документ, сравните паспортные данные и информацию о владельце жилья.
Расспросите хозяина о причинах продажи, как недвижимость досталась лично ему, кто проживал в квартире, а если она унаследована, есть ли другие наследники.
Юристы рекомендуют проводить работу в таком порядке:
- Проверить документы в отношении квартиры. Чем более полный перечень вам представит продавец, тем лучше. Условно документы, касающиеся недвижимости, делятся на правоустанавливающие (договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования, договор дарения, договор о приватизации), правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и документы технического и жилищного учета (технический паспорт, выписка из домовой книги, Единый жилищный документ). Не лишним будет самостоятельно запросить выписку из ЕГРН, которая с 15.07.2016 г. является достаточным документом, подтверждающим право собственности, даже если продавец ее и предоставил. Из выписки можно узнать, кто на самом деле является собственником жилья, нет ли по нему правовых ограничений или обременений. Важно сопоставить документы между собой, чтобы на первом этапе проверки выявить соответствия/несоответствия. Следует обратить внимание на отсутствие неузаконенной перепланировки, долгов по коммунальным услугам и зарегистрированных в квартире третьих лиц. Информацию по квартире можно получить на сайте Росреестра или на портале «Госуслуги».
- Изучить документы в отношении продавца. Стоит внимательно изучить, кто владел недвижимостью последние 3 года, как она приобреталась до вас (покупалась, передавалась в наследство и т. п.). Возможно, у жилья было несколько собственников, либо это комната в коммунальной квартире (это одна из наиболее сложных ситуаций). Если квартиру прежний владелец приобретал по договору купли-продажи, нужно запросить расписки о получении денежных средств, чтобы убедиться, что расчеты между предыдущим хозяином и нынешним произведены в полном объеме. Если у продавца есть супруг, который обязан дать согласие на продажу жилья, требуйте нотариальное согласие на отчуждение собственности. Через картотеку арбитражных дел можно удостовериться, что собственник не является банкротом (новому владельцу квартиры придется доказывать, что он является добросовестным покупателем, в противном случае сделку признают недействительной). На сайте Федеральной службы судебных приставов нужно проверить информацию об отсутствии в отношении собственника жилья исполнительных производств, также удостовериться, что он не участвует в судебных спорах. Не стоит стесняться и требовать у продавца справку от нарколога и психиатра (покупателю эти справки не предоставит никто, кроме самого продавца), можно сослаться на то, что эти справки затребовал юрист.
- Настоять на включении в договор купли-продажи условий, которые помогут защитить покупателя.
После тщательного изучения всех указанных пунктов плана можно составить полный чек-лист проверки юридической чистоты квартиры.
На что обратить внимание при проверке недвижимости
Во время проверки недвижимости могут выявиться обстоятельства, влияющие на подготовку и оформление сделки. Недвижимость может быть обременена залогом или арестом. Если сделки с квартирой проходили до 1998 года (до вступления в силу закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество), информацию необходимо уточнить в регистрирующих в то время сделки организациях (например, БТИ), а если после 1998 года, все данные находятся в свободном доступе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Нередко встречаются случаи несовпадения адресов или квадратных метров по планируемой к приобретению недвижимости. Если в правоустанавливающих документах и справках из БТИ есть расхождения, владелец собственности обязан принять меры к их исправлению, иначе сделка может не состояться.
Есть моменты, проверить которые сложно или невозможно.
К ним относятся:
- Полномочия нотариуса на момент заверения документов. Известны случаи, когда лишенный полномочий нотариус удостоверял сделки, которые впоследствии были признаны недействительными.
- Пребывание продавца в зарегистрированном браке в момент приобретения жилья. Владелец может скрыть этот факт, особенно если в его новом паспорте отсутствует штамп о заключении брака. Бывший супруг, узнавший о том, что приобретенное во время брака жилье продано, вправе потребовать свою долю, в связи с чем может обратиться в суд.
- Продажа собственности по старому паспорту (например, признанному утерянным). Поскольку этот документ при наличии нового уже является недействительным, сделка может быть расторгнута.
- Внезапное появление внебрачных детей, которые станут претендовать на долю наследства. Чаще всего им удается отсудить свою долю, и имущество будет возвращено назад.
Нюансы, которые должны насторожить потенциального покупателя:
- спешка в продаже недвижимости;
- заниженная цена на жилье;
- смена большого числа собственников за последние 3 года;
- долги за квартирой;
- судебные разбирательства в отношении квартиры;
- несоответствие предоставленных продавцом документов тем, которые вам удалось получить самостоятельно из официальных учреждений.
Проверка юридической чистоты жилой недвижимости − непростая процедура, доверить которую лучше всего профессионалам. Учтя все тонкости и досконально изучив каждый документ, касающийся недвижимости и его владельцев, можно существенно снизить риск отрицательных для покупателя последствий.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.