Как определить реальную рыночную стоимость земли?

На рынке есть одна проблема: реальная стоимость земли определяется ошибочно, ориентируясь на кадастровую стоимость. Это глубокое заблуждение. Не делайте так.

Рыночная стоимость определяется другими способами и методами.

Например, наша компания «Русские земли» определяет рыночную стоимость аналоговым методом: находим похожие участки и сравниваем их стоимость.

Тут есть ряд нюансов:

1) Находим в данном регионе тот же тип земельного участка, например, на Авито.
2) Из 10 объявлений ищем самую низкую стоимость земли.
3) Высчитываем стоимость по формуле: рыночная стоимость = самая низкая цена на землю - 10% от этой стоимости.

Важно, чтобы объявление было не фейковое: нужно позвонить и узнать, реально ли продается этот участок или нет, задать пару уточняющих вопросов по объявлению и посмотреть кадастровый номер участка. Может быть такое, что участок не ликвиден и цена намного завышена. Поэтому смотрим самую низкую цену из 10 проанализированных участков, проверяем на реальность и адекватность.

Еще одна важная мысль: рыночная стоимость всегда движется: сегодня вы покупаете земельный участок по одной цене, а через 3 года она будет другой. И тут мне часто задают вопрос, а куда движется эта стоимость вверх или вниз? Мой ответ — по-разному.
В большинстве своем все зависит от локации. Бывает так, что весь рынок падает. Стоимость за сотку падает, стоимость за гектар падает, а в определенных локациях земля растет. Растет за счет совей уникальности или ограниченности предложения.

Например, участок окруженный с одной стороны горами, а с другой морем. Понятно, что земли в этих районах больше не станет.
Участки на равнине ограничены близлежайшими населенными пунктами: крупными городами-миллионниками. Например, количество участков у МКАДа ограничено. Или количество участков до ЦКАДа лимитировано. Чем дальше от крупного города, тем свободнее земля. Поэтому всегда анализируем рынок.

В регионах трудно определять рыночную стоимость земли. особенно в регионах, которые находятся далеко от Москвы. Например, Урал.

Когда мы купили землю в республике Мордовия, проанализировали рынок и просчитали стоимость участка, при продаже должно было выйти несколько иксов. Однако, при продаже столкнулись с тем, что мы не прозвонили другие объявления. Это было ошибкой. Оказалось, что в этом регионе торгуются 30-40% от цены участка.
Для меня этот торг показался неадекватным, а для местных - это вполне приемлемая ситуация. В итоге наш участок был продан чуть меньше чем 2х всего лишь. Прозванивайте объявления, смотрите на кадастровый, смотрите, что находится рядом и собирайте аналитику, по которой можно определить рыночную стоимость.

Еще больше информации про земельные инвестиции в моем телеграм канале: https://t.me/BodrovOfficial