Покупка доли в квартире – неоднозначная риелторская операция. Она обусловлена рядом подводных камней, которые могут отбить желание связываться с процедурой еще на первых этапах. Тем не менее люди решаются на покупку доли в квартире из финансовых соображений, ведь главное преимущество такой сделки – поразительно низкая цена за долю.
В статье мы рассмотрим, что важно знать о покупке доли в квартире, какие преимущества и подводные камни существуют, как правильно оформить сделку, какие документы нужно подготовить.
Законодательство о покупке доли в квартире
Процедура покупки доли в квартире регламентируется Гражданским кодексом Российской Федерации. Так, в документе указан порядок действий при совершении сделки купли-продажи, законодательные нормы проведения процедуры.
Как показывает практика, недвижимость, долю которой собираются продать, чаще всего находится в совместном пользовании сразу нескольких совладельцев. В ст. 246, 247 ГК РФ указано, что владение, пользование и распоряжение жилплощадью происходит по обоюдному согласию собственников.
Ст. 551 ГК РФ гласит о том, что процедуры купли-продажи долей недвижимости подлежат регистрации в государственных органах. Соответственно, процедура приобретения части квартиры не может быть лишь оговорена: договор должен быть заверен нотариально, а сама жилплощадь – зарегистрирована в Росреестре.
Гражданский кодекс РФ (ст. 16) призван защитить интересы совладельцев квартиры, минимизировать количество ошибок и предупредить мошеннические операции.
При проведении процедуры взимаются пошлины и налоговые сборы. Их суммы оговорены в Налоговом кодексе РФ.
Причины покупки доли в квартире
На первый взгляд кажется, что покупка доли в квартире – бессмысленная потеря средств. Добровольно никому не захочется делить жилплощадь с чужими людьми, искать компромиссы и налаживать с ними отношения. На практике дела обстоят совсем по-иному.
Причины, побуждающие людей покупать доли в квартире:
- наличие свободных денег;
- получение официальной прописки;
- желание выкупить остальные доли жилплощади по низкой сцене;
- вынужденная мера при финансовом неблагополучии.
Практика показывает, что чаще всего доли в квартире приобретаются с целью получения постоянной прописки и при желании позже выкупить остальную часть недвижимости.
В чем плюсы и подводные камни покупки доли в квартире
Главное преимущество покупки доли в квартире – ее невысокая стоимость. Купив часть недвижимости, человек приобретает новые перспективы, например постоянную прописку или возможность стать первым претендентом на остальные доли жилплощади.
Второй плюс − возможность приобретения остальных долей за невысокую цену. На практике это встречается довольно часто: люди «по кусочку» покупают квартиру, в конечном счете существенно уменьшая ее себестоимость.
Покупка доли в квартире может рассматриваться как инвестиционный инструмент. Люди, владеющие свободными деньгами, вкладывают их в покупку частей недвижимости. В 2021 году цены на жилплощадь с каждым днем лишь увеличиваются, поэтому такая покупка точно не станет лишней. Если доля приобретается для дальнейшей продажи, покупателю стоит обратить внимание на общее состояние недвижимости, ее месторасположение, инфраструктуру района, соседей.
Тем не менее у каждой медали есть две стороны. Так же дело обстоит и с покупкой доли в квартире – у этой процедуры есть недостатки.
Подводные камни при покупке доли в квартире:
- Нежелание совладельцев идти на переговоры. Если доля жилплощади приобретается с целью дальнейшего проживания в ней, то без достижения консенсуса никак не обойтись. Например, человек приобретает 10 квадратных метров квартиры. На деле квартира не поделена на отдельные части, на бумаге записаны лишь цифры. Владельцы квартиры начинают спорить, кому достанется та или иная комната либо ее часть. Без мира и согласия совместная жизнь может превратиться в настоящий ад. На практике проблема недопонимания встречается довольно часто.
- Споры по разделу недвижимости. Некоторые владельцы долей квартиры в шутку говорят о том, что коммунальное жилье удобнее, т. к. в нем каждый имеет личное неприкосновенное пространство.
- Проблемы с пропиской родственников. Юридически оформить близкого человека можно только с согласия совладельцев квартиры. Если отношения с ними натянуты, то велика вероятность отказа с их стороны. Специалисты рекомендуют уточнять вопрос прописки еще до оформления прав собственности. Можно поступить по-хитрому: заранее поделить свою долю квартиры с родственниками, которых нужно прописать.
- Трудности при ремонте, продаже своей доли.
- Получение отказа у совладельцев. Например, владелец некоторой доли квартиры желает продать ее потенциальному покупателю. По закону преимущественное право покупки доли в квартире – у совладельцев. Собственники недвижимости могут проживать в другом месте, не выходить на связь по личным причинам. Без их согласия процедуру продажи выполнить не удастся.
- Оформление дарственной. Продажа доли в квартире порождает дополнительные проблемы. Например, оформление дарственного договора. Документ оформляется в том случае, если собственник не может получить согласие от совладельцев на продажу своей доли. К этому методу прибегают в крайнем случае, т. к. если покупатель обнаружит несоответствия тому, что ему обещали, он не сможет добиться защиты своих интересов в суде. Взыскать средства с нечестного продавца не удастся, он останется безнаказанным.
- Проверка личности продавца. Представитель, выписывающий доверенность, может оказаться недееспособным мошенником.
