Инвестиции в недвижимость. Часть 1.

Вы ненавидите рекламные ролики? Думаешь, люди никогда не покупают такие вещи? Или если они это сделают, то никогда ничего с этим не сделают? Джо Арлт скажет вам другое. Бывший дипломированный бухгалтер, имеющий, по его словам, степень магистра делового администрирования "Лиги плюща", мог бы стать образцом для ночных рекламных роликов. Он изменил свою жизнь, посмотрев фильм инвестора в недвижимость Джона Берли. Интерес Арлта был настолько велик, что в январе 1996 года он отправился в один из пятидневных учебных лагерей Берли.

"После семинара я принял два решения: я хотел попробовать недвижимость и не хотел продолжать жить в Нью-Джерси", - вспоминает Арлт.

Он сразу же начал инвестировать неполный рабочий день, поехав из Нью-Джерси в Вирджиния-Бич (его новый дом, который скоро станет его новым домом), чтобы воспользоваться преимуществами многих возвращенных домов, окружающих крупную военную базу, которые финансировались Администрацией по делам ветеранов. Арлт применил свои знания в области финансов и бухгалтерского учета к работе и начал покупать недвижимость в соответствии с существующей ипотекой или в рамках сделки. Затем он перепродавал каждое имущество на обертке. В настоящее время Arlt владеет 250 односемейными домами в этом районе и владеет более чем 250 другими объектами недвижимости по всей стране.

"Я заключаю долгосрочные опционные соглашения об аренде",-говорит он. "Я создал транзакцию, в которой люди, въезжающие в дом, в основном покупают его, но я отношусь к нему как к аренде, поэтому с точки зрения налогообложения он рассматривается как инвестиция, а не как собственность дилера".

Арлт, получивший лицензию на недвижимость в 1997 году, является главным операционным директором компании, которую он основал вместе с Берли, который является президентом. Изучая сделки, они ищут сделку, которая даст им 50-процентную годовую прибыль на их чистые инвестиции. Их главная цель с опциями аренды - создать денежный поток.

"Если я ищу денежный поток, мне нужны цена и условия", - говорит Арлт. "И когда я имею дело с арендаторами по этим вариантам аренды, я всегда настроен скептически и всегда готовлюсь к худшему".

Потребовалось некоторое время, чтобы отточить их формулу покупки и аренды, но они нашли метод, который приносит солидную отдачу. Например, если они покупают дом за 70 000 долларов, они тратят около 10 000 долларов на первоначальный взнос и расходы на закрытие. Затем Арлт и Берли оценивают дом в 87 900 долларов и продают его как 10-летнее соглашение об аренде с возможностью реализации опциона на покупку через один год. После того, как арендатор-владелец внесет первоначальный взнос, скажем, в размере 4000 долларов, их общие чистые инвестиции составят всего 6000 долларов. Арендаторы обычно платят 10 процентов, потому что они не являются квалифицированными покупателями, при этом часть арендной платы направляется на общую стоимость покупки. На такой сделке Арлт и Берли зарабатывают около 4200 долларов в год. Это может показаться тонкой струйкой, но если учесть большой объем сделок, которые они заключают, денежный поток становится водопадом.