С мая 2023 года россиянам будет сложнее получить ипотеку, поскольку Банк России решил повысить надбавки к коэффициентам риска по кредитам. В регуляторе объяснили, что эти меры позволят решить проблемы на рынке жилья и предотвратят формирование «ценового пузыря». Однако ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута в беседе с «360» рассказал, чего на самом деле добивается ЦБ.
Далее — прямая речь.
Или ключевая ставка, или первоначальный взнос
Политика ЦБ идет на ужесточение, там осторожничают. В регуляторе всегда говорят, если ипотека будет слишком доступной, может образоваться ценовой пузырь. При этом доходы населения не становятся больше, закредитованность все растет.
Поэтому ЦБ вводит новые рекомендации и выдает банкам методички, чтобы они тщательнее проверяли потенциальных заемщиков. Если банк увидит какие-то риски для себя, в этом случае он может в индивидуальном порядке сделать надбавку. Первое — может повысить ключевую ставку. Второе — первоначальный взнос.
Для обычного заемщика ипотеку будет сложно взять, потому что банки станут пристальнее проверять платежеспособность клиента и его кредитную историю. Скорее всего, ключевая ставка будет увеличена, а ипотека станет дороже.
Вторичный рынок более привлекателен
[На вторичном рынке] есть предпосылки к снижению стоимости квадратных метров жилья, так как покупательская активность падает. Ставки высокие. Ежемесячные платежи выше, чем на первичном рынке.
Чтобы привлечь покупателя, продавцы делают скидки. Поэтому вторичный рынок взял курс на снижение стоимости квадратных метров.
На первичном рынке слишком много интересантов
Главные интересанты — застройщики, за ними стоят производители строительных материалов, окон и так далее. Государство предлагает заемщикам льготные программы кредитования. Поэтому застройщики в первичном прайсе не снижают цену квадратного метра и привлекают дешевой ипотекой.
Однако на деле эти скидки уравнивают реальную стоимость квадратного метра. Так что на первичном рынке тенденции к снижению цен нет.
Возникает справедливый вопрос: если упадут продажи у застройщиков, соответственно, у банков упадет число выдаваемых кредитов? А у них ведь тоже есть определенные задачи, планы.
Поэтому ЦБ не стоит слишком закручивать гайки: ограничения могут негативно повлиять на экономику в целом и на структуры, которые эту экономику и поддерживают.