Очень часто мне, как профессиональному архитектору, клиенты при покупке квартиры задают вопрос: «Какие этажи в многоквартирном доме наиболее предпочтительны для приобретения недвижимости и как этот фактор влияет на здоровье человека, комфортность проживания, стоимость квартиры и сроки ее продажи?».
Для ответа на эти вопросы рассмотрим достоинства и недостатки квартир на различных этажах с учетом цели покупки, местоположения здания в структуре города и различных типов целевых покупателей недвижимости
Нижние этажи (1-2 этаж)
Недостатки:
🔴 В густонаселенных районах проживание на нижних этажах не обеспечивает уединения. Люди, идущие по улице, обращают внимание на окна и летние помещения в тактильной зоне их восприятия. Происходит это непроизвольно, но они замечают неухоженные балконы, могут увидеть, что происходит в помещении 1-2 этажей;
🔴шум и загазованность от городских улиц, паркующихся рядом автомашин, а также звуки, которые доносятся из подъезда от спускающихся жильцов всех верхних этажей и шумных компаний молодежи, собирающихся на лавочках под окнами нижних этажей или в цокольном этаже в клубах, магазинах, офисах. Кроме того, в некоторых сериях жилых домов в подвале могут находиться технические помещения, где слышна работа лифтового оборудования и насосов;
🔴повышенный риск краж и хулиганских действий из-за проникновения в квартиру преступников. В связи с этим жители устанавливают на окнах 1-2 этажей металлические решетки, которые ухудшают освещенность и инсоляцию квартир, а в чрезвычайных ситуациях (пожаре) могут сыграть против самих жильцов. Поэтому безопасность проживания на первых этажах психологически беспокоит многих жильцов, особенно одиноких женщин и пенсионеров, которые из-за этого чувствуют себя некомфортно;
🔴естественное освещение квартир нижних этажей хуже, чем верхних, т.к. их окна частично закрыты растущими во дворе деревьями, кустарниками, малыми формами архитектуры и рекламным оборудованием;
🔴естественная вентиляция первых этажей хуже, чем верхних. Особенно это чувствительно в летнее время года, во время изнывающей жары, что определяет дополнительные расходы на работу кондиционеров и очистителей воздуха. Кроме того, в помещение квартиры попадает пыль, выхлопные газы автомобилей;
🔴 в окна нижних этажей, на которых нет защитной сетки, попадает много насекомых. Большинство комаров и мух летает на высоте до 5 м над землей, а полчища, поселившихся в подвале тараканов, мокриц выдержит не каждый. Поэтому жители, проживающие выше 3 этажа, оказываются в более выгодных условиях в летнее время;
🔴очистка мусоропроводов во многих сериях многоквартирных жилых домов осуществляется в непосредственной близости от окон первых этажей. Здесь же могут быть рядом мусорные контейнерные площадки. Поэтому специфические запахи, зловонии (особенно в летнее время) не способствуют комфортности проживания;
🔴 жители первых этажей не редко испытывают неудобства из-за сырости, связанной с просачиванием влаги от водопроводов при некачественной работе сантехников в подвалах старых домов.
Целый букет недостатков проживания в нижних этажах (особенно на первом) приводит часто к тому, что цена продаж этих квартир на 10-15% меньше чем квартир с 3 по 7 этаж.
Однако нижние этажи многоквартирного дома (особенно в центре города, в оживленных его районах) для некоторых категорий покупателей (пенсионеры, многодетные семьи, инвалиды, инвесторы в коммерческую недвижимость, жители из сельской местности) имеют серьезные плюсы, которые перевешивают недостатки.
Преимущества:
🟢 Здоровье сберегающий потенциал квартир нижних этажей выше, чем верхних. Это связано с тем, что человек столетиями жил в постройках на небольшой высоте от земли. Только в последнее время стало популярно высотное строительство. И врачи уже очень обеспокоены этим.
Людям необходим определённый уровень магнитного поля земли. И при нарушении естественного значения, самочувствие может ухудшиться. Если человек много времени проводит в слабом магнитном поле, то снижается иммунитет и работоспособность. Может нарушиться деятельность сердечно-сосудистой и вегетативной нервной систем.
