Изменения, внесенные Приказом Минстроя России от 14 мая 2021 года №292/пр в «Правила пользования жилыми помещениями» это очередное решение, направленное на улучшение качества жизни граждан, которое заставит многих задуматься о комфорте и безопасности пользования своими собственными квадратными метрами.
Всплеск мозговой активности в наших светлых головах в очередной раз доказывает, что понятие заботы о гражданах в наших реалиях имеет особый смысл.
Так, вступающие с 1 марта 2022 года изменения в «Правила пользования жилыми помещениями» утвержденного Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации приравнивают остекление и обшивку балконов и лоджий к перепланировке, переустройству помещений.
Что пока противоречит действующему Жилищному Кодексу. Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Единственное, что может затрагивать остекление лоджии так это архитектурный облик здания, который может не соответствовать проектному решению застройщика строившего дом. Так как в техническом плане жилого дома не будет указанно остекление лоджии.
Понятно, что многие собственники устанавливают остекление, делают дополнительную теплоизоляцию для того что бы объединить балкон с жилым помещением. Пока таких желающих единицы. Иногда для объединения балкона с жилой комнатой требуется выносить отопление, что влечет нарушение работы системы теплоснабжения других помещений. А за счет увеличения жилой площади такие работы относятся к реконструкции. Однако современные материалы позволяют обойтись без кардинальных инженерных переделок. В любом случае не вся перепланировка попадала под требования ст. 25 Жилищного кодекса.
Следует сделать оговорку, что остекление не должно вести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств. И до всего этого не было никому дела. Ставили балконные рамы, утепляли фасады.
С введением изменений в Правила функции надзора будет выполнять жилищная комиссия или другой уполномоченный орган местного самоуправления и такой надзор затронет почти 90% жилых помещений. Ведь для многих остекленная лоджия это комфортные условия проживания.
А что делать собственникам купивших квартиру с уже установленной с нарушением новых Правил балконной рамой. Приводить в соответствие новым требованиям или отстаивать свои права в суде?
Первое что ждет домовладельцев нарушивших требования Правил пользования жилыми помещениями это, конечно же, штраф. Но наибольший интерес вызывает подход к устройству остекления или обшивки в рамках закона.
Таким образом, для того что бы установить остекление и обшить, как внутри так и снаружи лоджию, собственнику потребуется выполнить пять основных этапов:
1. Получить технические условия в управляющей компании;
2. Подготовить проект;
3. Получить согласования в надзорных органах;
4. Выполнить монтажные работы;
5. Внести изменения в технический план помещения.
Казалось бы, такие не хитрые манипуляции не так уж и усложняют обустройство комфортабельных условий проживания.
Но на практике всё не так гладко, существуют и противоречия, а именно:
1. Правомочны ли управляющие компании выдавать технические условия. Ведь это вид инженерно-строительной деятельности. То-есть, специалист УК должен быть аттестован на право осуществления деятельности в области строительства и быть включен в реестр строителей НОСТРОЙ. Кроме того технические условия должны содержать показатели безопасности, архитектурных решений, санитарных и противопожарных норм.
2. С подготовкой проекта все гораздо проще. Собственник получивший технические условия выбирает проектную организацию и заключает с ней договор. Также собственнику при заключении договора на разработку проекта целесообразно поручить проектировщику согласования с надзорными органами принимаемых проектных и архитектурных решений, применяемых материалов, а так же провести обследование несущей способности плиты (в отношении домов введенных в эксплуатацию 10-20 лет назад).
3. Согласования. Это, изюминка административного управления. Проходя по цепочке надзорных и курирующих органов исполнительной власти, понимаешь, насколько велика забота государства о гражданах, их безопасности и благополучии и самое главное попытка переложить всю ответственность на собственника. Таким образом, согласования придется начать всё с той же управляющей компании. Ведь они должны учитывать мнение всех собственников и провести общее собрание. Хотя жилищный кодекс на счет перепланировки указывает четкую последовательность действий собственника. И возможно согласование с УК и со всеми собственниками должно быть отражено в технических условиях выдаваемых УК. Пока этот вопрос не урегулирован. Дальше, пожарный надзор, орган курирующий архитектуру в городе, хорошо, если согласование с этими органами собственник поручит проектировщику. Так будет проще отстоять свою позицию, ведь с ними (контролерами) будет разговаривать на техническом языке, профессионал своего дела.
4. По монтажным работам, также все просто. Но теперь, это нельзя поручить дяде из гаража или мужу на час. Ведь эти работы относятся к перепланировке или переустройству помещения, а значит, оказывают влияние на безопасность. Соответственно теперь нужна специализированная организация имеющая право на выполнение таких работ. Которая выдаст по завершении исполнительную документацию подтверждающую качество и безопасность установленных конструкций и применённых материалов. И будет вместе с собственником участвовать в приемке комиссии органа местного самоуправления по вопросам перепланировке.
5. Естественно, что для внесения изменений в технический план потребуется заключение специализированного органа о соответствии выполненных работ, то есть той самой комиссии (предыдущий пункт 4).
Настолько ли необходимо остекление с обшивкой лоджии или балкона, что бы нести финансовые и временные затраты? Да, такая необходимость существует и она обусловлена прежде всего, объективными требованиями комфорта и безопасности проживания в жилом помещении. Существуют такие ситуации, когда без улучшения звукоизоляции, теплоизоляции проживание в помещении может нанести вред здоровью и угрозу жизни.
Ведь иногда балконы несут реальную угрозу, так как используются бесхозяйственно, захламляется, используется под склад и хранение мебели, материалов. Естественно при таком отношении никто не задумывается о весе всего этого хлама и что это может привести к обрушению плиты балкона. Это не идет в сравнение с той нагрузкой, которую оказывает балконная рама, будь то алюминиевая или ПВХ. По стандартным правилам максимальная нагрузка на балконную плиту может составлять 220 кг/м.кв. Между тем, один квадратный метр алюминиевого остекления весит 8-10 кг, балконные рамы из ПВХ с однокамерным стеклопакетом весят 30-35 кг, а с двухкамерным стеклопакетом и все 40-45кг).
Безусловно, что принимаемые меры направлены на обеспечение безопасности. После перехода к частной собственности система ЖКХ и государственное участие в содержании жилищного комплекса претерпели значительные изменения. Введенные в эксплуатацию жилые дома периода 50-60 годов составляют больше 70 % от общего числа жилых домов. И это дома имеющие сверхнормативный ресурс эксплуатации, которые требует значительных капитальных вложений. Но это теперь частная собственность и все бремя содержания ложиться на собственников многоквартирных домов.
Наконец то мы получили так долго желанные права на свободу, на собственность. Только вместе с правами достанется обязанность нести ответственность. Ответственность за всё, за принимаемые с вашего согласия законы, за действия исполнительной власти, за решения принимаемые чиновниками в ваших интересах и разработанные для вас законы вами же избранных депутатов.
В случае если обрушится балкон или возникнет пожар и выясниться, что установленная рама с остеклением или обшитый сайдингом балкон, не соответствуют требованиям норм и правил установленных в обход определенного порядка, всё станет ясно, виноват собственник. Ведь управляющая не выдавала тех. условия, строй надзор не мог знать о несоответствии нагрузок.
Так что будьте в курсе всех событий. Не забывайте относиться к своей собственности по-хозяйски, со всей ответственностью.