👉 https://bit.ly/3nN43lj запишитесь на бесплатный вебинар: «Выписки из ЕГРН» В этом видео расскажу о занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Расскажу зачем вообще практикуют покупку квартиры с занижением стоимости, кому выгодны сделки с занижением, кто и почему подвергает себя риску и чем чревато занижение цены. В основном сделаю акцент на рисках для покупателя, и лишь совсем затрону тему занижения стоимости квартиры при продаже для продавца. Но если вам интересно узнать как заниженная стоимость квартиры в договоре купли-продажи может повлиять на продавца, то пишите об этом в комментариях.
Итак, «Занижение стоимости в договоре купли – продажи» - это такой термин специфический, его еще называют «недофинансированием», когда у нас используют ипотечный кредит для приобретения объекта недвижимости, и мы общаемся с банковскими сотрудниками, мы не используем термин «занижение», мы используем термин «недофинансирование». Что это значит? И зачем оно нужно? Для чего вообще занижать стоимость в договоре купли – продажи? Стоимость, как правило, занижается в договоре купли – продажи продавцом, по инициативе продавца для того, чтобы оптимизировать налогообложение.
Можно оптимизировать налогооблагаемую базу до нуля, то есть вообще не платить никакого налога, это происходит в случае, когда у нас сумма фактически понесенных расходов равна сумме, которая будет прописана в последующем в договоре купли – продажи.
В случае, если не прошел еще предельный срок владения объектом недвижимости, продавец имеет право уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму фактически понесенных расходов.
Понятно, что, если сумма фактически понесенных расходов будет равна сумме, которая прописана в договоре купли – продажи, то здесь, в общем-то, при разнице у нас получается ноль.
У нас есть такое понятие в налоговом законодательстве – «предельный срок владения», и этот предельный срок владения может составлять, либо три года в некоторых случаях, это тема для отдельного ролика, сейчас не буду на этом заостряться, либо пять лет.
Когда у нас продавец владеет объектом в течение предельного срока, либо трех, либо пяти лет в разных случаях, при продаже такого объекта после предельного срока продавец у нас освобождается от налога.
При этом, если продавец владеет объектом недвижимости на основании безвозмездной сделки, то соответственно сумма имущественного налогового вычета, если это не дарение и не наследство, а, например, приватизация, может составлять лишь 1 миллион рублей. И в этом случае, конечно, продавец в любом случае у нас попадает под налог, потому что 1 миллион рублей прописать в договоре купли – продажи невозможно. Потому что у нас есть правило с 2016 года – правило 70 процентов от кадастровой стоимости, то есть как бы то ни было, в любом случае продавец, хоть миллион он укажет в договоре, хоть 500 тысяч он укажет в договоре. В любом случае, как бы то ни было, независимо от того, указан ли в договоре миллион или 500 тысяч, продавец обязан будет заплатить налог с 70 процентов от кадастровой стоимости объекта. Таким образом, законодатель просто нивелировал некоторые правонарушения продавцов, которые соответственно избегали налоговой нагрузки, путем указания в договорах купли – продажи заниженной стоимости.
Потому что в случае, если стоимость объекта в договоре купли – продажи занижается, покупатель несет огромный риск. Почему? Потому что в случае расторжения договора купли – продажи, или в случае признания сделки недействительной в судебном порядке, покупатель при расторжении или признании сделки недействительной, получит в итоге только лишь ту сумму, суд ему присудит в случае двусторонней реституции. Двусторонняя реституция – это такое последствие судебных решений, когда у нас при признании сделки недействительной, или при расторжении договора, все возвращается на круги своя. То есть продавец у нас получает свой объект недвижимости, а покупатель получает свои деньги – двусторонняя реституция, вот такие вот у нас есть юридические термины матершинные. Можете не заморачиваться, просто имейте в виду, что, как правило, все-таки это двусторонняя реституция. Но бывает и односторонняя, но это тоже тема для отдельных роликов. Поэтому здесь в этом случае покупатель получает только лишь ту сумму, которая указана в договоре купли – продажи. Для того, чтобы таких ситуаций не было, для того, чтобы покупатель все-таки был застрахован, были сотворены, придуманы креативными умами различные схемы, которые около законные. Все эти схемы, я сразу хочу сказать, они все, абсолютно все – серые.
