Стать инвестором, купить квартиру у моря в Сочи, понятия не имея, что такое ставка дисконтирования – это самая распространенная ошибка тех людей, которые хотят заработать на инвестициях.
Основная потребность людей при вложении денег – это определить будущую доходность, но правильно рассчитать ее – не простая задача.
Три метода определения ставки дисконтирования
Первый – самый простой, интуитивный или прогнозный метод. Когда покупатели на собственный страх и риск определяют, сколько они заработают. Для опытного инвестора, который уже собаку съел на вложениях в Сочи, делал это не раз и не два, такие прикидки на глазок, может быть, и сработают, но для новичка чреваты последствиями.
Второй аналитический - мультипликативный метод, когда происходит прирост чистой прибыли и денежного потока за счет опосредованного влияния на стоимость. Например, на стоимость моет повлиять реконструкция апартаментного комплекса, повышение его уровня до пяти звезд. Изначально вы просто купили студию в апарт-отеле, а через два-три года этот объект наполнился привлекательной инфраструктурой: ввели в эксплуатацию бассейн, открыли ресторан, СПА, бутики мирового уровня. Все это наполнение увеличивает ценность данного объекта недвижимости. Коэффициент прироста рассчитывается специалистами с учетом инфляции.
Третий метод - смешанного финансирования, которая дает возможность комплексных инвестиций в объект недвижимости и приносит до 30 процентов годовых.
Например, инвестор решить купить дом в Сочи на котловане для инвестиций – вложил миллион, когда поставил стены, то вложил еще миллион, положил крышу – еще миллион добавил на предстоящие расхода. Довел площади до черновой отделки – еще миллион. Обустроили ландшафт территории – еще столько же пришлось внести. Деньги при данном методе работают максимально, вносятся частями, по мере необходимости, а в это время приносят доход в других местах Сочи.
Если сравнить с покупкой апартаментов, то покупатель на начальном этапе вносит всю сумму (и на котлован, и на крышу, на стены, ландшафт, черновую и чистовую отделку, включая мебель и технику). Если стройка идет три–четыре года, то естественно деньги за счет инфляции обесцениваются, то и прибыль будет меньше. Фактически инвестор делает беспроцентный займ.
На самом деле существует гораздо больше моделей расчета ставки дисконтирования, мы разобрали на примерах три наиболее часто встречающихся на практике сочинской недвижимости.
Когда считать чужие деньги не зазорно
К примеру, сколько заработает инвестор за два года, вложив 8,5 миллионов рублей? Если мы рассчитаем доходность простой математической формулой, доходность составит 10% годовых, по сумме чистого дохода это составит немногим более полтора млн рублей.
Не стоит обращать внимание на рекламу, где вам обещают 50 или 70 процентов годовых. Максимальная доходность определяется за счет ставки дисконтирования: это инфляционные ожидания + доходы.
Инфляция – бич доходности
Давайте разберем ставку дисконтирования на понятном примере цены на колбасу. В прошлом году она стоила 400 рублей, а в этом 470. Вот ставка дисконтирования и определяет эти инфляционные ожидания. Доходность теряется с процессом инфляции или других сторонних процессов и рисков, которые возникают при покупке объекта недвижимости или инвестиционного пакета.
Инфляция сегодня имеет очень высокие колебания. Во всем мире стоимость продуктов увеличилась на 27 процентов. Поэтому если рассчитывать ставку дисконтирования с низким процентом, можно навольно обесценить свои инвестиции.
К примеру: купив квартиру в 2013 году и продав ее в 2021 году, вы можете заработать 70% годовых. Да, это высокий процент, но если наложить его на процент инфляции, то ваш доход составит не более 12 процентов.
Точный прогноз, а не гадание на кофейной гуще
Купить квартиру у моря в Сочи – это не вся картина инвестирования в недвижимость. Для того, чтобы приобрести апартамент, необходимо определить, где получить ту самую ставку дисконтирования, рассчитать проект доходности для инвестора. На сегодняшний день методики определения ставки дисконтирования в публичном доступе практически нет. Но даже если инвестору держать под рукой готовую форму расчета, то без учета многих показателей, который существуют на рынке недвижимости именно в Сочи, это будут голые цифры, не имеющие ничего общего с реалиями завтрашнего дня.
Поэтому перед тем, как приобретать объект недвижимости, вам нужно всё осознанно взвесить. Мы практикующие инвесторы и делаем подробный экспертный анализ, полный финансовый отчет по выбранному объекту недвижимости.
Наш инвестиционный лозунг "Деньги любят тишину". Подписывайтесь на наш канал и вы узнаете много для себя нового и интересного.