В Европе стараются вообще не использовать высотное строительство под жилые квартиры. Высотки используются как престижные офисы. А живут люди в домах высотой до 7 этажей и ниже; Это связано с тем, что у каждого материала есть свой процент ослабления геомагнитного поля земли. Бетон ослабляет примерно на 10%, кирпич на 7%, а дерево на 1%. Самым безопасным с этой точки зрения являются деревянные дома. Чем меньше ослаблено магнитное поле, тем меньше нагрузка и стресс для организма;
🟢энергопотребление и коммунальные платежи в нижних этажах самые минимальные в многоквартирном доме (оно растет по мере увеличения этажности). Причина в том, что летом жители верхних этажей чаще пользуются кондиционерами, чем жители нижних. Кроме того, тепло из нижних этажей по законам электродинамики выветривается сильнее в зимнее время в верхних этажах. Подъем воды на верхние этажи приводит к дополнительной нагрузке на оборудование. Если в систему встроены системы очистки воды, то они быстрее изнашиваются на верхних этажах. Их чаще приходится менять;
🟢 простота эвакуации при пожаре или других непредвиденных ситуациях. С точки зрения пожарной безопасности, опаснее жить на верхних этажах, чем на нижних. Пожар, возникший на высоте трудно тушить. В городе может не оказаться нужной техники. А если и есть, то понадобится больше времени на тушение, чем на нижние этажи. Также работу спасателей и пожарных на верхних этажах затрудняют не редко погодные условия;
🟢 с возрастом жильцам становится все труднее подниматься на верхние этажи. Особенно это касается людей с болезнями сердца, нарушением координации движений, а также жильцов, которые боятся высоты;
🟢на нижние этажи легко транспортировать мебель, крупногабаритную технику. Немаловажна также повседневная легкость подъема коляски с детьми;
🟢 детская площадка, парковка, спортплощадка – все близко, видно из окна. Особенно важно это женщинам, которым нужно контролировать малолетнего ребенка, играющего во дворе. Это удобно делать, находясь в квартире на 1-3 этаже. Для них нижние этажи лучше при покупке квартиры;
🟢 концентрация вредных веществ от выбросов промышленных предприятий образуется минимально на нижних этажах;
🟢 в центре города, в оживленном городском районе (особенно вдоль городских магистралей у остановок общественного транспорта) владелец квартиры на первом этаже может перевести квартиру из жилого фонда в нежилой (коммерческую недвижимость) и сдавать ее под офис, магазин или продать по цене превышающей квартиры верхних этажей. Особенно ценятся в этом случае угловые квартиры дома, т.к имеется возможность расширить площадь коммерческой недвижимости за счет прилегающей к дому территории;
🟢 возможность достроить балкон, если его нет и организовать дополнительное подвальное помещение, что увеличивает общую площадь квартиры (и ее цену), а также комфортность проживания;
🟢 отсутствие проблем с напором воды на нижних этажах особенно важно в летнее время (для принятия водных процедур и полива придомовой территории) и работы стиральной, посудомоечной машины;
🟢 отсутствие соседей снизу (меньше шума, и самим можно не бояться претензий в отношении топота над головой и аварийного затопления неисправной сантехникой соседей).
Второй этаж не отличается от первого по количеству плюсов. Но у него менее выражены минусы: возможность проникновения в квартиру воров, низкая конфиденциальность, недостаточная освещенность, шум и пыль последних.
Теперь остановимся на достоинствах и недостатках квартир на последних этажах многоквартирного дома.
Преимущества последних этажей:
🟢Очевидно, что с верхних этажей открывается лучший вид на город. Особенно, если многоэтажное здание стоит рядом с живописными окрестностями: парком, рекой, лесом, морской набережной. Темп городской жизни не позволяет горожанам проводить много времени на природе. Поэтому живописный вид из окна рекомендуют тем, кто много работает или живет в условиях постоянного стресса. Созерцание природы умиротворяет. Застройщики часто устанавливают на верхних этажах панорамные окна, чтобы жильцам было комфортнее любоваться окрестностями.
Наценка за прекрасный вид городского ландшафта в стоимости квартиры зависит от этажа в доме. В элитном сегменте разница в стоимости «квадрата» на первом и последнем этажах достигает 37%. В массовых новостройках она меньше, (10-15%) но тоже может быть существенной
К большому сожалению, такие прекрасные городские ландшафты раскрываются не во всех многоквартирных домах. Не мало случаев, когда с верхних этажей раскрываются виды на кладбище, скотомогильники, мусорные свалки. В этом случае это преимущество превращается в серьезный недостаток и делает проживание в этих квартирах не комфортным, а продажи этой недвижимости становятся проблемными. Для продажи потребуется предложить хорошую скидку. Это те же 10% от цены среднего этажа.
