Областному Управлению Росреестра исполняется 15 лет. Накануне юбилея «Пригород» счел уместным задать 15 вопросов руководителю Управления Игорю Шелякову – о новом порядке работы с выписками из ЕГРН, о гаражной амнистии и бесхозных участках.
- Что изменилось с 1 марта 2023 года в плане предоставления персональных данных правообладателей в выписках их ЕГРН?
- С 1 марта вступает в силу Федеральный закон от 14.07.2022 N 266-ФЗ. Суть вносимых изменений сводится к тому, что персональные данные (ФИО и дата рождения) физических лиц - владельцев недвижимости и тех, в пользу которых зарегистрированы ограничение права или обременение объекта недвижимости, будут относится к сведениям ограниченного доступа и смогут предоставляться третьим лицам только с согласия гражданина, оформленное в установленном порядке.
При этом Закон N 266-ФЗ не касается правообладателей недвижимости, которые являются юридическими лицами. Сведения о них по-прежнему будут общедоступными и указываться в выписках из ЕГРН.
Персональные данные физических лиц смогут предоставляться без соответствующего согласия только в прямо установленных Законом о регистрации случаях.
Например, самому правообладателю, судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, нотариусам, кадастровым инженерам, выполняющим кадастровые работы в отношении земельного участка. Полный перечень таких лиц приведен в статье 36.3 Закона о регистрации. Например:
- совладельцам объекта недвижимости, если объект принадлежит нескольким лицами на праве общей долевой собственности;
- супругу (супруге);
- правообладателям смежного земельного участка, при условии наличия в ЕГРН сведений о координатах таких земельных участков;
- арендаторам и т.д.
Остальные лица смогут получить выписку из ЕГРН с персональными данными правообладателя только через нотариуса. При этом заявитель должен представить нотариусу письменные доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств, достаточных для получения выписки. К таким обстоятельствам закон, например, относит:
- предварительный договор, сторонами которого являются заявитель и собственник объекта недвижимости;
- намерение заявителя обратиться в суд за защитой своего права.
- наличие у заявителя законных оснований для обращения взыскания на принадлежащий правообладателю на праве собственности объект недвижимости.
Для раскрытия персональных данных физическое лицо в любой удобной форме, в том числе онлайн, должен обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН.
Заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через информационные каналы взаимодействия банков и Росреестра, а также всеми уже доступными на сегодняшний день способами (МФЦ, сайт Росреестра, Единый портал государственных услуг).
Аналогичным образом гражданин может и отозвать ранее поданное заявление о согласии на представление персональных данных.
Оплата государственной пошлины за данные заявления не предусмотрена.
- Предусмотрен ли какой-то специальный режим для работы Росреестра с нотариусами (дистанционное взаимодействие) после вступления в силу нового ограничений по выпискам?
- На сегодняшний день нотариусы Российской Федерации взаимодействуют с Росреестром исключительно в электронном виде.
Нотариус самостоятельно получает необходимые сведения из ЕГРН и направляет документы на регистрацию прав собственности, тем самым предоставляя участникам сделки не только гарантии защиты их прав, но и удобный сервис в режиме «одного окна».
И если общий срок, установленный Законом N 218-ФЗ для предоставления сведений ЕГРН, составляет не более трех рабочих дней, то в отношении запросов нотариуса, направленных в электронной форме в автоматизированном режиме, установлен незамедлительный срок.
Эффективное взаимодействие с Федеральной нотариальной палатой является для Росреестра приоритетным направлением, в целях соблюдения интересов заявителей. Сокращенные сроки обработки обращений нотариусов способствует ускорению гражданского оборота в сфере недвижимости, при этом сохраняя безопасность.
- Справятся ли нотариусы с дополнительной нагрузкой, ведь количество запросов возрастет?
- Законопроект о запрете предоставления персональных данных физических лиц проходил обсуждение в широком кругу профессионального сообщества, в том числе с нотариатом.
Безусловно, с расширением перечня нотариальных действий увеличится и нагрузка на нотариусов. Но не стоит забывать, что Росреестр и ФНП постоянно развивают цифровое взаимодействие, совершенствуют электронный документооборот используя Единую систему нотариата и сервисы Росреестра. Это способствует более оперативному отправлению и получению информации.
