Процедура сделки состоит из следующих этапов:
✅ Резервирование объекта недвижимости
После того как покупатель нашёл подходящий объект, он может зарезервировать недвижимость на срок, утверждённый на переговорах с продавцом. Обычно это от одной недели до месяца. При этом необходимо оставить депозит. На практике он чаще остаётся в агентстве недвижимости или у адвоката.
Размер депозита в среднем составляет от €1 000 до €5 000, но точная сумма утверждается на переговорах.
✅ Подписание предварительного договора
У нотариуса можно заключить предварительный договор о покупке. Он имеет такую же юридическую силу, как и основной, и содержит описание объекта, цену, размер авансового платежа "капары" (чаще всего это 10% от общей стоимости недвижимости), а также сроки, в которые будет заключён основной договор.
✅ Заключение основного договора купли-продажи
Текст договора составляется юристом, услуги которого оплачиваются отдельно или входят в стоимость комиссии, если покупка ведётся через агентство.
Контракт заверяется у нотариуса в присутствии покупателя, продавца, агентов по недвижимости, лицензированного судебного переводчика и двух свидетелей – это могут быть любые люди, владеющие сербским и русским языками, в том числе – русскоязычный риелтор.
Договор составляется на сербском языке. Нотариус читает его вслух, и судебный переводчик синхронно переводит речь нотариуса. У переводчика также можно заказать заверенный перевод текста на русский язык.
✅ Оплата сделки
Сумма до €10 000 может быть выплачена наличными, свыше – только трансакцией через банк.
⚠️ Иностранцам без ВНЖ могут открыть специальный нерезидентский счёт. Оплатить объект недвижимости, который находится в Сербии, с него возможно только по предварительному заявлению в отделении банка.
Покупатели могут переводить деньги и со счёта в третьей стране напрямую на счёт продавца или застройщика. Но при этом нужно помнить о необходимости пройти валютный контроль, и есть риск непредвиденных задержек.
Сразу после оплаты в банке покупатель, продавец, агенты, переводчик и свидетели снова приходят к нотариусу на подписание Clausula intabulandi – согласия продавца зарегистрировать покупателя в качестве нового владельца недвижимости в кадастре без дальнейшего участия продавца.
✅ Проверка объекта
При покупке вторичного жилья продавец и покупатель в присутствии агента подписывают Акт приема-передачи, в котором указываются недостатки, если они имеются, и обозначается срок их устранения.
Если покупается новостройка, качество недвижимости будет подтверждать "Граджевинска дозвола" – "Разрешение на строительство", а когда все работы на объекте завершены и выполнена техническая приёмка – "Употребна дозвола", то есть "Разрешение на заселение".
✅ Регистрация права собственности
Свидетельство о собственности (List nepokretnosti или Vlasnički list) выдаётся в кадастре недвижимости спустя 30 дней после заключения договора и полной оплаты.
Свидетельство о собственности также можно скачать и распечатать с сайта Кадастра недвижимости.
