Делимся опытом, как мы решили проблему клиента с налогами на имущество и уберегли его от непрофессионального риэлтора.
В этом кейсе мы расскажем:
- о риелторе, который усложнял жизнь и не был заинтересован в продаже квартиры;
- о расторжении договора с риэлтором;
- о том, как нам удалось снизить налоговые платежи в 10 раз, сэкономив почти один миллион рублей клиенту.
Квартира продавалась полтора года
В октябре в «Мосметры» обратилась жительница Москвы, которой нужна была помощь в продаже их старой квартиры и поиске новой квартиры увеличенной площади в новостройке. Что было на тот момент:
- 1-комнатная квартира площадью 31 кв. м. около станции метро «Савеловская» на втором этаже дома, которую необходимо продать;
- 4 собственника: мама, ее дочь и два несовершеннолетних внука;
- квартира с июня 2020 года находилась в продаже у одного из агентств Москвы, но покупателей не было;
- стоимость квартиры по оценкам риэлтора составляла 8,5 млн. рублей.
Квартира не продавалась, из-за этого нельзя было выбрать новую. А семья очень хотела переехать в «трешку», чтобы места хватало всем – маме, бабушке и детям.
Когда мы начали изучать ситуацию детально, первое, что бросилось в глаза – это малоэффективное объявление, там было 10 посредственных фотографий. И потенциальные покупатели появлялись редко. Они смотрели квартиру, но на сделку не выходили, а агент не называл причины отказов.
Фотографии были:
- слабого качества, сделаны на телефон;
- сняты вертикально, что визуально скрадывало пространство. Когда клиент смотрит на такие снимки, думает, что комнаты в квартире небольшие, а коридоры – узкие;
- сделаны в неудачных ракурсах, с захламленным подъездом, открытым унитазом в ванной, множеством личных вещей в комнатах. Квартира была не подготовлена к съемке.
Также риэлтор сфотографировал не все помещения – например, не было снимков кухни.
Проанализировав ситуацию на вторичном рынке, мы поняли, что продать объект можно дороже на 300 тыс. руб.
Для начала мы предложили клиенту ряд скидок:
- -40% за то, что не сопровождаем клиентов на показах квартиры – собственник сам встречает покупателей и все им показывает;
- -10% за договор онлайн;
- -50% за то, что помогаем купить новостройку от застройщика.
Большинство процессов по продаже можно свободно делать удаленно, присутствуя только на ключевых этапах сделки. Поэтому общая стоимость наших услуг для клиента оказалась ниже рыночных в два раза.
Договор, защищающий интересы риэлтора
Нашим клиентам изначально не повезло с риэлтором и агентством, которые были не заинтересованы в продаже их квартиры.
Зато агентство составило «грамотный договор» в свою пользу. В нем:
- отсутствовали паспортные данные риэлтора, т.е он не отвечал за конечный результат продажи квартиры.
- была строчка, что клиент не может больше ни с кем сотрудничать;
- особое внимание уделялось абзацу о жестких условиях по расторжению сотрудничества.
Чтобы понять, как продается квартира, мы позвонили по номеру в объявлении и начали задавать вопросы риэлтору. Нам сообщили, что квартира продана и за нее внесли аванс.
Собственник, конечно, был сильно удивлен таким новостям. Это стало для клиента последней каплей терпения, и попросил помощи в грамотном составлении расторжения договора.
Риэлтор всячески выкручивался от подписания бумаги, до последнего не снимал объявление на ЦИАНе, без ведома клиента снизил цену за квартиру на 100 000 рублей и потом перешел к попыткам убедить продолжить работу с ним. В итоге получилось решить ситуацию без штрафов и расстаться с недобросовестным риэлтором.
Ипотека
У клиента уже была одобренная ипотека в «Сбербанке», но она не знала, на каких условиях. Выяснилось, что предыдущий риэлтор получила одобрение только на дочь и не включила созаемщиком ее маму. В таком случае новую квартиру дочь должна была оформить только на себя, и мамина доля облагалась бы налогом.
Мы помогли оформить ипотеку заново. Так как возраст бабушки – больше 50 лет, срок кредита изменился и увеличивался ежемесячный платеж за квартиру. Бабушку в со заёмщики оперативно внесли, а сумму платежей удалось снизить до 28 000 руб. в месяц.
1 100 000 рублей — налог, про который «забыл» риэлтор
Поскольку квартира была приватизирована только в 2020 году, то в собственности она находилась менее трех лет и при продаже она попадает под налог 13%.
Предыдущий риэлтор, как оказалось, совершенно не вник в ситуацию и обещал, что никаких налогов не будет, вместо этого будет взаимозачет.
Но, увы, ни о каком взаимозачете здесь не могло быть и речи. А вот налоги в 1,1 млн. рублей с продажи были очень реальными.
Как мы законно снизили налог в 10 раз
В квартире 4 собственника: два из которых несовершеннолетние дети. Мама и бабушка должны были заплатить налог с 2,1 млн. каждая, но так как они в один календарный период продали и купили квартиру, то имеют право вернуть 13% с покупки с 2 млн. каждая.
Так как взрослые собственники ранее не пользовались правом на налоговый вычет, мы оформили его, и он почти полностью покрыл налоги с продажи квартиры за взрослых. Это по 1 млн. рублей на каждого взрослого. Сумма налога составила 45 000 рублей за двоих;
С налогами на детские доли все сложнее. Законных путей, чтобы избежать их оплаты, нет. Налог за детей в данном случае составил 45 500 рублей.
Итого семья заплатит налогов всего 91 000 рублей, а не 1,1 млн.
Некоторые наши «коллеги» предлагают своим клиентам уйти от налогов — указать в договоре продажи квартиры заниженную стоимость, например 4 000 000 рублей. Но во-первых, это незаконно, а во-вторых, никто из покупателей на такое не пойдет.
У нашего клиента был выбор: ждать 2024 года и продавать без налога, либо продавать сейчас и платить полную сумму. Они решили продавать сейчас, а мы тщательно разобрались в их ситуации.
Итого получилось сэкономить 1 009 000 рублей.
Нашли покупателя на квартиру за 2 недели
После подписания онлайн-договора с собственником мы помогли подготовить квартиру к фотосессии, и туда выехал профессиональный фотограф, чтобы сделать качественную фотосессию.
Наш фотограф:
- помог подготовить квартиру к съемке;
- выбирал нужные ракурсы, сделал легкую цветокоррекцию, чтобы квартира выглядела привлекательнее;
- подобрал правильное освещение и хорошие ракурсы;
- сфотографировал каждое помещение в квартире, а также сам дом;
- позаботился, чтобы в кадре не было личных вещей, все шкафы и другая мебель были закрыты;
- использовал широкоугольную съемку, при этом не искажая пространство и передавая объем – так клиент может оценить размеры комнат.
Также к объявлению приложили план квартиры, чтобы клиент мог оценить планировку.
Разместили новое объявление, в котором подняли стоимость на 300 000 рублей до 8,7 млн. рублей. Так у нас появилась возможность для торга + добавленная стоимость полностью покрывает расходы на налоги для этой семьи.
В итоге, за 2 недели мы нашли покупателя и вышли на сделку.
👉 Если вы хотите переехать в новостройку, но для этого вам нужно продать старую квартиру, и у вас сложная ситуация, мы можем помочь с этим. Напишите нам в WhatsApp и получите консультацию по вашему случаю.