🟢Возможность создания Двухуровневой квартиры. Застройщики часто предлагают последний этаж объединить с тех этажом или мансардой и сделать двухуровневую квартиру. Высота технического этажа, мансарды обычно 2,10, а не 2,60 как в обычных квартирах. Поэтому такие квартиры идеально подходят для людей творческих профессий- художников, архитекторов, дизайнеров, где они устраивают просторные мастерские, а также. можно обустроить зимний сад, бассейн.
Однако такие квартиры имеют свои недостатки - нужно будет подниматься с последнего этажа к себе домой по лестнице пешком. Есть ещё проблема с документами. Так как изначально это подсобное помещение, то придётся ещё потратить деньги и время на то, чтобы узаконить вашу жилплощадь. Это может стоить от нескольких тысяч долларов. Из-за эксклюзивности такого жилья цены могут быть выше, чем в остальной части новостройки;
🟢большее количество света в квартире, поскольку световые потоки не загораживают другие дома;
🟢зрительное расширение пространства квартиры, поскольку перспективный вид из окна дает дополнительное ощущение простора;
🟢регулярные кардиотренировки (для тех, кто предпочитает лестницу лифту);
🟢меньше соседей и, соответственно, шума
🟢более чистый воздух и меньше шума от городских магистралей.
Минусы верхних этажей:
🔴чем выше этаж, тем меньше уровень кислорода. Критичным в этом вопросе считается 12-й этаж. Все, что выше – это пониженное количество кислорода и низкая влажность. На уровне выше 20-го этажа воздух уже немного разряжен из-за пониженного атмосферного давления. Из-за этого снижается местный иммунитет слизистых носа и горла, что ведет к заболеваниям органов дыхания. Недостаток кислорода неблагоприятно влияет на состояние сердечно-сосудистой системы. Кроме того, уровень магнитного поля земли резко падает, что приводит к различным проблемам здоровья у жильцов, которые долговременно находятся на верхних этажах высотных зданий;
🔴трудности с эвакуацией в чрезвычайных ситуации - подъем пешком в случае нерабочего лифта;
🔴психологический дискомфорт для тех, кто боится высоты;
- покупая жилье на последнем этаже, важно учесть, в каком состоянии находится кровля. Если она протекает, можно столкнуться с неприятными последствиями. В некоторых домах бывают проблемы с давлением воды, из-за чего наверху она течет со слабым напором;
🔴на последнем этаже вас будут беспокоить шумы от лифта и насосов для воды;
🔴если у вас есть дети или вы их только планируете, то экологи не советуют подниматься выше 5-7 этажа. Детям важен чистый воздух и магнитное поле земли. На детский организм все негативные особенности верхних этажей могут оказать влияние больше, чем на взрослых. Может развиться боязнь высоты или замкнутых пространств.
Теперь остановимся на самых популярных у населения средних этажах многоквартирных зданий (3 – 7 этажи)
💎Эти этажи считаются наиболее комфортными для проживания. Особенно 3-4 этажи. Они одинаково удалены и от кровли, и от подвала (снижается риск проблем с протеканием крыши и затоплением технических помещений); расположены не так высоко от земли, имеют хороший вид на городской ландшафт; не имеют проблем с водой, освещенностью (деревья не затеняют окна); уровнем кислорода, влажностью и атмосферным давлением; мало шума и подниматься на этаж относительно легко. Поэтому квартиры на этих этажах распродаются быстрее, чем на других. Они пользуются спросом и на вторичном рынке и в новостройках, особенно в домах высотой до 9-10 этажей. В новых многоэтажных же зданиях (более12 этажей) инвесторы вначале выкупают 5-7 этаж.1-3, 9 и выше уже не так привлекательны для жизни и из-за этого немного теряют в стоимости. Если последний этаж (без привлекательных видов на город) теряет 10% стоимости (особенно на вторичном рынке), то все предыдущие пропорционально удалению от оптимальных средних этажей.
Вывод:
Итак, Я попытался разобраться, какие этажи считаются лучшими, наиболее востребованными в зависимости от цели покупки квартиры и потребностей различных типов перспективных покупателей недвижимости. Каждый этаж имеет свои преимущества и недостатки. Сравните их с собственными приоритетами, чтобы сделать правильный выбор!
