Все чаще девелоперы из регионов России приезжают с деловым визитом в Санкт-Петербург, чтобы перенять передовой опыт строительства и управления апарт-отелями. О чем это говорит, и что нужно учесть частному инвестору в недвижимость? Рассказываем в этой статье.
На днях бизнес-газета «Реальное время» опубликовала новость:
«Делегация из представителей ведущих девелоперских компаний Казани побывает в property-туре в Санкт-Петербурге. Они посетят 5 знаковых апарт-отелей северной столицы и познакомятся с ключевыми аспектами их реализации».
Этот тур организует компания PerfectRED при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). В поездку отправятся такие ведущие девелоперы Казани, как UD GROUP, Novastroy, «Арт-строй», «Армида», «АДТ-Проект», «А+Р ПРОЕКТ».
О чем это говорит? Как минимум, о трех вещах, важных для частных инвесторов в недвижимость. Давайте разберем их по очереди:
1. Тренд на апарты по всей России набирает обороты
Представитель РГУД в Татарстане Елена Стрюкова поделилась, откуда родилась идея поездки:
«В центре Казани не осталось земельных участков, пригодных для строительства жилья. Они не проходят по нормативам, по инсоляции, по обеспечению социальной инфраструктуры. Но тем не менее остались участки, которые могли бы нести в себе смешанную функцию — например, подходящие под апарт-отели. Поэтому и была организована поездка представителей крупнейших казанских девелоперов в Санкт-Петербург, чтобы они познакомились с лучшими проектами апарт-отелей. Они должны с этими продуктом познакомиться и научиться строить его в Казани».
Подобная ситуация с вымыванием мест под жилую застройку наблюдается и в других крупных городах России.
Причина роста популярности именно апарт-отелей, как ни странно, – это Covid-19. Как показал 2020 год, сектор длительного проживания стал ярким светом в темноте, которая охватила индустрию гостеприимства.
Прибыльность апарт-отелей даже в кризисный период не могла не обратить на себя внимание девелоперов. Хотя Covid-19 отрицательно повлиял на цифры по уровню заполняемости и доходности во всех сегментах рынка жилья и гостиничных номеров, апартаменты продемонстрировали наибольшую устойчивость.
Апарт-отели, которые обслуживают как краткосрочный формат, так и долгосрочный формат проживания, значительно превзошли классические отели по эффективности. По мере того, как после самого строгого локдауна гостиничный рынок начал предварительное восстановление, игроки сегмента длительного проживания сообщали о более значительном росте заполняемости, чем сектор классических отелей. Другими словами, по всем показателям апарт-отели, предлагающие номера для длительного проживания, лучше, чем у гостиничного бизнеса в целом.
Это объясняется тем, что целевая аудитория апарт-отелей, как правило, остается на более длительный срок, а сама специфика объектов недвижимости как автономных единиц, включающих не только санузел, но и кухню или кухонную зону в номере, оказалась более востребованной.
Еще одна причина повышенного внимания девелоперов к апарт-отелям – трансформация потребностей потребителей. Дело в том, что все больше людей обращает внимание на апартаменты как аналоги квартир. Молодое поколение все чаще воспринимает апартаменты как объекты для длительного проживания, и чтобы оседлать этот тренд, готовиться к нему нужно уже сейчас.
2. В Санкт-Петербурге передовые практики реализации апарт-отелей
По словам организаторов тура, они выбрали Санкт-Петербург, поскольку рынок недвижимости там схож с казанским по степени влияния туристической компоненты. И то, что город стал туристической столицей, стало предпосылкой к активному развитию рынка апарт-отелей – в Северной столице это происходило быстрее, чем даже в Москве. Второй фактор выбора – архитектурная компонента, эстетика, характерная для города на Неве. Представитель РГУД в Татарстане Елена Стрюкова отметила, что на казанскую почву хотелось бы привнести красивую архитектуру.
Это действительно так. Санкт-Петербург – столица апарт-отелей. Если в Москве апарт-комплексы нередко представляют собой замаскированные жилые комплексы, которые рассчитаны на жителей города, то в Северной столице – это инвестиционные инструменты, которые ориентируются на туристов. На данный момент подавляющее большинство юнитов в апарт-отелях в Петербурге приобретается именно с инвестиционной целью. А апарт-отели представляют собой гостиничные объекты с высочайшим качеством обслуживания.
3. Известны конкретные объекты апарт-отелей с передовыми практиками
Казанские девелоперы выбрали ровно 5 комплексов, в которых планируют изучить четыре основных вопроса:
- Как продается продукт, может ли апарт-отель приносить деньги девелоперам, ведь это инвестиционный продукт.
- Как происходит управление объектами, сдаются ли они на короткий или на долгий срок, каков портрет потребителя этого продукта.
- Вопросы технической эксплуатации.
- Архитектура, планировка, эстетика.