Покупка доли в квартире имеет больше минусов, чем плюсов. Тем не менее многие предприниматели идут на риски. Слишком низкая стоимость доли квартиры может стать успешным вложением денег.
В цифрах дела обстоят следующим образом. К примеру, трехкомнатная квартира имеет 3-х владельцев. Каждый из них распоряжается собственной комнатой. Ценник за такую недвижимость – 3 миллиона рублей. Соответственно, 1 комната будет стоить ровно один миллион. При покупке доли в квартире, например, 1/3, ее стоимость будет гораздо ниже рыночной и составит 500−600 тысяч рублей.
Как купить долю в квартире: порядок действий
При покупке доли в квартире нужно придерживаться определенного алгоритма. Он разработан риелторами для того, чтобы их клиенты не попадались на уловки недобросовестных продавцов.
Порядок действий при покупке доли в квартире:
- Проверить сделку на чистоту. Прежде всего покупатель должен обратить внимание на продавца: попросить его показать паспорт, документы на собственность, справки и разрешения, нотариальные бумаги. Нужно внимательно изучить их содержание, проверить на подлинность. Даже если документы окажутся настоящими, не стоит торопиться, лучше выделить 1 день для принятия решения.
- Заключить сделку купли-продажи. Процедура проводится в нотариальной конторе при наличии двух сторон – собственника доли в недвижимости и потенциального покупателя. Специалист обязан проконсультировать клиентов, сделав акцент на основные моменты оформления договора. На этом этапе уплачивается нотариальная госпошлина. Ее размер составляет 0,5% от общей стоимости доли. Сумма не должна превышать 20 тысяч рублей и быть меньше 300 рублей.
- Выбрать способ расчета: наличный или безналичный.
- Передача договора купли-продажи и пакета документов в Многофункциональный центр (МФЦ). Сделать это можно дистанционно во вкладке «Мои документы» или обратиться в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра». Перед проведением процедуры обязательна уплата государственной пошлины в размере 2000 рублей. Сторонам-участникам придет уведомление, когда выписка из ЕГРН будет готова. На этом завершается юридическое оформление доли в квартире.
- Перечислить оставшуюся сумму средств на счет прежнего собственника. Сделать это можно разными путями: арендовав банковскую ячейку, аккредитивный счет и т. д.
- Провести финальную проверку сделки на юридическую чистоту. Надеяться на нотариусов – намеренно отдавать судьбу своих денег в чужие руки. При обнаружении рисков после заключения договора изменить ситуацию уже не получится. При покупке доли в квартире нужно обращать внимание на любую мелочь.
Какие документы необходимы для покупки доли в квартире
Для покупки доли в квартире нужно собрать пакет документов и обратиться с ним в Многофункциональный центр или Росреестр.
Понадобятся следующие документы:
- заявления по образцу Росреестра – бланки выдаются сотрудниками;
- паспорт РФ;
- заверенный договор купли-продажи;
- нотариальные отказы совладельцев от покупки доли;
- согласие супруга на покупку доли в квартире;
- заключение органа опеки;
- дополнительные сведения.
Если какого-то документа будет не хватать, сотрудники ГБУ «Мои документы» пришлют уведомление. Для решения этих вопросов были созданы электронный архив и бумажная картотека.
Как составить и заверить договор купли-продажи доли в квартире
Перед тем как составлять договор купли-продажи доли в квартире, нужно ознакомиться со всеми требованиями к проведению процедуры.
Пошаговая инструкция по оформлению договора:
- Сбор пакета документов. В него входят: правоустанавливающие бумаги на долю недвижимости, выписки из ЕГРП и домой книги, свидетельства из БТИ, нотариально заверенный отказ от первоочередных претендентов на долю – совладельцев.
- Оформление договора. В нем прописываются все условия передачи собственности, ее стоимость. Стоит обратить внимание и на вариант передачи средств. Опытные риелторы рекомендуют проводить любые операции по передаче жилплощади только в присутствии нотариуса.
- Регистрация прав собственности нового владельца и передача оставшихся средств. Для этого нужно обратиться в Росреестр и банк соответственно. Переводить деньги можно лишь при получении соответствующей расписки.
Составление и нотариальное заверка документа купли-продажи занимает не более 1 дня.
Регистрация сделки в Росреестре
Как только соглашение о покупке доли в квартире заверено нотариусом и подписано сторонами, остается лишь зарегистрировать сделку в Росреестре. После обращения внесут правки в данные о собственниках недвижимости.
Чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре, нужно обратиться в местное отделение органа или в МФЦ. Сделать это можно и дистанционно, достаточно зарегистрироваться на портале «Госуслуги» и подать электронное заявление.
По завершении регистрации заявитель получает выписку из ЕГРН. Теперь он совладелец квартиры.
Процесс выдачи выписки занимает от 3 до 5 рабочих дней. При подаче заявления через «Мои документы» срок увеличивается на 2–3 дня.
Покупка доли в квартире в 2021 году – выгодное капиталовложение, которое может решить не только проблему с жильем, но и обеспечить прописку. При проживании с совладельцами стоит учитывать риски: возможно, их темперамент не совпадает с соседским. При заключении договора нужно обращать внимание на каждую мелочь, чтобы не попасться на удочку мошенников. По закону передача долей недвижимости должна проходить только в присутствии нотариуса.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.