Транш — поэтапное финансирование чего-либо в рамках заранее согласованного лимита.
При траншевом кредитовании должник согласует с кредитором определенную сумму в рамках реализации какого-либо проекта, но кредитор предоставляет сумму не сразу в полном объеме, а частями, по мере необходимости, при этом должник платит проценты за пользование только предоставленными заемными средствами, на остаток согласованной суммы процент не начисляется.
Такая схема активно используется при кредитовании юридических лиц, в том числе застройщиков.
Например, застройщик хочет построить дом за счет кредитных средств, на постройку всего дома банк ему согласовывает кредит, но этот кредит выдает не сразу: Сначала застройщику выдаются деньги на строительство фундамента, пока строится фундамент застройщик отдает процент только за те деньги, которые были выданы на фундамент. Потом застройщику выдаются деньги на строительство стен, тогда он начинает платить проценты за фундамент и за стены. Потом банк перечисляет деньги на строительство коммуникаций, отделку, на обустройство территории и т. д.
Таким образом, застройщик заранее знал, что у него одобрена сумма кредита, но т. к. он получает ее частями, то минимизирует размер выплачиваемых процентов.
Траншевое кредитование не так давно было опробовано на ипотечном кредитовании физических лиц, сначала в Москве и Питере, а теперь активно начинает внедряться в регионах.
Вот, что рассказал мне один из застройщиков: Застройщик продает квартиру физическому лицу за наличные и предлагает оплачивать не всю сумму сразу, а частями, например сразу при заключении договора 50% стоимости, потом 30% не позднее чем за пол года до планируемой сдачи дома, а оставшиеся 20% сразу после сдачи дома. Хорошая схема когда у покупателя наличные, но когда покупатель ипотечник, то он всю сумму вносит сразу — несправедливость, а ведь он на всю сумму сразу платит процент.
Таким клиента на помощь пришла траншевая ипотека, она уравнивает права покупателей с наличкой и с ипотекой. Покупатель подает заявку в банк, банк одабривает сумму кредита, покупатель вносит первоначальный взнос за счет собственных средств и первого транша ипотеки (например 20% свои деньги и 30% заемные), выплачивает проценты только на ту сумму, которую он взял у банка (может вносить больше, тем самым уменьшая переплату), потом, за 6 месяцев до планируемой сдачи дома, банк перечисляет вторую часть транша и покупатель платит процент на полную сумму второго транша и на остаток задолженности по первому траншу, потом приходит время третьего транша.
Тем самым покупатель существенно уменьшает долговую нагрузку, что значительно снижает размер ежемесячного платежа, а с ним и переплату.
Схемы (по срокам, суммам, количеству траншей) могут отличаться в зависимости от застройщика и банка - у каждого свои требования.
Это действительно удобная и выгодная для покупателя схема, но какая в этом выгода застройщику и банку? Ведь они недополучают деньги.
Выгода в том, что таким образом застройщики быстрее находят покупателей, а банки могут выдавать кредиты большему количеству людей и существенно увеличивать размер кредитования. Чем меньше долговая нагрузка на клиента, тем больше он может взять денег в долг у банка, а застройщик может продать квартиру подороже. Также, чем меньше долговая нагрузка на покупателя, тем больше потенциальных покупателей будет у застройщиков.
Схему будет популярна среди физлиц, ведь им достаточно один раз получить решение банка и больше не думать о том, где взять деньги когда они понадобятся. Схема кредитования новая, но не сложная, кто-то скажет «Да ну, я лучше сейчас возьму потреб, а потом, когда будет следующий взнос застройщику, возьму еще один, к тому времени первый может уже выплачу», но где гарантия, что банк потом одобрит новый кредит? Да и по потребительским кредитам ставка на много выше.
Я домаю, если в Москве и Питере схема прижилась, то и в регионах будет популярна — дополнительно подтолкнет людей к покупке новостроек (и, естественно, к росту цен).