Один из проектов, выбранных организаторами property-тура, это комплекс апарт-отелей VALO, который строится напротив станции метро Бухарестская. Метро настолько близко, что до входа в подземку примерно 1 минута ходьбы. Казанские девелоперы выбрали VALO неспроста: комплекс апарт-отелей VALO – один из крупнейших проектов построенных апарт-отелей в Санкт-Петербурге. К сентябрю 2022 года он объединит шесть форматов апарт-отелей, в том числе отель известного мирового бренда Mercure 4* (международная сеть Accor Hotels), и имеет развитую внутреннюю инфраструктуру.
Давайте на его примере обсудим все те вопросы, ответы на которые приехали искать девелоперы из Казани.
1. Как продается продукт, может ли апарт-отель приносить деньги девелоперам, ведь это инвестиционный продукт?
Спрос на апартаменты, в целом, очень высок: частные инвесторы в недвижимость уже давно заметили высокую доходность апарт-отелей, что объясняет их востребованность. Так, в VALO за год до сдачи всех шести апарт-отелей VALO в продаже осталось чуть более 400 апартаментов или примерно 13% юнитов.
При этом проект является доходным как для девелопера, реализующего комплекс, так и частных инвесторов, которые приобрели апарт-отели в собственность и передали их в управление VALO Service, чтобы получать пассивный доход.
2. Как происходит управление объектами, сдаются ли они на короткий или на долгий срок, каков портрет потребителя этого продукта?
Проект VALO, как и многие другие апарт-комплексы, работает с тремя сегментами проживания – краткосрочным (посуточная аренда), среднесрочным (неделя-месяц) и долгосрочным (дольше месяца) форматами.
Каждый апарт-отель VALO рассчитан на разное соотношение юнитов под каждый из перечисленных форматов. Один апарт-отель может быть сфокусирован только на посуточной аренде, другой – варьирует между двумя форматами в зависимости от текущей рыночной конъюнктуры, третий – предполагает фокус на среднесрочном формате. От этого и зависит потребительский портрет, ведь каждый апарт-отель привлекает разных гостей, что защищает бизнес от фактора сезонности.
Пример: апарт-отель VALO Digital Apart, который будет занимать четвертый корпус, рассчитан именно на цифровых кочевников. Их портрет таков: это молодые творческие профессионалы, которые могут работать более или менее из любой точки планеты с приличным сигналом Wi-Fi. В последнее время количество такой аудитории расширяется, поскольку миллионы сотрудников и их работодатели обнаружили, что многие из них могут отлично выполнять свою работу удаленно. Теперь не нужно быть привязанным к определенному месту жительства, теперь весь год можно путешествовать.
В гостиничных номерах их интересует современное техническое оснащение, высокоскоростной интернет и технологичность, которые и предоставляет им VALO. Кроме того, проект предлагает им уникальную инфраструктуру апарт-отеля:
- Пространства для киберспорта — большие аудитории, для проведения мероприятий любого масштаба, вебинаров, презентаций, коворкинг
- VR-пространства и зал с игровыми компьютерами — может быть использован как база для тренировки киберспортсменов, в свободное время — для сдачи в аренду всем желающим
- Конференц-зал, лектории, зал для презентаций, выступлений с современной мультимедийной начинкой, трансляции кибер-соревнований
- Зал с уникальным оборудованием — широкоформатный плоттер, 3D принтер
- Бар, лаунж-зона с уникальным дизайном, поддерживающим общую концепцию VALO Digital.
Сами апартаменты, кстати, выглядят так:
Таким образом можно разобрать и другие апарт-отели VALO.
3. Вопросы технической эксплуатации. Насколько продуман проект?
Техническая эксплуатация VALO была продумана еще на этапе проектирования, что позволило продумать ее удобство и стоимость обслуживания проекта. Простой пример: эргономичные планировки реализуемых апартаментов и применение энергосберегающих технологий обеспечивают отличный уровень комфорта гостей при небольшой стоимости коммунальных услуг, что выгодно как девелоперу, так и частным инвесторам.
4. Архитектура, планировка, эстетика. В чем фишка?
В архитектурном плане VALO отличается большими окнами и балконами с витражами, а также французскими балконами, визуально расширяющими пространство.
На первых двух этажах VALO размещаются коммерческие помещения, которые повышают качество проживания в апарт-отелях одновременно с доходностью проекта. На первом этаже размещен фитнес-центр с бассейном, магазины и кафе.
На территории комплекса оборудованы зоны отдыха, высажены декоративные кустарники и травяные газоны. Общий вид комплекса футуристичен и при этом приветлив, что нравится гостям.
Раз уже даже топовые девелоперские компании обращают внимание на апарт-отели, самое время вкладываться в лучшие российские проекте, которые, как выяснилось, находятся в Петербурге.
Разобранный в этом материале VALO приносит владельцам юнитов от 30 до 72 тысяч рублей или 8-10% годовой доходности на вложения от 4 до 9 млн рублей. Хотите узнать больше? Переходите на сайт VALO и знакомьтесь с проектом ближе: https://valoapart.ru/
*Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Застройщик – ООО «ГАЛС».