Несмотря на общую надежность и безопасность, инвестиции в недвижимость Дубая несут в себе определенные риски. Расскажу подробнее о них и о том, как их можно избежать.
Я бы выделила три основных риска, которые могут возникнуть при вложениях в недвижимость Дубая.
1. Затягивание сроков окончания строительства.
К сожалению, такое случается. Некоторые застройщики действительно могут затянуть выдачу ключей на несколько месяцев, а то и лет.
Чтобы избежать этого неприятного инцидента, я рекомендую покупать недвижимость только у застройщиков с безупречной репутацией. Таких сейчас есть несколько (Sobha, Ellington, Omniyat, Select Group, AHS и др.), за всю историю они ни разу не задержали сроки сдачи, соответственно есть основание полагать, что не задержат и в будущем.
Важно понимать, что вся сфера строительства в Дубае очень жестко контролируется государством. Чтобы избежать любого рода невыполнения обязательств, правительство ввело ряд строгих требований к застройщикам: все деньги на каждый новый проект должны поступать на эскроу-счет, который неприкосновенен до момента выдачи ключей. На этом счету в том числе должны находиться часть средств самого застройщика. За любые просрочки застройщика штрафуют, причем на кругленькую сумму, как со стороны государства, так и в виде неустойки покупателям. Все это дает дополнительный стимул компаниям завершать строительство в срок или раньше срока.
В целом, при правильном выборе компании-застройщика этот риск удастся избежать на 99,9%.
2. Низкий доход от аренды.
Этот риск связан всегда напрямую с неверным выбором локации. Бывает, что агенты заточены под продажу определенных проектов, так как имеют более высокий процент от этих застройщиков. Тогда они буквально впаривают клиентам эти объекты под видом высокодоходных. Однако в реальности аналитика демонстрирует другое. Всегда запрашивает свежий срез ROI по районам или даже по конкретным ЖК. У всех агентов есть доступ к профессиональному ресурсу Property Monitor, в котором есть сведения обо всех показателях.
На величину арендной платы также влияет вид из окна, этажность, контингент соседей, входная группа, близость общественного транспорта и ремонт квартиры.
Важно понимать, что, если вы берете жилье в новостройке, то сдавать ее вы будете через года 3-4. Поэтому нужно смотреть на локацию в перспективе. Есть ряд мест, которые сейчас пока еще застраиваются, но через пару лет будут давать более высокий ROI, чем распиаренные и уже перенаселенные районы.
3. Неудачная перепродажа.
Иногда бывает, что не удается перепродать квартиру в желаемые сроки и по выгодной цене. Этот риск может быть связан также с неверно подобранной локацией или невостребованным ЖК. Для перепродажи в краткосрочной перспективе (флиппинга) стоит выбирать самые горячие запуски, в которых лоты раскупают еще до старта продаж. Здесь нет времени для долгих раздумий, к выбору этого проекта нужно готовиться заранее и вносить депозит, как только брокер вам сообщает о начале приема токенов. Если проект продается после старта продаже более 2 месяцев, перепродать в краткосрочной перспективе его с большой выгодой не получится.
Лучшая стратегия по перепродаже - это выход на вторичный рынок перед самым моментом получения ключей. За этот срок даже самые невостребованные проекты растут в цене в среднем на 30%. В спокойном темпе за 2-4 месяца вы сможете перепродать квартиру с максимальной прибылью.
Самое главное - на старте перед покупкой определиться со стратегией и четкими целями. Если будете скакать от одной цели к другой, то ничего хорошего из этого не получится.
Как инвестор вы также должны смотреть далеко вперед. К примеру, обратите внимание на Рас-Эль-Хайму. В этой статье я рассказываю, почему этот регион так интересует инвесторов сегодня, и какие перспективы доходности он несет в ближайшем будущем.
Я на связи: +971 52 431 2557 (Watsapp)