ЦБ обеспокоен тем, что происходит на рынке жилой недвижимости. Цены на новостройки превышают стоимость вторичного жилья в среднем на 30%. В некоторых регионах разница ещё выше. Перекос случился из-за массовых ипотечных программ застройщиков и банков со сниженной ставкой, считает регулятор. Чтобы навести порядок в отрасли, ЦБ вводит жёсткие требования при выдаче ипотеки в строящихся домах. Они начнут действовать с 1 мая 2023 года.
Половина ипотечных заёмщиков на грани дефолта
ЦБ представил шокирующие цифры. В четвёртом квартале 2022 года 44% человек из тех, что оформили ипотеку, отдавали по кредитам более 80% своего дохода. То есть почти половина новых ипотечных заёмщиков находится на грани банкротства.
Центробанк считает, что во всём виноваты банки и застройщики, которые завлекают людей низкими ставками по собственным программам. Так, в четвёртом квартале 2022 года ипотеку на рынке новостроек выдавали под 3,5% в среднем, хотя ставка по основной государственной программе составляет 7%.
Более низкая средняя ипотечная ставка на первичном рынке объясняется тем, что банки совместно с застройщиками слишком часто выдают кредиты чуть ли не под 0% годовых. Такие условия привлекают в том числе людей, у которых и без того немало долгов. Помните поговорку — на халяву и уксус сладкий?
Причём застройщики и банки работают не в убыток. Застройщики компенсируют банкам разницу между околонулевой ставкой и ставкой по госпрограмме. Чтобы отбить эти затраты, квартиры продаются по завышенной цене.
Регулятор переживает, что люди, которых привлекает низкая ставка, не обращают внимание на стоимость жилья, которая гораздо выше, чем при покупке без кредита. В итоге те, кто приобрёл квартиру по совместной программе застройщика и банка, потом не могут продать жильё без потерь. На вторичном рынке цены гораздо ниже.
Например, человек покупает квартиру за 5 млн рублей с первоначальным взносом 10% и ставкой 1%. Мало того, что он переплачивает банку. Стоимость такой же квартиры на вторичном рынке составляет 4 млн рублей. Что получается в итоге? Если человек захочет продать жильё, то не сможет полностью рассчитаться с банком.
Не мытьём, так рублём
Центробанк уже неоднократно критиковал околонулевую ипотеку. Призывал банки и застройщиков прекратить практику, которая загоняет людей в долговую яму. Однако заявления ЦБ никак не меняли ситуацию, поэтому регулятор решил наказать банки рублём.
С 1 мая 2023 года банки обязаны создавать повышенные резервы по ипотеке, выданной по договорам долевого строительства. Причём жёсткие требования касаются абсолютно всех кредитов, а не только тех, которые выдаются по совместным программам банков и застройщиков. Более того, дополнительные резервы потребуются вне зависимости от того, сколько заёмщик отдаёт по кредитам: 30% от дохода или все 80%.
Единственная градация — по размеру первоначального взноса. Чем выше взнос, тем меньше резервов придётся создавать.
Что изменится?
Надо заметить, что ЦБ уже использовал повышенные резервы, но применительно к потребительским кредитам. Общий эффект был. Выдача кредитов замедлялась.
Однако требования регулятора практически никак не отражались на банках с большим собственным капиталом. Эти кредитные организации продолжали выдавать кредиты как и раньше. Ну разве что были более внимательными к заёмщикам с высокой долговой нагрузкой. То есть к людям, которые отдавали по кредитам 50% и более дохода.
В случае с ипотекой больше беспокоит то, что жёсткие требования касаются всех кредитов по договорам долевого строительства и вне зависимости от долговой нагрузки. То есть с 1 мая 2023 года станет сложнее оформить ипотеку на новостройку — по совместной программе банка и застройщика или нет, с высокой или низкой долговой нагрузкой.
Что делать?
Пожалуй, самый адекватный совет в этой ситуации: если собираетесь купить новостройку, надо поторопиться. Но прежде чем оформлять ипотеку, сравните свою цену со стоимостью такой же квартиры у другого застройщика, а также со стоимостью такой же квартиры на вторичном рынке. Вполне вероятно, что разница в ценах отобьёт всё желание покупать новостройку.
Другое дело, если это ваша первая квартира, о которой вы мечтали много лет. В этом случае надо бы сравнить не только стоимость, но и переплату. Например, вполне возможно, что вторичное жильё по ипотеке с рыночными ставками обойдётся не сильно дороже, чем новостройка по ипотеке с околонулевыми процентами из-за завышенной стоимости последней.