В Хабаровске и его окрестностях масса земельных участков не имеют сведений о границах в ЕГРН (Единый государственный реестр объектов недвижимости). Такие наделы вполне законны, их можно продавать и покупать. Но если вы покупатель, то все специалисты советуют избегать подобных территорий, а если уж и собрались приобрести, то после сделки надо обязательно решить вопрос с границами.
Сигнал о возможных проблемах
Как узнать, есть ли у земельного участка проблемы с границами? В этом поможет Публичная кадастровая карта Росреестра. Может быть так, что сервис выдаст для такой земли надпись «Без координат границ», а площадь будет указана как «декларированная». Или границы будут показаны, но площадь останется «декларированной».
Этот статус сигнализирует о возможных проблемах. Он значит, что границы участка не были уточнены в соответствии с законом, а площадь внесли в ЕГРН из архивных документов или по результатам инвентаризации муниципальных земель. Чаще всего это встречается у садовых, дачных, участков под ИЖС или ЛПХ, которые были образованы и предоставлены до 01.03.2008 г.
Если же сервис показывает площадь как «уточненную», то границы определены кадастровым инженером и проблем здесь, скорее всего, не будет.
Одно и то же
Что делать, если вы все же приобрели участок без точных границ? Для их приведения в соответствие с законом предусмотрен специальный вид кадастровых работ – «уточнение границ земельных участков». В народе его часто называют межеванием. Вообще между тем и другим есть различие в правовом плане, но с точки зрения объема и перечня действий, выполняемых кадастровыми инженерами, отличий нет.
В любом случае ими будут совершены одни и те же действия:1. Выезд на место. 2. Замеры координат характерных точек. 3. Камеральная обработка полученных данных. 4. Подготовка межевого плана в качестве результата.
- В контексте уточнения границ кадастровый инженер дополнительно возьмет в руки правоустанавливающий документ на участок с декларированной площадью, у которого когда-то, в 1990-е годы или даже раньше, уже были установлены границы, и будет пытаться заново определить их на местности. Если по каким-то причинам это невозможно, то границы могут быть установлены по забору, существующему 15 и более лет, - объясняет земельный юрист Александр Горяинов.
Часто спрашивают, что будет дешевле – межевание или уточнение?
- На практике это одно и то же, и стоить должно одинаково. Конечно, не исключаю, что какой-нибудь хитрый специалист будет разделять эти виды работ и ставить разные цены, но в таком случае надо просто обратиться куда-нибудь еще – ничего хорошего от работы с таким кадастровым инженером, скорее всего, не будет, - считает земельный юрист.
Кстати, существует распространенное заблуждение, что где-то есть какая-то государственная организация, которая делает кадастровые работы бесплатно. Это миф. Госорганизации, конечно, есть, но и они таких работ бесплатно не проводят. В Хабаровске их стоимость начинается от семи тысяч рублей.
Надо ли согласовывать, и с кем
Определить границы участка - это полбеды. Еще их надо согласовать с соседями. Сделать это можно обратившись лично к соседу с актом согласования границ, или известить его о возможности ознакомиться с межевым планом. Как правило, это обязанность кадастрового инженера. Он составляет извещение и передает его соседям под роспись или отправляет заказным письмом. Соседи вправе обратиться к кадастровому инженеру и ознакомиться с результатами его работ. Если они будут не согласны и откажутся подписывать акт, то границы придется устанавливать в суде.
Чем грозит?
Чем грозит обладателю участка отсутствие точных границ, внесенных в ЕГРН, - интуитивно понятно. Как минимум тем, что придется сносить только что построенный капитальный забор, когда сосед вдруг сделает межевание и выяснится, что вы залезли со своей стройкой на его территорию. Такое случается сплошь и рядом, и предъявлять претензии будет некому - когда в 1970-80-90-е годы предоставляли участок, координаты не определяли, а сейчас под границами закон понимает именно координаты, которые нужно уточнять и вносить в ЕГРН.
Но могут быть и более плохие случаи: на практике встречаются и сносы домов, и урезание значительной части участка.
- Кадастр недвижимости ввели в 2008 году. Но мне до сих пор приходят вопросы: «Что будет, если не уточнять границы?», «Нужно ли делать межевание?». Плохо будет. Надо делать. Иначе можете остаться или без земли, или без ее части. С участками в населенных пунктах еще более-менее понятно. Все споры упираются в местоположение забора, а не всего участка целиком. А вот в полях, с землями сельскохозяйственного назначения, иногда просто беда. Были случаи, когда фермеры оставались без земли вообще. На бумаге 37 га, право зарегистрировано, налог извольте платить. А по факту земли нет, потому что в ЕГРН координаты вовремя не внесли, - указывает специалист по земельному праву Александр Горяинов.
Дело добровольное
Отметим, что процедура уточнения границ носит рекомендательный характер. Все делается на усмотрение собственника. Практика показывает, что участки продаются и без точных границ - это не препятствие для регистрации сделок, если есть кадастровый номер и он учтен в ЕГРН. Однако продать такой участок сложнее, поскольку покупатель, как правило, осознает, что межевание со всеми возможными проблемами и перспективой суда ляжет на него. Еще нужно учитывать, что обычно банки не дают ипотеку на такие участки и не рассматривают их в качестве залога, потому что существует риск спора с соседями.
Напомним, кадастровых инженеров и земельные участки, выставленные на продажу, в можете найти на сайте farpost.ru.
Напомним, ранее мы рассказывали
- Где можно возводить дома и как их признать жилыми.
- Как разбираться с кадастровой картой и искать там свободные земельные участки.