Привет.
Конец 10-х, начало 20-х годов XXI века выдаюсь для наших девелоперов достаточно неплохим. Начиная с 2019 по 2021 год спрос на квартиры в стране устойчиво рос, объемы и цены так же неуклонно возрастали. Не помешала даже пандемия. Способствовала этому дешёвая ипотека. Но уже в начале 2022 года картина стала меняться. Санкции, отток капитала, повышение ключевой ставки ЦБ до 20%, а также ставки о ипотеке с 7 до 9% все это мгновенно сказалась на рынках. И уже в апреле – мае прошлого года произошло резкое снижение продаж на первичном рынке жилья. Правда, в июне ситуация стала налаживаться, ставку вернули на место, и продажи возросли, но не смогли вернутся на прежний уровень падение составило 20%. Не помогла даже программа субсидированной ипотеки, которую предлагали застройщики. Хотя, на мой взгляд, кредит на жилье под 3,5 – 3,7% достаточно интересное дело, даже в наше сложное время. В то же время росли объемы вновь водимого жилья, к сентябрю 2022 года они достигли 100 миллионов м². При этом объемы продаж оставались на прежнем уровне, и это говорит о падении спроса.
Эти события происходили в прошлом году. Давайте теперь порассуждаем о перспективах развития отрасли в наступившем 2023 году.
Плюсы:
- Первейшим, и не оспоримым плюсом, станет сохранение программы льготной ипотеки. Да, с 1 января текущего года она изменилась, но очень важно, что государство её сохранило, пусть это уже не 7%, а 8%, и все же;
- Еще один важный фактор – рост заработной платы. Сейчас, в условиях нарастающего дефицита рабочей силы предприятия вынуждены предпринимать такие шаги. Так же стоит учитывать инфляцию, и недоверие людей к фондовым рынкам (многие, после событий февраля 2022 года потеряли там свои деньги), так что, при появлении «лишней копейки», вложение в недвижимость выглядит логичным шагом. И соответственно это может подстегнуть людей для покупки нового жилья.
Минусы:
- Снижение объемов продаж – это, наверное, главный фактор тормозящий развитие отрасли в наступившем году. Эксперты называют разные цифры, от 15 до 40%. Но даже если случится оптимистичный сценарий, это много. Это фактор вызовет, да в прочем уже вызывает, снижение стоимости недвижимости.
- Инфляция. А как следствие удорожание строительных материалов. При общем снижении цен, на возводимые объекты, данный фактор вызовет постепенное уменьшение денежных потоков у предприятий отрасли;
- отток рабочей силы. С начала СВО и особенно частичной мобилизации, данная отрасль сильно пострадала;
Выводы:
Признаться, кажется мне, что этот год станет достаточно трудным для девелоперов. Минусы, которые я описал, гораздо более значительны, чем плюсы. Снижение стоимости недвижимости станет прогрессировать, спрос падать. Все это приведет к уменьшению свободных средств у компаний, и как следствие, снижению дивидендной доходности в будущем. Да, можно отметить, что компании на бирже стоят весьма дешево, и вполне вероятно, что акции вырастут в этом году, но каких-либо впечатляющих движений я бы ждать не стал. Год-два отрасль будет в упадке.
Правда есть у этих компаний и плюсы – облигации. Вот к ним я бы советовал присмотреться. Кредитные рейтинги достаточно высокие, купонный доход, выше чем во многих других отраслях, особенно на фоне ОФЗ, да и сроки погашения бумаг не такие уж и дальние, что так же, на мой взгляд является преимуществом. Так что именно к долгам девелоперов я в последнее время присматриваюсь тщательно.