Центробанк продолжает наводить порядок на ипотечном рынке. И всё из-за ипотеки по нулевым ставкам, которая еще в прошлом году навела шороху на рынке. И регулятор вынужден принять меры.
С 1-го мая Центробанк повысит надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. По мнению ЦБ, это может привести к небольшому замедлению выдачи ипотечных кредитов, но, при этом, сбалансирует ситуацию на рынке жилья, оздоровит его и уберет возможные риски ипотечного пузыря. Причем, затронет это как рынок новостроек, так и вторичку. Дайте разбираться, как, а главное, зачем, Центробанк хомутал ипотечный рынок.
В чем суть проблемы. В прошлом году рынок недвижимости захлестнули различные программы ипотеки от застройщиков - без первоначального взноса, или там, по околонулевой ставке. Вследствие этого банки стали выдавать ипотеку тем, кому она просто не по карману.
В 4 кв. 2022 г. доля заёмщиков с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80% - то есть тех, кто почти все свои доходы тратит на выплаты по кредитам - достигла 44%, серьёзно превысив показатели третьего квартала (36%). Так же выросла и доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом - в четвертом квартале прошлого года на них приходилась почти половина от всех выданных кредитов (53%). А на первичном рынке это показатель вообще достиг 70%. А это уже предпосылки ипотечного пузыря, который рано или поздно, может лопнуть. Так что Центробанк решил действовать на опережение, повысив надбавки за риск.
Как это работает. Если Банк выдаёт в ипотеку, условно, 100 рублей, то он должен определенную сумму, ну, скажем, столько же 100 рублей - положить и в резервы. Подстраховаться. Теперь же, после решения ЦБ, на каждые 100 рублей ипотеки, которые выдаётся по нулевым ставкам, или без первоначального взноса, банк должен зарезервировать уже 150 рублей. То есть для банка выдача рискованной ипотеки становится менее выгодной.
К чему всё это может привести? В худшем случае, банки будут повышать ставки по ипотеке, либо просить застройщиков о ещё большей комиссии не 20-30%, а все 50. А значит девелоперу нужно еще сильнее повысить цены. Вряд ли застройщики на такое пойдут. В лучшем случае, банки просто откажутся от таких союзов с застройщиками.
В любом случае это охладит спрос и сдует наметившийся пузырь. Ведь с рынка пропадёт самая доступная ипотека - по минимальной ставке и без первоначального взноса. Справедливости ради, не стоит во всём винить Центробанк. Банки и застройщики вынудили регулятора пойти это, потому как их действия привели к реальному дисбалансу с точки зрения стоимости жилья.
В конце прошлого года средний уровень ипотечной ставки на первичном рынке составил 3,5% - в два раза ниже льготной ипотеки от государства. Банки могли себе это позволить, потому как недополученный доход им компенсировал застройщик. А откуда застройщик брал на это деньги? Он просто завышал стоимость квартир. По расчетам ЦБ где-то на 20%, а то и 30%.
К примеру, квартира стоит 10 миллионов рублей. При первоначальный взносе - полтора миллиона и при льготной ставке 7 процентов на 30 лет, платёж заёмщика банку составлял 56 с половиной тысяч рублей ((56 500)), а переплата за весь срок - 12 миллионов ((11,8 млн)). Не можете себе позволить платить полсотни тысяч в месяц? Не вопрос! Вот вам "нулевая ипотека" (0,1%)! Платёж 32 500, а переплата такая же! Вот только фактическая цена квартиры становится больше на 30% (13 млн руб).
Застройщик, в итоге, получает свои чистые 10 миллионов за квартиру, а три миллиона отдаёт банку, который теперь тоже не в накладе. Все в плюсе. Кроме покупателя. Потому что стоимость квартиры, по сравнению с рыночной, оказывается завышенной. И если, у человека возникнут проблемы, то даже продав свою квартиру, он не сможет вернуть деньги банку, ибо кому его квартира нужна по такой завышенной цене. Учитывая тот факт, что стоимость жилья последние полгода снижается.
Короче, решение Центробанка навести порядок на этом рынке для мелких банков и их клиентов будет болезненным - они повысят ставки и выдача ипотеки немного снизится. Крупные банков, с хорошим запасом капитала для резервов этого не почувствуют. Но тоже, для проформы, ставки поднимут. При это и те и другие сразу начнут придумывать новые схемы выдачи ипотеки, с какими-нибудь кэшбэками или другими плюшками. Или, вот, скажем, новомодная траншевая ипотека. Это когда до сдачи дома в эксплуатацию, платить банку надо будет какие-то символические суммы.
Вот так и получается. ЦБ придёт, порядок наведёт. Рынок станет чище, прозрачнее, может быть даже цены немного снизятся. Но заплатим за это мы, потенциальные заёмщики. Причём заплатим тем же самым банкам, в виде повышенных процентов по ипотеке. Так или этак - заберут они наши деньги.