Налоговый Кодекс РФ (далее - НК РФ) - штука для обычного обывателя не простая, и если начистоту не все юристы трактуют его корректно. Следует учесть, что при сделках с недвижимостью может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ. Поэтому во избежание налоговых рисков полезно выяснить:
1) сколько объектов недвижимости в собственности у продавца (не только квартиры, комнаты и дома, но их доли);
2) давность владения;
3) возможность получения налоговых преференций.
Федеральная налоговая служба разъясняет, минимальный срок владения недвижимостью при продаже зависит от способа возникновения права собственности на нее.
Для целей налогообложения минимальный срок составляет три года, при соблюдении одного из условий:
- в собственности нет другого жилья или оно приобретено в течение 90 календарных дней до продажи единственного;
- имущество получено по договору дарения (от членов семьи и других близких родственников);
- имущество получено в порядке наследования;
- имущество получено в результате приватизации или ренты;
Во всех остальных случаях минимальный срок владения недвижимом имуществом - пять лет (п.п. 3 - 4 ст. 217.1 НК РФ).
Исчисление минимального предельного срока начинается:
- с даты государственной регистрации права собственности (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ);
- с даты полной оплаты стоимости жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в случае приобретения жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе (п. 2 ст. 217.1 НК РФ);
- с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования, при приобретении жилого помещения по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 217.1 НК РФ);
- со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина (наследодателя), независимо от времени его фактического принятия и момента государственной регистрации права наследника на наследованное имущество (п. 4 ст. 1152 ГК РФ);
- с даты государственной регистрации одним из супругов права собственности на недвижимое имущество, приобретенное в общую совместную собственность супругов (п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 34 СК РФ);
- с даты государственной регистрации права долевой собственности (при приобретении недвижимого имущества в долевую собственность). При этом дата перехода доли в таком имуществе в собственность одного из участников долевой собственности от других участников в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, не изменяет описанный порядок (ст. 131 ГК РФ).
Важно знать, что с 2021 года налогоплательщик освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности, если одновременно соблюдаются условия, предусмотренные п.2.1. ст. 217.1. НК РФ, а именно:
1) наличие двух и более детей не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения), или налогоплательщик является одним из указанных детей. Возраст детей определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в нем;
2) недвижимость продавалась в целях улучшения своих жилищных условий, т.е. площадь и кадастровая стоимость новой недвижимости должна быть больше;
3) регистрация права или полная оплата по ДДУ должна быть осуществлена в течение этого же года либо не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Для более подробной консультации по налогам с продажи недвижимости, обращайтесь ко мне. Желаю Вам выгодной продажи и безопасных сделок!
С уважением,
Юрист по недвижимости
Вырлеева-Балаева Мария Владиславовна
Москва, +7 977 129 79 79
Vyrleeva@internet.ru