Мы информируем экспертов о том, к каким уловкам прибегают недобросовестные застройщики при заключении договора инвестиционного участия (ДИС).
Переход на эскроу-счета уменьшил вероятность обмана покупателей новостроек. Даже если застройщик не достроит дом, покупатель может получить обратно вложенные деньги, которые находятся в банке до завершения строительства дома.
Тем не менее, существуют уловки, которые недобросовестные застройщики используют для обмана дольщиков. Вместе с юристами мы информируем вас о.
Одна из этих хитростей связана с типом договора, который должен быть заключен с покупателем нового строительного проекта. Федеральный закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ) защищает права покупателя при заключении договора участия. Однако на практике недобросовестный продавец может предложить подписать предварительный договор купли-продажи (APSA) при условии, что жилой дом находится на стадии строительства. В этом случае покупатель не приобретает статус участника долевой собственности и его права не защищаются данным законом, говорит управляющий партнер юридической фирмы Howard Russia Евгений Нехаев.
По завершении RACP денежные средства сразу переходят под контроль застройщика или его аффилированных лиц. Если строительная компания обанкротится, могут появиться новые обманутые дольщики. Хотя такое соглашение можно оспорить в суде, это займет некоторое время. "Мы смогли доказать, что покупатель намеревался заключить CDA, но это сложная и длительная процедура", - говорит Евгений Нехаев. Поэтому при покупке строящихся квартир необходимо заключить ДДУ.
Денис Хузиахметов, глава юридической фирмы "Белая Сова":
- Недавно клиент обратился к нам за юридическим анализом договора, предложенного застройщиком, который оказался предварительным договором на еще не существующую квартиру. Дом не только не сдан в эксплуатацию, он еще даже не построен. Застройщиком выступила крупная и известная компания, работающая на рынке Санкт-Петербурга. Мне пришлось настоятельно рекомендовать клиенту не подписывать контракт и найти строителя, который будет работать без проблем.
Еще один потенциальный подводный камень - включение в DDE пункта, который дает разработчику право в одностороннем порядке изменить условия. "При заключении договора долевого участия застройщик может согласиться на спорные условия о возможности расторжения договора в одностороннем порядке по собственной инициативе, одностороннего изменения площади квартиры или цены. Все эти условия должны быть тщательно изучены и отрегулированы", - сказал глава юридической фирмы "Белая Сова".
Наличие таких оговорок дает застройщику право уменьшить площадь квартиры без изменения цены или увеличить цену, если изменятся рыночные условия. "Такие примеры становятся все более редкими на практике. Как правило, суды признают их недействительными, что ухудшает права потребителя", - добавил юрист.