Ипотечное кредитование для многих стало реальной возможностью улучшить свои жилищные условия. Но бремя кредитного обязательства на протяжении 10-15 лет реально могут выдержать не все заёмщики. Поэтому у некоторых заёмщиков рано или поздно встаёт вопрос как избавиться от непосильного кредитного обязательства. В этой статье будут даны ответы на этот вопрос.
Прежде чем ставить вопрос об избавлении от ипотечного кредита, заёмщик должен оценить последствия этого шага. Поскольку отказ от ипотеки неизбежно приводит к утрате право собственности на квартиру.
Обратите внимание! Если большая часть ипотечного кредита уже погашена и трудности у заёмщика возникли на завершающем этапе выплаты кредита, то отказываться от ипотеки нецелесообразно. Стоит подумать о реструктуризации кредита и идти на контакт с банком.
Итак, если заёмщик нуждается в ипотечной квартире и его финансовые затруднения незначительные и непродолжительные, тогда он может обратиться с письменным заявлением в банк и просить установить новый график платежей с указанием посильной суммы ежемесячного взноса.
Обратите внимание! Банкам на самом деле выгоднее пойти на уступки добросовестному заёмщику, чем начинать процедуру ареста и реализации заложенного жилья.
Но если положение заёмщика не так радужно и ему лучше расстаться с квартирой, чем накапливать новые долги, тогда можно начинать процедуру отказа от ипотечного кредита.
Наиболее выгодный для заёмщика вариант избавления от ипотеки – это самостоятельная продажа квартиры. При этом банк как залогодержатель должен дать на сделку своё согласие.
Обратите внимание! Прежде чем начинать продажу ипотечной квартиры заёмщик должен обратиться в банк, объяснить ситуацию и получить одобрение на продажу от кредитного менеджера.
В течение всего срока, когда квартира будет находиться на продаже и оформлении документов заемщику нужно платить текущие ежемесячные платежи по кредиту, чтобы не было просрочек и штрафных санкций.
Если покупатель на квартиру найден, то процедура должна быть следующая. Между покупателем и продавцом заключается предварительный договор купли-продажи, который предусматривает, что после выплаты остатка по ипотечному кредиту и снятие обременения с квартиры. Продавец и покупатель обязаны заключить основной договор купли-продажи данной квартиры. Денежные средства, которыми необходимо погасить остаток по ипотеке, оформляются в качестве задатка.
Обратите внимание! Обеспечительная функция задатка будет только в том случае, если между продавцом и покупателем будет заключено письменное соглашение о задатке. Нелишним в данной ситуации будет удостоверить это соглашение в нотариальном порядке.
После этого заёмщик гасит средствами, полученными от покупателя в качестве задатка, остаток ипотечного кредита. Банк передаёт заёмщику закладную, которая подтверждает, что квартира больше не находится в залоге у банка и можно совершать сделку по её отчуждению.
Обратите внимание! Заёмщику также нужно взять у банка справку в нескольких экземплярах об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту.
После этих действий заёмщик должен обратиться в Росреестр, представить документы о снятии залога с квартиры и регистрирующий орган снимет обременение с квартиры. В дальнейшем должен быть оформлен основной договор купли-продажи квартиры. Переход права собственности от продавца к покупателю регистрируется в Росреестре.
Обратите внимание! При данной схеме отказа от ипотеки у заёмщика могут остаться денежные средства, которые составляют разницу между остатком долга по кредиту и стоимостью квартиры по договору.
Предложенная выше схема является наиболее благоприятной для заёмщика т.к. всё проходит цивилизованно, заёмщик может остаться с деньгами и с неиспорченной кредитной историей.
Неблагоприятный сценарий развития ситуации, о котором всё же нужно сказать, но так действовать не стоит – это прекращение оплаты ипотеки, ни идя на контакт с банком. Поскольку квартира находится в залоге у банка, то рано или поздно, квартира будет изъята и продана с торгов.
Обратите внимание! Банк зарабатывает на кредитных операциях, а не на продажи ипотечного жилья. Поэтому банк будет стараться продать квартиру менее затратным способом, и не будет ориентироваться на рыночную стоимость. Цель банка погасить остаток ипотечного кредита от реализации квартиры.
Поэтому мало того что заёмщик при таком развитии ситуации остаётся без жилья, даже если оно единственное, так ещё и долг по ипотеки может быть погашен не полностью.
Чтобы этого избежать заёмщику нужно при малейшей вероятности неоплаты кредита, идти на контакт с банком и если отказываться от ипотеки, то лучше заёмщику самому найти покупателя и продать квартиру по наиболее приемлемой цене.