Друзья, признавайтесь, сколько раз за вашим праздничным столом в этом году прозвучал тост «За финансовое благополучие!»? Уверена, что не единожды – и из ваших уст, и в виде наилучших пожеланий близких. Пожелания от чистого сердца – это прекрасно. Но, как известно, хотелки и мечты не работают, пока не работаем мы. Поэтому, друзья мои, предлагаю взять быка за рога и перейти от высокопарных слов к делу – а именно, приступить к «обналичиванию» всего, что вам финансово нажелали. Говорить сегодня будем о сохранении и преумножении ваших средств. Как эксперт в своей нише, расскажу по порядку, что вам нужно знать про инвестиции в недвижимость и куда вложить деньги в 2023 году.
Сразу уточню. Пусть вас не пугает слово «инвестиции». Это не только про миллионы миллионов. Разберем различные эффективные способы вложений в недвижимость от 500 000 рублей до более внушительных сумм. Обещаю – полезно будет каждому из вас, кто ищет рабочие и актуальные на 2023 год способы получить прибыль без риска.
Что у нас в среднем по больнице
В общем и целом у нас как в сказке – все чудесатей и чудесатей. Точно знаю, что есть категория людей, для которых единственно верная (как им кажется) стратегия – накопления в виде денег. Наличность, валюта, вклады под подушкой и на банковских счетах. Помните, да – «Храните деньги в сберегательной кассе…». Так вот, специально для адептов накоплений и всех прочих докладываю оперативную обстановку в стране:
- Уровень инфляции в России за последние 5 лет достиг 40%, и это не предел;
- Копить деньги, откладывая регулярно нз в кубышку – невыгодно;
- Проценты по вкладам ничтожно малы по сравнению с инфляцией – в среднем 5-7% годовых.
Теперь обратимся к другим данным:
Рост цен на жилье в России на аналогичные 5 лет составил в среднем около 30%. В крупных городах вроде Санкт-Петербурга, Казани – почти 50%, в Москве квартиры подорожали в среднем на треть, в других регионах - более чем на 20%.
Это очередное экономическое обоснование золотого правила – недвижимость на все времена и кризисы остается защитным активом, приобретение которого позволяет сохранить и – самое важное – преумножить средства.
Как и куда лучше инвестировать деньги
Рынок недвижимости открыт для всех, и порог входа в него гораздо ниже, чем иногда кажется непосвященным. По уровню вложений можно предложить условную градацию:
- Нулевой, или минимальный. Это приобретение квадратных метров с привлечением ипотечных средств (желательно на максимально выгодных условиях – льготные программы, маткапитал, нулевой или небольшой первоначальный взнос).
- Живые денежные средства в размере полной стоимости объекта недвижимости. Как правило, подразумевается покупка в сегменте эконом/комфорт, цель – сохранить накопления.
- Инвестиции, не ограниченные финансовым потолком – элитная и коммерческая недвижимость, эксклюзивные объекты. Цель – высокая рентабельность, бизнес на недвижимость, максимальное извлечение прибыли.
Основных способов получения прибыли с недвижимости два – это аренда и перепродажа. Все прочие – их вариации. Например: увеличение стоимости за счет перевода жилого помещения в нежилое или наоборот; деление одной большой площади на несколько маленьких и их дальнейшая продажа или сдача в наем; перепродажа жилья, купленного на раннем этапе строительства; аренда квартир долгосрочная и посуточная; покупка жилья по реновации с последующим получением новостройки; ремонт и реализация «убитых» квартир и так далее, и тому подобное…
В зависимости от специфики перечисленных способов, объем предполагаемых инвестиций разнится – от минимального взноса за ипотечную квартиру до плюс бесконечности, когда речь идет об элитном жилье, гостиничной сфере и прочем готовом бизнесе.
Инвестиции в недвижимость - храните деньги в квадратных метрах
Примерно так я бы перефразировала советский лозунг на современный лад.
Повторюсь – инвестиции давно перестали быть привилегией элиты. Это, скорее, жизненная необходимость каждого из нас, учитывая нестабильность российской, да и мировой экономической системы. Предлагаю начать с разбора минимальных вложений. Поехали.