Всегда существовали какие-то схемы, которые максимально могут дать выгоду одной и второй стороне сделки, то есть продавцу и покупателю, но прошли те времена.
То сейчас все достаточно сложно стало. Почему? Потому что, во-первых, были внесены изменения в 115 Федеральный Закон, и эти изменения они как раз таки касались различных моментов, которые дают банку теперь право выяснять происхождение денежных средств – это первый момент. Второй момент, который тоже немаловажный, у нас вступили в силу изменения в закон 218, который у нас регулирует отношения по государственной регистрации, государственной регистрации прав на недвижимое имущество. И соответственно сам этот закон от 2015 года, в 2017 году он вступил в законную силу, но в 2020 году вступили в силу изменения, которые касались добросовестности приобретателя. Они вступили в этот закон, там теперь есть статья про компенсацию – в случае, если у нас сделка признается недействительной, либо, если сделка в судебном порядке у нас покупатель лишается объекта недвижимого имущества, то, если покупатель у нас докажет, что он добросовестный в судебном порядке, то он, в общем-то, может по судебному решению получить компенсацию за объект недвижимости, и в принципе решить этот вопрос вновь.
Еще очень важный момент – где-то порядка шести дет назад у нас внесли изменения в закон «О банкротстве», и с этого момента у нас стало возможно банкротство физических лиц. Так вот, для того, чтобы проверить вообще, есть ли какой-то риск банкротства у физического лица, это история такая, покрытая мраком. Почему? Потому что можно проверить предбанкротное состояние, можно проверить там наличие долгов, можно проверить там какие-то предпосылки, но в случае признания гражданина банкротом по искам кредиторов, сделки, которые подлежат рассмотрению и пересмотру – это сделки, которые были заключены в течение трех лет с момента, и эти три года отсчитываются назад с момента признания, или непризнания, а с момента подачи заявления вот этими вот кредиторами. То есть целых три года рассматривают, и сделки трехлетней давности могут признать недействительными. А если в этих сделках была указана неполная стоимость, то признать их недействительными гораздо проще нежели, чем, если там была указана полная стоимость, и расчеты происходили в безналичном порядке.
И я, как юрист, не рекомендую занижать стоимость в договорах купли – продажи, потому что это может повлечь за собой в случае признания сделки недействительной, просто для покупателя последствия – потеря жилья. Потому что невозможно не признать себя добросовестным, потому что стоимость занижена, а если это еще и банкротство, если у нас там, например, сделку недействительной признают кредиторы, либо финансовый управляющий, то здесь соответственно вообще все очень грустно.
⚖️ Не рискуй ⚠ Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи https://youtu.be/XWo6ELYnB-A
✅Полезные видео на канале "Юрист по недвижимости Альфия Митрошина":
1. Как выписать бывших жильцов из квартиры https://youtu.be/MseHkwqfh0U
2. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы https://www.youtube.com/watch?v=0ZxncbsBrD0
3. Как проверить квартиру перед покупкой 🔑 Как БЕЗОПАСНО купить квартиру на вторичном рынке https://youtu.be/8kccbu6CwW4 ________________
★ ПОДПИШИСЬ НА КАНАЛ ► goo.gl/CTqcYS
★ Добавьте меня в VK ► https://vk.com/id59837590
★ Мой instagram ►https://www.instagram.com/amitroshina/
________________
#занижениестоимостиквартиры #сделкисзанижением #занижениецены #юристпонедвижимости #АльфияМитрошина