"Я буду заниматься этим бизнесом, вероятно, до тех пор, пока не умру или пока не смогу больше этого делать", - говорит Арлт. "Недвижимость-это отличная инвестиция, потому что, если вы купите ее правильно, вы не ошибетесь".
Дон Бек
Филадельфия, Пенсильвания Годы инвестирования: 25 Количество сделок в 2004 году: 0 Карьерных сделок: 65 Принадлежащих квартир: 105
Области специализации: 20-40 единичных комплексов Лицензия на недвижимость: Да
Дон Бек был учителем начальной школы в течение 12 лет, когда он купил свой первый дом и в процессе изменил свою жизнь.
"Это был дуплекс", - говорит он. "Я жил в одной половине, сдавал в аренду другую, и с тех пор это было просто "убирайся с моего пути"".
Беку потребовалось два года, чтобы набраться смелости и совершить эту первую покупку в 1979 году. Но в течение следующих пяти лет он купил еще 80 единиц, а к 1984 году решил уйти с преподавательской работы. Однако не все поздравили его с решением добиваться финансовой независимости ради обеспечения работы с девяти до пяти.
"Я зашел в кабинет директора и подал заявление об уходе", - говорит он. "Директор сказал:" Я думаю, дела с недвижимостью идут довольно хорошо". Я сказал ему, что так оно и есть. Но с этими словами он поднял трубку телефона и позвонил школьному психиатру, чтобы проверить меня, потому что я был нанят, а моя жена была беременна нашим первым ребенком".
Бек знал, что он не сумасшедший и что, став штатным инвестором, он получит больше вознаграждений, чем просто деньги. Это давало ему время и свободу. После рождения их ребенка Бек возил свою новорожденную дочь с собой, пока искал больше инвестиционных возможностей и работал домовладельцем. Вместо того, чтобы вкладывать всю свою энергию в детей других людей, у него было достаточно времени, чтобы посвятить его своим собственным.
"Инвестиции дали мне большую гибкость, чтобы корректировать свой график в кругу семьи", - говорит он. "Это дало мне возможность быть классным отцом, посещать все школьные спектакли и спортивные мероприятия моих детей и быть там, когда они возвращаются из школы".
В то время как Бек начал покупать дуплексы, он в конечном итоге остановился на комплексах среднего размера от 20 до 40 единиц. Он изначально разработал эту стратегию, когда высокие цены на односемейные
дома на его пригородном рынке Филадельфии означали, что они не могли генерировать денежный поток. Однако вскоре он узнал, что жилые комплексы имеют и другие преимущества.
"У меня есть одна крыша, один обогреватель и один управляющий на месте, который заботится обо всем, вместо 20 домов на одну семью с 20 крышами и 20 обогревателями, и парень, работающий полный рабочий день, бегает повсюду, чтобы заботиться о них",-говорит он. "Плюс, если один арендатор съедет, я потеряю только двадцатую часть своего дохода".
Рецепт успеха Бека включает в себя один ингредиент, который многие инвесторы упускают из виду: неудачу. По его словам, заключение нескольких паршивых сделок на ранней стадии-это, в конечном счете, то, как инвесторы узнают, что они могут выйти за пределы неудачи. Это помогает им вырваться из замкнутой зоны комфорта и научиться навыкам, дисциплине и мужеству, чтобы заключать более крупные и смелые сделки, которые не проваливаются.
"Но потерпи неудачу быстро", - шутит он. "В конце меньше нулей".
После двух десятилетий инвестиций и приобретения 100 единиц Бек по-прежнему дисциплинирован. Но вместо того, чтобы использовать эту дисциплину, чтобы рыться в книгах по недвижимости в обеденный перерыв, как он делал, когда был учителем с двойными мечтами, теперь он приучает себя знать, когда остановиться.
"Вы должны быть осторожны, чтобы он не поглотил вас", - говорит он. "Мне просто не нужны еще 50 или 100 единиц".
Даже несмотря на то, что Бек счастлив управлять тем, что у него есть, и оставлять приобретение другим, он все еще настаивает на том, что ничто другое даже близко не подходит к выгодам инвестиций в недвижимость. Снизив лишь небольшой процент или даже ничего не снизив, вы получаете 100-процентный контроль над ценным активом. Вы получаете налоговые льготы. И, конечно же, вы заставляете кого-то другого выплачивать ипотеку.
"По сей день я все еще говорю, что если кто-нибудь может придумать инвестиции, которые могут быть лучше, чем это, пожалуйста, скажите мне, что это такое, и я, вероятно, займусь этим", - говорит он. "Но,конечно, никто не может".
Дван Бент-Твайфорд и Шарон Рестрепо
Делрей-Бич, Флорида, и Бейли, Колорадо
Годы инвестирования: 13
Количество сделок в 2004 году: 75-100
Карьерные предложения: Более 1000
В собственности: Три коммерческих здания, один двухуровневый дом; два участка; и 12 домов на одну семью.
Области специализации: Короткие продажи и оптовая торговля; реабилитация; и возможные приобретения.
Лицензия на недвижимость: Нет (Дван) и да (Шарон)