Куда вложить 500 000 рублей
Инвестировать деньги есть великое множество способов – валюта, акции, фондовые рынки, франшизы, ПИФы, паи и доли новых и действующих предприятий, криптовалюта, коммерция и т.д. Мы же с вами будем рассматривать именно варианты инвестиций в недвижимость как самый безопасный и гарантированно доходный способ вложения средств.
Использовать как первоначальный ипотечный взнос за жилье на стадии котлована
Да-да, взять ипотеку в Москве с первым шагом в полмиллиона по-прежнему возможно в 2023 году. В Московской области - тем более. В регионах – тем паче.
Речь идет о покупке квартиры на этапе строительства, в том числе этап котлована.
А вот и актуальная подборка квартир, которые можно купить в ипотеку со стартом от 500 тыс. рублей. Начальная стоимость от 5 млн, есть варианты со взносом от 10% и даже без первоначального взноса.
Новостройки Москвы на стадии котлована
Еще вариант – вложить деньги в покупку другого вида недвижимости, не менее популярного и перспективного – в апартаменты. На стадии строительства есть объекты с весьма доступным ценником, от 4,5 млн рублей. Рекомендую присмотреться!
Апартаменты в Москве на стадии строительства
Что делать дальше, когда и как получить прибыль после оформления ипотеки?
Способов несколько.
Первый и самый очевидный – берем ипотеку и гасим ее за счет аренды
До этого моменты не забываем планомерно выплачивать ипотеку из собственных средств до момента сдачи квартиру в эксплуатацию. Далее, по готовности объекта к проживанию (делаем ремонт или сразу берем с отделкой) сдаем квартиру/ апартаменты в аренду.
Здесь для прибыльности мероприятия важен ряд параметров, которые необходимо учесть заранее, на этапе выбора объекта. Идеальный расклад – это регулярное поступление платежей за аренду, покрывающих ежемесячный платеж по ипотеке. Сразу скажу, это не всегда возможно, но стремиться к этому стоит. Для этого проводим анализ до покупки жилья:
Выбираем максимально рентабельный объект, который легко сдать в аренду. На это влияют следующие факторы: район, наличие рядом метро, ж/д станций, транспортная доступность, социальная инфраструктура, расположенные рядом бизнес-центры, учебные заведения – потенциальные места, где можно найти стабильных арендаторов. Далее, заранее составляем финансовый бизнес-план с учётом параметров кредита и суммы, за которую вы планируете сдавать квартиру.
Будьте реалистами на этапе финансового планирования!
Беглый пример расчета:
Первоначальный взнос: 500 000 руб.
Объект: квартира однокомнатная, 5 000 000 руб.
Процентная ставка средняя – 8% (разбег 3-13%).
Ипотечный платеж: 37 000 руб. (при сроке 30 лет)
Мониторим цены на аренду в интересующем нас районе. Я делаю разбор на примере ЖК Ютаново, недалеко от метро Академика Янгеля в Москве. Аналогичные квартиры в новостройке сдаются здесь по цене 38-40 тыс. в месяц.
Повторюсь, этот расклад примерный, но именно так он должен выглядеть в идеале – потенциальная арендная ставка покрывает или хотя бы стремится по размеру к ипотечному платежу. Это позволит вам выплачивать ипотеку руками жильцов. По крайней мере, ее значительную часть.
Про собственные расходы забывать не стоит – выплата банку, пока дом строится, ремонт и меблировка квартиры, потенциальные простои без жильцов, налог с прибыли, амортизация и проч.
Из минусов – это долго. Конечно, вряд ли вы будете сдавать квартиру все 30 лет, согласно ипотечному договору. Но значительную часть ее стоимости закрыть арендными платежами все же возможно.
Способ второй – ждем повышения цены и продаем квартиру по ДДУ
Метод не самый простой, но возможный и более быстрый. В данном случае у вас будет переуступка с ипотекой. Понадобятся согласования с банком, застройщиком. Правда, бывают схемы чуть попроще, когда продавец своими живыми деньгами закрывает вашу ипотеку (все документально и законно), а далее покупает квартиру уже без обременений. Как итог – вы за пару-тройку лет, пока дом строился и квартира росла в цене, заработали некоторое количество денег. Приблизительную сумму прибыли можно просчитать заранее – с момента котлована до готовности квартиры дорожают процентов на 40-50. То есть, в нашем случае купленная за 5 млн квартира по готовности будет стоит 7,5 млн. Вычтете из этой суммы сделанные вами ипотечные платежи, первоначальный взнос, расходы по сделке и остаток будет вашей прибылью.
