Все мы с вами помним так называемый локдаун 2020 года. Когда Президент и Премьер-министр сказали:
- Ребят, а давайте посидим дома немного, а? Все будет хо-ро-шо. Здоровье важнее, а мы вас поддержим чем сможем.
И, в принципе, все, что они могли сделать на тот момент, на мой взгляд они сделали. Я смотрю на ситуацию исключительно со своей колокольни – юридической практики по земле и недвижимости. А конкретнее, герой сегодняшнего рассказа это арендатор коммерческой недвижимости.
Был быстренько принят антикризисный 98 Федеральный закон.
В этом законе есть вполне неплохая статья:
Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
О применении этой нормы права вышел вполне неплохой Обзор практики ВС РФ с внятными разъяснениями:
В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.
В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
О чем там написано, если кратко?
Если арендатор в период локдауна не мог использовать арендуемое помещение по его прямому назначению, то он имеет право на уменьшение арендной платы.
Позиция вполне логичная и справедливая. Тем более, что и до пандемии ВС РФ неоднократно высказывал схожие мысли.
Но. Почему-то в нашей стране не всегда все делается так, как хотят и обещают наверху.
Мой доверитель оказался в весьма «интригующей» ситуации.
Его бизнес - аренда нежилого муниципального фонда и передача его в субаренду. Доход составляет разницу между субарендой и арендными платежами.
Когда ввели локдаун, то практически все его субарендаторы попали под запрет деятельности и арендную плату не платили.
Доверитель, как человек порядочный, добровольно заключил с ними соглашение об уменьшении арендной платы за период локдауна на 50% и предоставил необременительную рассрочку на остатки.
Вполне справедливо ожидая того же от муниципальной власти.
Думаете дождался?
- Хренушки Вам, Иван Иванович, - очень вежливо ответили ему в администрации, - не дадим мы вам ни рассрочки, ни уменьшения аренды. Ибо нет вашего ОКВЭД в списке наиболее пострадавших областей от введенных ограничений.
А потому, как говаривал персонаж Охлобыстина в уже позабытом Даун-Хаусе:
Помнишь, ты у меня на кремацию мамы денег занимал? А мама-то жива! Вот я и пришел тебя поздравить и денежки свои вернуть. Давай-ка мои денежки!
Доверитель пробовал писать в разные инстанции, в прокуратуру, в министерства, уполномоченному Президенту по защите прав предпринимателей. Отмолчались все, кроме последнего.
Уполномоченный дал ответ, что формальный подход недопустим и он будет принимать меры. Были ли приняты меры, до сих пор не известно. Надеемся и ждем… ждем и верим.
В общем, администрация подождала полтора года и просто накатила иск на взыскание долга с накапавшей неустойкой. В общей сложности больше двух миллионов рублей.
Ну вот как на такое реагировать?
Надо отбиваться. Куда деваться то.
Наша позиция:
- На момент введения ограничений все помещения находились в субаренде;
- Деятельность 8 из 10 субарендаторов была запрещена, использовать арендуемые помещения они не могли;
- Так как ООО связано договором субаренды, оно тоже не могло использовать эти помещения для иных целей. Потому, что иначе надо расторгать договоры субаренды. А, извините, на каком основании? Да и не одного дня это мероприятие. А что потом? Искать новых субарендаторов? По закрытым квартирам бегать отлавливать желающих? В период локдауна это объективно невозможно.
- Нормы 98-ФЗ в части уменьшения арендной платы не связаны исключительно с внесением арендатора в список наиболее пострадавших областей. Право на уменьшение арендной платы имеет любой арендатор. Важно, чтобы он не мог использовать арендуемое помещение полностью или частично из-за введенных ограничений.
И как вы думаете, отреагировал арбитражный суд?
Взыскал долг в полном объеме. А на наши Доводы написал следующее:
Ответчик не доказал, что субарендаторы, деятельность которых была запрещена, действительно не осуществляли свою деятельность в арендуемом помещении и не использовали его в этот период.
Почему вы думаете, меня так возмущает эта ситуация? Ладно администрация, черт с ними, как говорится. Там вечный страх прокуратуры, уголовной ответственности и т. д. Служебный долг и прочее.
Но арбитражный суд исходил из презумпции несоблюдения субарендаторами запрета и возложил бремя доказывания его соблюдения на доверителя!
Простыми словами это выглядит так:
- Запрет был? Нельзя работать? А вдруг вы работали?! А вы докажите, что дома сидели?!?! А вдруг вы там мешками бабло вывозили, а теперь хотите еще и за счет бюджета лишний мешок вынести?!
Суд не просто исходил из заведомого убеждения в противоправности работы субарендаторов в период запрета, но еще и обязал доверителя доказать, что субарендаторы его соблюдали.
Пандемия пандемией. Лес рубят, щепки летят. А бюджет – дело неприкосновенное и святое. Будьте любезны по-пол-нять.
И плевать, что с таким долгом бизнес, без проблем работающий с 1995 года, скорее всего умрет. Потому, что сразу после решения прилетел арест на счета в порядке обеспечения. Со всеми вытекающими.
Про нормы материального права и презумпцию добросовестного поведения я вообще молчу. ГК РФ мы вспоминаем только тогда, когда надо. А когда не надо...
Ааа, кодекс…читали? Ну молодцы молодцы, сходите еще почитайте. Может, что интересного найдете. А пока я с вас взыщу. Как найдете что интересного – приходите, расскажете. Вместе посмеемся.
Надеемся конечно, на апелляцию и кассацию. Но, что-то мне подсказывает…