Добрый день подписчикам и читателям канала.
В продолжение вчерашней темы (жмите ссылку) застройщик "порадовал" нас встречным иском. Уверен, что ему не доплатили денег, так как "великолепную панорамную" квартиру он построил на 15 метров квадратных больше, чем предусмотрено договором ДДУ.
Понятно, что таким образом, застройщик пытается минимизировать убытки от иска нашего.
Договором действительно предусмотрено, что излишки площади оплачиваются отдельно, если метраж по договору превышен.
Однако, при составлении возражений на встречное исковое заявление у меня лично возникли вопросы!!!
Первый вопрос
Касается, собственно, закона, а именно, статьи ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который устанавливает, что площадь квартиры не должна увеличиваться более чем на 5%. В случае если застройщик построил площадь квартиру больше чем на 5%, то это является предпринимательскими рисками Застройщика и Потребитель не должен нести дополнительные убытки по уплате излишних квадратных метров.
Поэтому предъявленные застройщиком 15 метров никак удовлетворены быть не могут, так как превышают 5% от площади квартиры.
Стройте точнее. Это что за проект такой, когда построили с расхождениями, да еще более 5%.
Второй вопрос
Застройщик посчитал свои исковые требования, исходя из цен по договору.
А цена квадратного метра в договоре, по нашему мнению, может быть признана реальной только при условии, что квартира является качественной и полностью этому договору соответствует.
Поскольку с качеством и планировкой у застройщика явные проблемы, то квадратный метр жилья столько стоить в такой квартире никак не может.
А сколько он должен стоить с учетом недостатков квартиры, может определить только эксперт.
Однако, экспертиза назначалась по нашему иску в отношении вопросов, соответствует ли квартира договору и заявленной планировке. А также, перед экспертом ставился вопрос "сколько стоит устранение недостатков". Вопросы касались определения убытков истца, которые он понесет на устранение недостатков.
Таким образом, Ответчик не заявлял экспертизу по вопросу определения стоимости квадратного метра в квартире, имеющей недостатки. И перед уже привлеченным экспертом такой вопрос не ставился, так как экспертиза строительно-техническая, а не рыночной стоимости.
Третий вопрос
Квартира-то покупателю так и не передана, как положено.
Застройщик конечно считает, что передана. В одностороннем порядке. Без устранения недостатков "как есть".
Однако, это всего лишь мнение застройщика.
Наша позиция в иске как раз строиться на том, что покупателю никто еще ничего не передавал в том надлежащем виде, чтобы можно было вести разговор о доплате за метраж.
Передав застройщику акты разногласий с перечнем недостатков, подлежащих устранению, покупатель как бы законно устранения этих недостатков ожидает. А не вдруг случайно узнает, что застройщику лень доделывать и он отправил покупателю односторонний акт (который, к слову говоря, никто никогда в глаза-то и не видел, и документов о его отправке у застройщика нет).
Четвертый вопрос
Квартира в надлежащем виде не передана с соблюдением всех процедур по договору.
Это значит, что не то что встречный иск, а даже досудебную претензию застройщик написал рановато, скажем так.
Сначала надо было передать объект покупателю. Потом выставить ему счет на доплату. А уже после его неисполнения, писать претензию и подавать в суд.
А в нашем случае покупатель ни от чего и отказаться еще не мог. Так как он еще ничего не подписывал и не принимал. И получать счет на доплату, когда квартира не передана, был не должен (и не получал).
Как в Простоквашино: "Чтобы продать что-нибудь ненужное, надо сначала купить что-нибудь ненужное".
Но застройщик решил процедуру с предъявлением доплаты "сократить и упростить", чтобы изначально заплатить по суду меньше.
Только вот соблюдение процедуры в договоре от этого никуда не делось, как вы понимаете.
Фактически, застройщик переложил обязанность выставления доплаты по договору с себя на суд. А, как известно, суд не вправе подменять собой участника договорных отношений и восполнять то, чего изначально не было сделано сторонами по договору.
Поэтому, наша позиция, считаю обоснованно говорит о том, что оснований для удовлетворения встречного иска нет.
Ну а что решит суд - посмотрим.
