В 2011 году ООО продало физическому лицу квартиру в только что построенном доме.
Два факта, которые сыграли ключевую роль:
1) менее чем через год ООО будет объявлено банкротом по заявлению налоговой службы;
2) цена квартиры при средней стоимости в 3, 7 миллиона рублей была продана, согласно договору купли-продажи (ДКП), за 100 000 рублей.
Естественно, когда ФНС подала заявление о банкротстве, такая «выгодная» сделка привлекла внимание конкурсного управляющего.
Он подал иск в суд о признании сделки недействительной. Но к этому моменту квартира была продана покупателем третьему лицу. За вполне себе рыночную цену.
Что решили суды
Суд первой инстанции иску управляющего частично удовлетворил.
В суде было представлено оценочное заключение о стоимости аналогичных квартир (в спорную квартиру никого не пустили), а также официально данные о средней стоимости квадратного метра в данном районе.
По всем данным выходило, что ООО продало квартиру за 5 % (!) от рыночной стоимости.
Поэтому арбитражный суд признал сделку недействительной. Но возвращать квартиру в конкурсную массу не стал: квартира уже была у другого владельца и есть другие механизмы взыскания
Но апелляция и суд округа это решение отменили, ссылаясь на недоказанность среднерыночной цены и на то, что покупатель не мог знать, что наносит вред кредиторам ООО.
Тогда управляющий обратился в Верховный суд.
Позиция ВС РФ
1. Договор купли-продажи квартиры от 11.11.2011 заключен в пределах периода подозрительности.
2. Следовательно, отчуждение квартиры могло быть направлено на причинение вреда уполномоченному органу как кредитору должника в ситуации реализации недвижимости по многократно заниженной стоимости.
3. Оппоненты конкурсного управляющего не раскрыли уникальные характеристики квартиры, которые бы объективно свидетельствовали о наличии индивидуальных особенностей, столь сильно снижающих ее рыночную стоимость.
Изначально в этой части они ссылались на произошедший в квартире пожар.
Однако суд первой инстанции признал названые возражения несостоятельными, сославшись на справку компетентных государственных органов об отсутствии в жилом доме каких-либо возгораний.
4. При изложенных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для переоценки вывода суда первой инстанции о продаже квартиры по явно заниженной цене.
5. Выводы судов апелляционной инстанции и округа о том, что покупатель не должен был знать о совершении сделки с целью причинения вреда кредиторам, также ошибочны.
Отчуждение не имеющей недостатков недвижимости по цене, заниженной многократно (более чем в 24 раза), очевидно свидетельствовало о том, что генеральный директор продавца не руководствовался интересами возглавляемой им организации и преследовал цель вывода ликвидного имущества.
При таких обстоятельствах покупатель не мог не осознавать то, что сделка с такой ценой нарушает права и законные интересы кредиторов, рассчитывающих на удовлетворение их требований за счет равноценного денежного эквивалента, полученного от реализации недвижимости.
6. Поэтому ДКП квартиры является недействительным на основании п 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Решение ВС РФ
1. Постановление арбитражного апелляционного суда и постановление Арбитражного суда округа отменить.
2. Определение Арбитражного суда по указанному делу оставить в силе.
Источник
Выводы
1. Понятно, что цена в ДКП – фикция, а реальная сумма ушла в карман директора ООО. Но теперь взыскивать рыночную стоимость квартиру будут с покупателя, который успел квартиру продать.
2. Это дело еще от 2016 года и уже тогда подобные сделки вызвали однозначную реакцию судов. Сегодня есть более утончённая позиция Верховного суда по данному вопросу: если цена в ДКП занижена в 2 и более раз от оценочной стоимости недвижимости, то такие сделки признаются недействительными.
______________________
В телеграм-канал «Риэлтор не нужен!» статьи появляются раньше. Плюс – новые материалы, которые никогда здесь не будет.
Подписывайтесь, если хотите получать новые материалы первыми!