При выборе недвижимости необходимо быть осторожным и внимательным, особенно при проверке документов собственника и недвижимости. Поэтому так важно обращаться к юристу, специалисту по недвижимости и заказать отчет по объекту недвижимости онлайн (кликните для просмотра).
И в этой статье мы расскажем вам "страшилки", с которыми может столкнуться любой покупатель, если не проявит должную осмотрительность и предварительно не проверит интересующий объект недвижимости.
Итак приступим
Продавец утаил от других наследников, что наследодатель умер и продал недвижимость.
N. унаследовала квартиру от бабушки. Не прошло и полгода, решила ее продать.
Покупатель L. запросил выписку из ЕГРН, свидетельство о праве на наследство, технический паспорт, сверил наличие сведения о праве собственности N. на унаследованную квартиру, указание в ней правоустанавливающего документа и проверил технические характеристики квартиры. Стороны составили договор купли-продажи и провели сделку.
Что пошло не так:
Появились наследники, оспорили сделку с указанием, что понятия не имели о смерти наследодателя, узнали это только получения выписки из ЕГРН на руки, где был указан новый правообладатель L.
Итог: Договор купли-продажи недвижимости признают недействительным, применяют последствия недействительности сделки: покупатель возвращает квартиру, а продавец покупателю сумму, только указанную в договоре. Причем сумма по договору была 3 500 000 рублей, а Покупатель передал денежные средства в размере 4 200 000 рублей (часть из них по договору, а часть по расписке).
Что делать, чтобы не оказаться на месте покупателя L.:
- проверить наличие других наследников, а именно запросить у нотариуса, были ли обращения со стороны наследников, например с заявлением о пропуске срока, также запросить, есть ли наследники, которые написали отказ от наследства у нотариуса.
- для установления круга лиц, имевших право на наследство, запросить у продавца свидетельства о рождении, свидетельства о заключении брака, а также другие необходимые документы.
- обращать внимание на дату, когда было принято наследство. Чем больше срок (3, 5 лет и более), тем сложнее оспорить сделку наследникам.
- даже при таких обстоятельствах могут быть выявлены наследники, нет ни одного человека, кто был бы 100% защищен от иска в суд. Поэтому прописываем всю сумму в договоре и указываем об ответственности продавца в случае право притязаний со стороны третьих лиц.
Продавец находится в состоянии, когда он не понимает значение своих действий
а именно:
- недееспособное лицо, которое может совершать сделки только с согласия опекуна и органов опеки и попечительства
- ограниченно дееспособное лицо, которое вправе совершать сделки только с согласия попечителя
- в момент совершения сделки он получил травму, что подтверждает медицинская справка, однако ее он не показывает по разным причинам
- пожилой человек или другое лицо, которое еще не признано недееспособным, но есть признаки недееспособности или ограниченной дееспособности лица: невнятная речь, странно себя ведет, забывает элементарные вещи и так далее.
Бабушка N. в 78 (-ем) возрасте подарила своему внуку дом вместе с земельным участком. Прошло 2 года, внук продает недвижимость L.
Что пошло не так:
Сын N. случайно находит документы на дом и земельный участок, а вместе с ними выписку из ЕГРН. Там указан новый собственник-сын его сестры L. Он подает в суд иск о признании договора дарения недействительным и применения последствий недействительности сделки ввиду того, что после истечения 6 месяцев после совершения сделки по договору дарения, N. признают недееспособной и назначают ей опекуна, его сына. И ставят на учет.
Итог: по результатам экспертизы было установлено, что в момент совершения сделки по дарению дома и земельного участка N. была уже в недееспособном состоянии. Сделку по договору купли-продажи признали недействительной, применили все последующие последствия.
Что сделать, чтобы себя обезопасить в таких случаях:
- запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Они не дают 100% гарантию, однако минимизируют риски.
- прописываем всегда полную сумму в договоре и пункт о том, что в момент совершения сделки продавец находился в дееспособном состоянии, понимал значение своих действий и так далее.