Куда вложить миллион рублей и более, если нет полной суммы на квартиру
Схема та же, что и вышеперечисленные, с той лишь разницей, что добирать в банке до полной стоимости квартиры вам придется меньшую сумму, соответственно, и процентов заплатите меньше.
Покупаем квартиру за живые деньги
Если на руках есть 5-6-7 и более миллионов, перед вами открывается больше возможностей заработать на недвижимости.
Сдача квартиры в аренду
Способ проверенный и железобетонный. Как говорилось выше, при расчете на стабильный пассивный доход выбирайте ликвидный объект, который и для аренды подойдет, и продать можно будет, если вдруг захочется получить деньги обратно. Идеальны для подобных целей квартиры-студии и однушки, расположенные рядом с метро.
По поводу высокой прибыли тут сказать нечего, классическая долгосрочная аренда не относится к высокодоходным способам заработать на недвижимости. Так, в текущих условиях доход от сдачи квартиры в Москве колеблется в районе 5% годовых, что по сути соотносимо с банковским вкладом, кроме одного нюанса – квартира сама по себе в перспективе дорожает. Конечно, текущие расходы и амортизация имеют место быть, но на долгосрочную перспективу жилая недвижимость – надежный способ сохранить средства и в некоторой степени приумножить.
Степень сложности – 2 из 5, особые интеллектуальные и физические затраты не требуются.
Окупаемость: от 15 лет
Покупка квартиры без ремонта для перепродажи
Здесь уже требуется предпринимательская хватка и нюх на потенциально лакомые кусочки. Поиск привлекательных квартир в непривлекательном виде – после потопов, пожаров, притонов и прочих нестихийных бедствий с плачевными для внутреннего облика жилья последствиями. Сюда даже отнесем «бабушкины» варианты, которые за 100 лет ремонта не видели, да и «дедушкины», когда из обстановки одна плита и батарея бутылок из вино-водочных отделов.
Цены на убитые квартиры и сами по себе невысокие, процентов на 30 ниже рынка, плюс, имея на руках наличность, можно сторговаться на еще более выгодные условия.
Далее в квартире делается капитальный и косметический ремонт, и потенциальным покупателям остается лишь наслаждаться свежим фасадом и удачной покупкой. Разумеется, общее состояние дома, район и соседи – факторы тоже важные. Не стоит делать конфетку в пропитом бараке.
По итогу успешно проведенное мероприятие потребует от вас первоначальных расходов в виде покупки самой квартиры и ремонта. В зависимости от сложности и затратности проведенных работ ваша прибыль составит в районе 40%. Да, не забудьте про налог с продажи, есть не планируете ждать три года.
Степень сложности – 3 из 5, требуется самостоятельно сделать ремонт или привлечь подрядчиков.
Окупаемость: от полугода
Инвестиции в жилье под снос
Рабочий и весьма популярный способ. Не могу сказать, что простой, ибо только на моем веку немало горе-инвесторов поломало копья, надеясь нажиться на нашем государстве. Но это не значит, что пробовать не стоит. Поиск подходящего объекта в данном мероприятии – самая важная часть и залог будущего успеха. Не стоит опираться лишь на свои представления о ветхом жилье, так как в программу реновации объекты попадает не только по этому признаку. Один из важнейших – потенциальная привлекательность земли, где находится дом, для дальнейшей высотной застройки. И информация эта вполне себе открытая, в Москве, по крайней мере. В открытых официальных источниках можно найти адресные планы реновации сталинок, пятиэтажек и даже девятиэтажек, а также сроки сих мероприятий. Ищите, анализируйте, просчитывайте.
Степень сложности – 4 из 5. Возврат вложений может занять несколько лет.
