Собственники нежилых помещений иногда стоят перед выбором делать ли ремонт в сдаваемых помещениях. Чаще этот вопрос возникает при покупке у застройщика, и реже в случаях, когда требуется восстановление помещения: после аварии в системе канализации, или затопления помещения сверху. Большинство собственников считает и небезосновательно, что ремонт не стоит делать - его сделает арендатор. Есть арендодатели кто делает ремонт, думая, что этим самым повысит ставку аренды. Давайте разберемся, как же на самом деле лучше поступить.
Наниматели квартир почти никогда не снимают квартиры без отделки, а арендаторы нежилых помещений, часто делает ремонт своими силами и за свой счет под себя даже из состояния Shell & core (или «под отделку»). Собственнику это обычно обходится до 3х месяцев арендных каникул (арендные каникулы – это период, когда арендатор не платит арендную плату или платит в уменьшенном размере).
В зависимости от готовности помещения под нужды конкретного арендатора ремонтные работы обычно укладываются в период до 30-45 дней даже от состояния Shell & core. Чаще арендные каникулы длятся дольше срока ремонтных работ, но при этом полностью не покрывают стоимости последних, т.е. обычно арендодателю выгоднее предоставить каникулы, чем делать ремонт самому. Некоторые арендаторы, например, Wildberries требуют арендные каникулы, покрывающие стоимость ремонта, при этом требования арендатора к ремонту не завышенные и срок арендных каникул обычно приемлемый.
Ниже несколько кейсов из практики.
Или вот в таком состоянии было передано арендатору:
Причем в обоих вышеприведенных случаях плитка на полу в помещениях была, но арендатор поменял ее в под свой стандарт.
Часто даже заходя в помещение с ремонтом после аналогичного бизнеса, арендатор переделывает под свои стандарты, брендбук, не говоря уже о других бизнесах, особенно если есть лицензионные требования (медицина, аптеки).
Бывает, ремонт, который сделал предыдущий арендатор или сам собственник, дорог как память о потраченных на него деньгах или просто нравится дизайн, материалы и т.п. И в этих случаях, когда собственник переживает по поводу ремонта и надеется найти арендатора, который сохранит этот ремонт часто теряет арендный доход в течение нескольких месяцев, и неполученный доход превышает стоимость уже никому не нужного ремонта.
Конечно велик соблазн сдать помещение после банка, с кассовым узлом, другому банку, но в последние годы банки больше закрывают офисов чем открывают, и мы уже не раз сдавали такие помещения небанковским бизнесам. Были случаи, когда собственник месяцами надеялся сдать банку, но потом принимал объективную реальность и сдавал под другой бизнес. По объектам, которыми мы управляем обычно степень доверия собственников к нам выше и в подобных ситуациях собственники готовы сразу принимать решение, что важнее арендный доход чем этот ремонт, не смотря на то, что демонтаж кассового узла недешевое удовольствие, а банк еще воспринимается как желанный арендатор.
Те же кто смотрит прагматично без эмоциональной привязки сдают помещения и получают арендный доход.
Запомнилось описание в одном из объявлений о продаже готового арендного бизнеса (помещение с арендатором, приносящее арендный доход): «черный мрамор, позолоченная лепнина, художественная роспись потолка». Не смотря на то, что все это скрыто от глаза и поверх этого ремонта сделана отделка по стандарту сетевого супермаркета, собственник видимо настоял, чтобы в объявлении указали о былом ремонте.
Вероятно, собственник сначала пытался сдать в аренду с мрамором и лепниной, но не смотря на это он смог принять решение и начал получать арендную плату около 1 млн. рублей в месяц.
Как вы видите, собственник не стал держаться за черный мрамор и позолоченную лепнину, а сдал помещение под супермаркет Магнит, который сделал типовой для него ремонт.
Бывают случаи, когда лепнина, двери или какие-то еще элементы действительно являются элементами памятников архитектуры, их нельзя изменять, и они охраняются законом, но это совершенно другая история.
Наверняка вы сталкивались с ситуациями, когда собственник делает ремонт «под себя», «как для себя», чаще всего это дороже чем можно или нужно было бы, а потом переживает за его сохранность и не сдает в аренду. Вспоминается случай, как собственник сделал «качественный» ремонт «как для себя», примерно в 1,5-2 раза дороже чем в соседних помещениях других собственников (ранее у него был опыт только сдачи в аренду квартир, причем не дешевых) и когда на его помещение претендовал зоомагазин с грумингом, где планировалась мойка для животных, собственник долго сомневался сдавать ли, не забрызгают ли его стены, но ему хватило здравого смысла не держаться за ремонт, а держаться за арендатора.
Бывают случаи, когда ремонт стоит сделать, полностью или частично.
Например, при делении помещения на части с общим тамбуром стоит выгородить этот тамбур и сделать отделку в нем как в месте общего пользования. Сделать это можно заранее или в момент, когда уже найден арендатор на одну из частей. Кроме тамбура можно положить плитку перед тем как поставить перегородку, чтобы плитка была на одном уровне и в последующем, если потребуется объединить помещение не пришлось перекладывать плитку.
В каких-то ситуациях ремонт стоит сделать под конкретного арендатора, заключив договор аренды и получив от него обеспечительный платеж.
Иногда целесообразно сделать универсальную отделку полностью или частично, когда в одной локации есть несколько аналогичных помещений, и мы таким образом можем выделить помещение на фоне остальных. Это часто позволяет получить арендатора, который срочно вынужден откуда-то переехать и бывает, что вынужден согласиться на более высокую ставку чем другие.
Здесь стоит немного оговориться о том, что мы понимаем под универсальной отделкой. Пол – плитка - Керамогранит соль-перец 30х30см. Стены под покраску, арендатор может уже покрасить в нужный ему цвет. Потолок – Армстронг. Кстати, как раз подобный ремонт на фото где скрыты мрамор и лепнина. Но стоит принимать во внимание, что описанный ремонт тоже не всем подходит.
Желательно запрашивать у арендатора смету или хотя бы перечень работ, чтобы не возникло ситуации, когда собственник ожидает что за 3 месяца каникул будет сделан, например, типовой ремонт, который описан выше, а по факту арендатор бросит на пол линолеум и просто побелит бетонные стены и потолок, т.е. не "окупит" арендные каникулы.
Давайте подытожим:
- большинство арендаторов коммерческой недвижимости делают ремонт сами под себя в соответствие со своими стандартами, лицензионными требованиями, брендбуком или представлением о прекрасном в счет арендных каникул;
- беречь ремонт от предыдущего арендатора, не сдавая помещение другому арендатору, которому этот ремонт не подходит, часто нерационально;
- делать ремонт в нежилом помещении стоит только в некоторых случаях (под желанного арендатора, который сам не делает ремонт, при заключении договора и получении обеспечительного депозита; или в местах общего пользования при делении помещения с общим тамбуром; или для повышения ликвидности помещения на фоне нескольких подобных вакантных помещений в одной локации);
- арендные каникулы обычно не компенсируют полностью затраты арендатора на ремонт, но не всегда;
- желательно запрашивать смету или хотя бы перечень ремонтных работ чтобы оценить соразмерность запрашиваемых арендных каникул.
Сдавая нежилые помещения наших клиентов в аренду мы оцениваем ситуацию (стоит ли делать ремонт), иногда приходится анализировать сметы арендатора, когда это является основанием для определения размера арендных каникул, так же при необходимости организуем или контролируем ремонт. До или после ремонтных работ при необходимости согласовываем перепланировки, но это уже отдельная большая тема.
#кто делает ремонт в нежилых помещениях
#делать ли ремонт в нежилых помещениях
