Регулятор намерен ввести надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам на новостройки. Так регулятор намерен бороться со схемами «льготной ипотеки от застройщика», когда жилье предлагается под экстремально низкую ставку (вплоть в 0,01%), но по цене на 20–30% выше реальной. Главный риск в таком механизме, который не устраивает Банк России, помимо искусственного разгона цен на недвижимость, — при потере способности платить по кредиту заемщик может остаться в долгу даже после продажи ипотечной квартиры, так как ее реальная стоимость не покроет размер займа.
Чем опасны низкие ставки по ипотеке
По мнению авторов документа, существующие на рынке программы «льготной ипотеки от застройщика» с экстремально низкими ставками (вплоть до 0,01%) перевешивают риски спада спроса из-за ужесточения требований по ипотеке. Для компенсации нерыночных ставок застройщики завышают цену недвижимости на 20–30%, которые затем выплачивается кредитным организациям в качестве «комиссии». В случае потери возможности выплачивать ипотеку заемщик рискует потерять не только первоначальный взнос, но и остаться в долгу по кредиту, поскольку денег от продажи квартиры может не хватить для погашения займа.
Как будет работать механизм
Новые требования коснутся ипотеки на жилье в новостройках, включая квартиры, которые приобретаются в течение года после ввода дома в эксплуатацию. Ужесточение правил не распространяется на льготную ипотеку, поддержанную государством, если показатель долговой нагрузки заемщика не превышает 60%, а размер первоначального взноса составляет не менее 30%. Банк России намерен ждать комментарии и предложения банковского сообщества до 10 марта 2023 года, после чего, скорее всего, утвердит новый регламент.
Кто выиграет: девелоперы или заемщики?
Снижение цен сделает жилье более доступным для покупателей. Для девелоперов, учитывая подъем ставки по льготной ипотеке до 8% и повышение прогноза Банка России по ключевой ставке на 2023 год с 6,5–8,5 до 7–9%, надбавка к коэффициентам риска приведет к дополнительному сжатию спроса, снижению продаж и уменьшению маржи и прибыли. Однако в перспективе низкие цены и эффект экономической компенсации роста стоимости заимствований позволят «перезагрузить» спрос на новостройки и привести к значительному росту на долгосрочном горизонте при условии стабилизации экономики в стране.
Если вы уже готовы начать инвестировать, то можете сделать это в приложении Газпромбанк Инвестиции. Переходите в приложение, открывайте брокерский счет или ИИС и управляйте доходами. В сервисе вы найдете обучающие материалы и инвестиционные идеи для новичков.