Покупка жилья с юридическими проблемами
Мой самый нелюбимый способ, но, тем не менее, он существует, и потому не могу не включить его в общий список способ инвестиций в недвижимость. Как говорится, кто не рискует…
Действительно, приобретение проблемного объекта недвижимости сулит не только легкую прибыль, но и риски. В том числе, потерять и собственные вложения, поскольку права нового собственника могут быть оспорены в суде по различным обстоятельствам. Проблемы с приватизацией, сложные наследственные дела, не учтенные про продаже собственники – список «кривых» квартир внушительный.
Степень сложности – 5 из 5. Рискованно. Долго. Требуется высокая компетенция в юридических вопросах.
Инвестиции в земельные участки
Здесь также требуются живые деньги и нюх на хорошие куски. Самый простой вариант – скупка ликвидных земельных наделов и их дальнейшая перепродажа. Под ликвидностью мы тут понимаем транспортную доступность, статус земли, наличие фактических подъездных путей и инженерных коммуникаций в виде электричества, электроснабжения и газопровода.
Вариант работы с землей – покупка большого надела, межевание и продажа небольших (от 6 соток) участков.
Степень сложности – 3 из 5. Требуется умение выбирать, считать, анализировать, подкованность в юридических вопросах.
Строительство домов для перепродажи
Это вариант проистекает из предыдущего – сначала покупаем землю, потом на ней строим. С нуля или обновляем / приводим в жилой вид имеющееся строение. Учитывая текущую на постпандемийные времена устойчивую тенденцию к устремлению горожан за город метод вполне прибыльный. Хорошие участки и дома улетает как горячие пирожки.
Степень сложности – 4 из 5. Требуется иметь навык строительства, ресурсы или надежного подрядчика.
«Денег нет, но есть квартира» - неочевидные способы начать инвестиции в недвижимость с нуля
На моей практике было множество случаев, когда человек сидит на условном сундуке с деньгами, но в упор не замечает имеющихся возможностей. Но, уверена, вы не из таких, раз читаете эту статью, поэтому с удовольствием поделюсь рабочими способами превратить единственное жилье в устойчивый источник дохода. Нет, подселять к себе студентов не надо.
Способ подойдет тем, у кого есть превосходящее по объему личные потребности жилье. Например, большой загородный дом, в котором используется пара комнат; 2-3-4 комнатная квартира и т.д. Имеющийся объект недвижимости продаем, на вырученные средства приобретаем жилье для личного пользования, оставшиеся деньги вкладываем по своему усмотрению: в 1-2 новостройки для дальнейшей перепродажи, например; во вторичное жилье для сдачи в аренду; в покупку коммерческой площади для аналогичных целей. Грамотно вложенные инвестиции приносят хороший пассивный доход, и кроме того, все приобретенные вами объекты также дорожают во времени.
Вместо заключения - с чего начинать инвестиции в недвижимость
Не думайте, что у меня проблемы с причинно-следственной связью и логикой. Этот раздел я помещаю именно в конце статьи специально. Начинать инвестиции, как и все, что хочется успешно претворить в жизнь, нужно с планирования и сбора информации. Да, именно поэтому сначала я выгрузила список вариантов, как стать инвестором в сфере недвижимости. Ознакомившись с вариантами даже бегло, вы можете создать себе общее представление о рынке и наметить собственные возможности.
Для более детальной разработки собственных инвестиционных проектов вам также понадобится:
- Анализировать рынок, учитывая экономические и геополитические ситуации и прогнозы;
- Уметь отделять потенциально привлекательные предложения от слива денег в пустоту;
- Определять инвестиционную привлекательность объектов недвижимости;
- Рассчитывать уровень доходности и прибыли проекта.
Грамотные инвестиции – это, в первую очередь, интеллектуальный труд на стыке экономики, предпринимательства, юриспруденции, психологии. Погрузившись один раз, вы, скорее всего, уже не сможете остановиться, расширяя собственное предпринимательское сознание и открывая все новые и новые способы заработать на недвижимости, которые ранее были вам недоступны.
Друзья, успехов вам в приумножении ваших средств! Все, перечисленное выше - неоднократно реализованные с клиентами инвестпроекты. Буду рада, если мой профессиональный опыт поможет вам стартовать как инвестору. И, конечно, всегда готова помочь не только словом, но и делом.