В первом обзоре мы смотрели бюджетные гостиницы и гостевые дома восточного и западного побережья Крыма.
А вот в этом обзоре будем уже смотреть другую локацию и сегмент от комфорта до премиум южного берега Крыма.
Гостиница гигант за 1.25 млрд рублей
Не думала, что найду объект уровня Интуриста, но если вы миллиардер и вам срочно нужен гостиничный объект в Крыму, вы можете не тратить по мелочи, а сразу можете купить нечто очень масштабное и затмить всех.
Если серьёзно, когда смотрела этот объект... то над каждой фоткой просто ржала, не могу отметить мастерство риэлторов, которые поработали над сделкой всей своей жизни (125 млн комиссионных на минуточку) на все 100 процентов.
Первый риелтор поставил на главное фото вот эту фотографию.
Все бы было хорошо, если бы не груда бетонных изделий. Это фото явно говорит-я проблема, не нужно смотреть дальше, но мы посмотрим.
Второй риелтор показал все как есть. Смотрите сами, комментировать не хочу. Это точно стоит 1.25 млрд?
Вывод
Если гостиницу доделают и доведут до ума, а думаю тут по минимуму нужно вложить ещё 500 млн. , то она станет вторым Интуристом с круглогодичным сезоном.
Расчет ну очень примерный и грубый. Отель 226 номеров за 5 месяцев, при загрузке в 70% и цене 7500 принесёт 177. 9млн. В несезон при цене в 5000 руб, загрузке 40% принесёт 94, 9 млн
Спа принесёт при загрузке в 80%, цене в 2500 за человека в сутки,не учитывая гостей отеля в сезон 120 млн., в несезон при загрузке в 40 % 80 млн.
Итого 472,8 млн.
Сложно посчитать расходы, но думаю в составе доходов они на такой проект должны быть минимум 30-40 %, так как тут очень большие бюджеты на рекламу, персонал, ресторан, налоги и пр расходы. Итого чистой прибыли будет 283.68 млн.. А срок окупаемости проекта где то 6 лет.
Но это все в теории конечно. В реальности если я была бы инвестором, и у меня было 1.7 млрд рублей, то такой проект я бы считала в этой локации высоко рисковым. И реализовала бы его не на юбк, а на западном или восточном побережье. Ведь там нет ничего подобного, можно иметь хорошие показатели загрузки при практически отсутствии конкуренции на рынке.
Гостиница недалеко от Интуриста за 50 млн. рублей
Красивая новая и современная, на такую посмотришь и скажешь это точно не совок. Эксплуатируемая крыша, подогреваемый бассейн.
Всего 8 номеров. Хороший твердый комфорт-класс. Из минусов гараж всего на 3 парковочных места и не первая линия к морю. До пляжа нужно идти или ехать.
Вывод
Номер в сезон сдается от 5 до 9 тыс. рублей. Возьмем усредненную 7 тысяч рублей и загрузку в 90 %. Получаем 6 млн. в сезон и 2,5 млн не в сезон при загрузке не в сезон в 50 % и стоимости 3, 5 млн. рублей. Итого 9,5 млн. руб. минус расходы 30 % получим 6,65 млн. рублей. Срок окупаемости 7 лет 6 месяцев.
Объект хороший, но думаю в реальности срок окупаемости будет побольше, так как конкуренция с каждым годом растет, цены на ЮБК будут только падать и уменьшатся загрузка. Особенно пострадает сектор не на 1 линии.
Гостиница на территории санатория Ай-петри за 25 млн. рублей
Пусть это не комфорт класс- а такой хороший эконом, но думаю ремонт там все равно делать и до комфорт класса объект можно будет дотянуть без проблем. Из минусов и из плюсов это расположение на территории санатория Ай-петри, собственный пляж, столовая и вся "санаторная" инфраструктура. Мне не понятно как там по парковке и вообще взаимодействию с санаторием Ай-петри. Место крайне популярное и с парковкой там не проблема- а проблема проблем.
Вывод
Загрузка в сезон не менее 90 %, стоимость номера давайте возьмем усредненную в 3000 руб. Загрузку не в сезон возьмем 60 % при стоимости 1500 руб. Итого 3,5 млн. в сезон и 2,37 не в сезон. Итого 5, 87 млн. Итого 4 млн. чистыми. Итого срок окупаемости 6 лет и 3 месяца. Объект реально интересный и хорошей круглогодичной загрузкой. А если перевести его из эконома в комфорт класс, то прибыль можно удвоить.
Гостиница у моря в Форосе за 37 млн.
Гостиница на 1 линии. Ближе, чем здесь моря рядом нет. Это идеальная 1 линия. Хороший ремонт, клиентская база, собственный пляж. В этом месте точно ничего нового не появится и вид не застроят.
Из минусов всего 3 парковочных места, в ближайшее время вводят несколько зданий от премиум сегмента до комфорта поблизости, поэтому цены на аренду в Форосе будут снижается.
Вывод
Риелтор тут привёл достаточно хороший расчёт по сроку окупаемости. Я посчитала по своей формуле и в целом вышла почти на эту же сумму. Поэтому условно можно ему верить. Близко к правде.
Эксперт.
Гостиница удачно расположена, средняя цена аренды я бы сказала даже занижена. В целом в этом районе можно сдавать от 8 до 10 тыс рублей в пиковый сезон. Хочу отметить окружение, наличие своего кафе и пляжной зоны-это фактически объект вне конкуренции, он исключителен по своим видовым характеристикам и месторасположению.
С удовольствием сама взяла бы такой объект в управление.
Вот такие интересные объекты для инвестирования, есть о чем подумать.
Когда готовила этот обзор, то конечно удивилась сколько на ЮБК откровенного хлама и старья за 30-50 и 90 млн. рублей. При наличии " выбора"- выбора то так такового и нет. В некоторые гостиницы при стоимости в 90 млн. нужно еще вложить минимум 20 млн, что бы просто не сдавать номера за 1500 рублей в сезон. Очень много объектов реально с ремонтами устаревшими лет 10-15 назад. Розовые стены, желтые потолки, шторки каскады и многоуровневые полотки.
Лично мне больше импонирует последний объект, так как на южном береге такое в продажу поступает не часто. Так что если вы инвестор, то вам есть из чего повыбирать.
