Иногда банки требуют оплатить все банковские сборы, связанные с оформлением кредита, до подписания договора.
Если предусмотрено участие в кредите созаемщика и поручителей, то перед выдачей кредита подписываются также и договоры поручительства.
Обычно участие заемщика, созаемщика или поручителей по доверенности в ипотечной сделке банком не допускаются. Но бывают и исключения. Например, может быть разрешено участие по доверенности созаемщика и поручителей. А в стандартах АИЖК допускается участие по доверенности даже самого заемщика.
Зачисление суммы кредита на специальный расчетный счет заемщика
Это происходит сразу после подписания кредитного договора при условии, если по схеме сделки расчеты сторон предусмотрены до регистрации договора купли-продажи. Если же расчёты откладываются до окончания регистрации (или какого-то иного момента), то и зачисление средств переносится до этого момента.
Во избежание недоразумений впоследствии, брокер должен проинформировать своего клиента о том, что проценты по кредиту начинают начисляться именно с момента зачисления средств на специальный счет - даже если деньги после этого остаются в банковской ячейке или на аккредитивном счете продавца до окончания регистрации.
Специальный счет, о котором идет речь, открывается в банке-кредиторе, причем в той же валюте, в которой выдается кредит. Этот же счет затем используется для обслуживания кредита. Банк, как правило, оставляет за собой право списания платежей с этого счета заемщика в погашение регулярных платежей без личного распоряжения клиента.
Расчеты по сделке
В зависимости от условий расчетов, осуществляемых до сделки, денежные средства либо закладываются в ячейку, либо заемщик использует так называемую 'безналичную ячейку'. Причем речь идет не только о сумме кредита, но и собственных средствах заемщика. Это как раз тот момент, когда эти две суммы складываются вместе.
Перед закладкой средств в ячейку стороны подписывают договор аренды ячейки и дополнительное соглашение об условиях доступа к ней. Обычно в этом договоре предусматривается, что при нормальном течении событий ячейку открывает продавец, предъявивший банку регистрационное свидетельство о переходе прав собственности к покупателю-заемщику, а при 'ненормальном', т.е. при отказе в регистрации или ее приостановке, деньги забирают заемщик и банк - каждый свою часть. Стоит отметить, что технология проведения сделки имеет свои процедурные особенности практически в каждом банке. Более того, даже один и тот же банк в разных регионах вынужден действовать по-разному, подстраиваясь под особенности местного делового оборота.
Так, различия могут касаться момента заключения договора страхования и оплаты страховой премии. Где-то эти процедуры обязательно должны завершиться до подписания кредитного договора, а в другом случае - без спешки осуществляются после сделки.
Нередко банк требует предварительного зачисления собственных средств заемщика на спецссудный счет до подписания кредитного договора. И только потом на перечисления на этот же счет зачисляется сумма кредита.
Может не составляться закладная.
Технологиями конкретного банка, действующего в конкретном регионе, могут быть не предусмотрены безналичные расчеты или расчеты с использованием депозитарной ячейки.
Сделка может быть предусмотрена в два этапа: первый день подписание кредитного договора и открытие счетов, второй - подписание договора купли-продажи.
Наиболее оригинальна технология кредитной сделки Сбербанка. Этот банк выдает кредитные средства на руки заемщику до сделки. А заемщик в течение установленного срока (как правило, три месяца) должен отчитаться перед банком зарегистрированным договором купли-продажи. И только тогда подписывается договор залога объекта, передаваемый после этого в органы госрегистрации. Несмотря на то, что в принципе речь идет о кредитовании под залог недвижимости, приобретаемой на кредитные средства, ипотека здесь получается не в силу закона, а в силу договора.
Тем самым Сбербанк как бы переводит кредитование под залог приобретаемой недвижимости в разряд сделок с кредитованием под залог имеющейся недвижимости. Ведь там используется именно этот тип ипотеки.
После подписания кредитного договора заемщик и банк подписывают и сдают на регистрацию договор залога и закладную. А кредитные средства перечисляются на счет заемщика после регистрации договора залога объекта.