Практические рекомендации от руководителя практики недвижимости и строительства ЮФ "Авелан" Вероника Величко.
Важно учитывать, что если квартира принадлежит на праве общей долевой собственности, то при продаже долей у сособственников есть преимущественное право покупки (ст.250 ГК РФ).
Это механизм, позволяющий приобрести долю сособственника в первоочередном порядке на условиях предложения стороннему покупателю.
Во-первых, преимущественное право реализуется при продаже или ином возмездном отчуждении имущества (мена, отступное и др.). Если сособственник решить подарить свою долю в праве собственности лицу, который не является участником долевой собственности, то преимущественное право покупки не действует.
Однако, если сделка была совершена под прикрытием и с целью лишить долевого сособственника преимущественного право, то такую сделку можно оспорить как притворную.
Во-вторых, закон обозначает, что такая доля приобретается «по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях», то есть долевой сособственник должен сделать одинаковое предложение, как и потенциальный покупатель.
Цену и условия сособственник узнаёт из уведомления о продаже, которое обязан сделать в адрес всех долевых собственников продавец.
К примеру, если доля предложена сособственникам в уведомлении за 10 000 000 рублей, а потом продана постороннему лицу за 500 000 рублей, то такую сделку можно оспорить в суде и перевести права и обязанности по ней на себя.
В-третьих, с момента уведомления долевые сособственники могут в течение месяца обозначить своё намерение приобрести долю.
Это может быть любой документ, составленный в простой письменной форме, который свидетельствует о намерении реализовать преимущественное право покупки. Нередко сособственники обращаются к нотариусу и оформляют такие заявления нотариально, хотя прямой такой обязанности в законе нет.
В-четвёртых, если отношения между сособственниками были напряжёнными и преимущественное право все-таки было нарушено, то согласно статье 250 ГК РФ, любой участник долевой собственности имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.