Чтобы арендатор имел возможность без риска для себя расторгнуть договор аренды, первые меры нужно принять еще при его заключении. Документ должен быть составлен так, чтобы предприниматель имел возможность разорвать договоренность в одностороннем порядке. В противном случае придется договариваться с арендодателем или обращаться в суд.
Как предприниматель может расторгнуть договор аренды? Можно выделить три способа.
По соглашению сторон
Это наиболее распространенный вариант досрочного расторжения договора. Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ, арендодатель и арендатор мирно договариваются о том, чтобы прекратить сотрудничество, и обсуждают сроки освобождения помещения. Обычно арендодатель не согласен расторгнуть договор одним днем: ему нужно время на поиск новых арендаторов, чтобы избежать убытков. Будьте готовы к тому, что он согласится разорвать договор в следующем месяце или через 2 месяца.
В одностороннем порядке
Если договор срочный, то есть оформлен на определенный срок, то право на досрочный разрыв в одностороннем порядке фиксируется в документе. Этим вопросом стоит озаботиться еще на этапе его заключения. Причины для одностороннего расторжения также должны быть указаны в документе, равно как и возможность расторгнуть договор беспричинно.
Бессрочные договоры можно расторгнуть в одностороннем порядке вне зависимости от того, прописано ли это в тексте документа. В любом случае понадобится сообщить арендодателю.
Через суд
В крайнем случае, если мировое расторжение невозможно, а договор не предусматривает разрыва в одностороннем порядке, можно обратиться в суд. Однако для этого должны быть веские причины:
- непредвиденные обстоятельства, наступление которых можно доказать;
- банкротство, финансовая несостоятельность одной из сторон;
- арендодатель препятствует тому, чтобы арендатор пользовался помещением;
- в помещении обнаружились дефекты, не замеченные ранее;
- здание сгорело, оказалось затоплено или разрушено;
- недвижимость нуждается в капитальном ремонте, а одна из сторон это игнорирует;
- другие причины, прописанные в договоре.
Полный список обстоятельств, при которых можно обратиться в суд, приведен в ст. 620 ГК РФ и ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Обратите внимание, что это крайний случай: судебные разбирательства – процесс долгий и неприятный.
Как оформить расторжение договора
Разрыв оформляется как отдельное соглашение. Если изначальный договор был заверен нотариально, для его расторжения тоже понадобится обратиться к нотариусу. Также нужно будет подписать акт приема-передачи помещения, так как без него арендная плата продолжит начисляться.
Чтобы избежать сложностей при разрыве, продумайте этот момент заблаговременно, еще при заключении договора. Уточните детали условий возврата депозита, оплаты ремонта и других расходов. Так Вы сможете арендовать помещение и при необходимости отказаться от аренды без неприятностей.