Проведена строительная экспертиза частного дома постоянного проживания перед покупкой по фото видео материалам, параметрам, представленным продавцом.
Характеристики коттеджа от продавца:
- керамический кирпич 125 мм;
- воздушный вентзазор 20 мм;
- утеплитель стеновой фасадный минераловатный 100 мм (два слоя по 50 мм);
- кирпич силикатный двойной 250 мм;
- песко-цементная штукатурка 20 мм.
1 Строительная экспертиза частного дома всегда начинается с изучения проекта.
Проект дома отсутствует - главный минус.
Есть только поэтажные планировочные решения.
Однозначно самострой непонятного качества.
2 Должны быть приложены сертификаты на использованные основные стройматериалы: бетон, арматура, утеплитель, кладочные материалы, окна и т.д. Например, количество камер в профиле окон визуально определить невозможно.
3 Проектирование и строительство дома без геологии - минус.
По имеющимся у меня данным, в месте застройки пучинистый грунт: суглинок, глина.
Представлены несколько фото и видео изготовления фундамента - тип фундамента непонятен.
Если это ленточный фундамент, не показа глубина залегания; не показаны буронабивные сваи, если они есть.
Между ростверком фундамента:
- на фото видны концы выступающей арматуры - для чего? Арматура будет подвержена коррозии с возможными последствиями. Арматура должна быть защищена бетоном минимально на 40 мм в случае последующего утепления;
- не произведена обмазочная гидроизоляция битумной мастикой за два раза;
- не уложен щебень определенной фракции с уплотнением трамбовкой;
- не выполнена послойная трамбовка песка;
- не постелен геотекстиль.
Не показано наличие утепления ЭППС ростверка (цоколя) коттеджа по наружному периметру.
Монолитная железо-бетонная плита (бетонная стяжка) - не показано изготовление:
- непонятна высота (толщина) плиты,
- не подтверждено наличие ЭППС под плитой (показана только гидроизоляция пленкой),
- не видно армирование плиты (диаметр и шаг арматуры).
4 Внутри дома эффективнее применять другой тип штукатурки наружных стен.
5 Отапливаемая площадь двухэтажного коттеджа постоянного проживания составляет 110,3 кв.м. По словам продавца, оплата за отопление (газ) в аналогичном эксплуатируемом доме за какой-то зимний месяц 2020 года составила немногим более 5000 руб. Для такой площади многовато будет...
6 Ограждающие конструкции (стены) - три фото и описание продавца.
К описанию продавца одно замечание: лицевой керамический кирпич 120 мм.
Минвата низкой плотности неплотно уложена к стене из силикатного кирпича, есть ещё вопросы.
Крепление минеральной ваты к стене из силикатного кирпича выполнено с помощью металлической проволоки с нарушением технологии, что не допускается.
Из описания и по фото непонятно, какого типа выполнен вентзазор: вентилируемый или замкнутый.
Рассмотрел оба возможных варианта.
Не знаю, какой из них сделали строители.
Ограждающая конструкция с вентилируемым зазором не проходит по сопротивлению теплопередаче для данного региона:
Ограждающая конструкция с замкнутым вентзазором - образуется нежелательная зона конденсации, захватывающая минвату, вентзазор и фасадный кирпич, также не проходит по сопротивлению теплопередаче:
Строительная экспертиза дома перед покупкой выполнена, причем в дистанционном режиме - представлено итоговое заключение.
Единственный неоспоримый плюс - коттедж построен на дорогом участке в достаточно популярном коттеджном поселке на окраине города миллионника с шаговой доступностью к благам большого населенного пункта: строится детский садик, магазины, недалеко общественный транспорт и т.д.
P.s. Понимаем, что есть ещё строительная экспертиза дома (обследование здания), осуществляемая организациями с выездом на место застройки, фото фиксацией, применением спецтехники, лабораторных испытаний и т.д., что стоит немалых финансовых затрат.
На начальном этапе, перед покупкой, для принятия решения, на мой взгляд, достаточна строительная экспертиза дома с перечисленными выше выявленными недостатками.
При этом, строительная экспертиза частного дома будет тем точнее, чем больший объем документации предоставлен для анализа.
P.p.s. Часто приходится принимать непростое решение: покупать готовый коттедж или же строить с нуля.
Заказать проект дома, получить консультации можно по ссылке:
За привлекательным издалека фасадом может скрываться не качественный дом.