- Общественная организация «Опора России» направляла в Росреестр обращение, в котором указывает, что в сфере недвижимости работают около 500 тысяч малых предприятий и ИП, а также 120 тысяч самозанятых.
После 1 марта эти предприятия и граждане будут лишены возможности оказывать качественные услуги (проверять чистоту сделки, предысторию объекта). Насколько серьезными могут быть затруднения для бизнеса?
- Законодательные изменения направлены на дополнительную защиту персональных данных граждан. В принятом законе предусмотрены все необходимые механизмы для обеспечения гражданского оборота рынка недвижимости.
Запрет на передачу персональных данных из ЕГРН без согласия правообладателя повысит взаимную ответственность при проведении сделок на рынке недвижимости и поможет исключить случаи мошенничества.
Кроме того, такая мера лишит недобросовестных участников рынка возможности перепродавать сведения из ЕГРН и создавать сайты-двойники.
Кроме этого предполагается, что, приняв решение о заключении сделки с недвижимостью, заинтересованный правообладатель будет раскрывать свои данные для обеспечения прозрачности проведения сделки, а для совершения нотариального действия со стороны приобретателя будет необходим «законный» интерес, что предполагает полную ответственность как самого приобретателя, так и нотариуса. Это обеспечит баланс публичных интересов и сохранности персональных данных людей.
Кроме того, правообладатель может самостоятельно запросить сведения и передать выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности, любому заинтересованному лицу, который сможет проверить ее действительность с помощью сервиса на сайте Росреестра.
Для целей сохранения возможности проверки «истории квартиры» закон предусматривает открытие сведений о предыдущих собственниках объекта при открытии сведений о действующем.
Для защиты прав заявителей проверить достоверность выписки из ЕГРН можно будет с помощью специального QR-кода. Росреестром разработан цифровой инструмент, который станет доступен на официальном сайте ведомства (rosreestr.gov.ru) после вступления Закона 266-ФЗ в силу.
В настоящий момент сервис проходит тестирование. Заинтересованное лицо, которому будет передан документ, отсканировав QR-код, получит подтверждение представленных сведений либо их опровержение. Это исключит потенциальные риски при проведении сделки и гарантирует ее юридическую чистоту.
Безусловно, бизнесу придется несколько перестроить свою работу с 1 марта 2023 года, но изменения законодательства в целом не должны сказаться на оборот рынка недвижимости.
- Обязательно ли перед сделкой проводить межевание земельного участка, если его границы не определены?
- В настоящее время проводить межевание земельного участка перед сделкой не обязательно, если речь не идет об образовании нового участка. Прямого законодательного запрета на такие сделки нет.
Однако, если приобрести участок без установленных границ, то в будущем можно столкнуться с претензиями соседей о местоположении границ. Думаю, мало кто согласится приобрести участок с возможным риском последующих судебных разбирательств.
Границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяются кадастровыми инженерами при выполнении кадастровых работ.
Поэтому, несмотря на отсутствие законодательной нормы, обязывающей правообладателей определять границы, поставленных на кадастровый учет земельных участков, рекомендуем не затягивать с проведением межевания.
Более того, законодатели планируют ограничить действия граждан и юридических лиц по распоряжению неразмежеванной землей. Изменения в законодательство могут вступить в силу уже с 2024 года. Уже разработан законопроект о внесении соответствующих изменений в отдельные законодательные акты (ID проекта 02/04/10-22/00131987).
- Много ли участков в Ленобласти сейчас не имеют законным образом установленных границ?
- На начало 2023 года 22% земельных участков в Ленинградской области не имеют установленных границ, что составляет чуть более 300 000 участков. За 2022 год удалось сократить данный показатель с 30% за счет проведения комплексных кадастровых работ в отношении 1220 земельных участков, популяризации услуг Росреестра в средствах массовой информации, разъяснительной работы среди населения.
- Как сейчас реализуется закон о гаражной амнистии на территории Ленинградской области?
- Закон о «гаражной амнистии» (№ 79-ФЗ от 05.04.2021), вступил в силу с 1 сентября 2021 года и до 1 сентября 2026 года граждане вправе оформить гаражи и бесплатно получить в собственность государственные и муниципальные земельные участки, на которых находятся их гаражи.
На сегодняшний день можно с уверенностью сказать, что Гаражная амнистия в Ленинградской области набирает обороты, поскольку с каждым днем всё больше людей обращаются в Росреестр за регистрацией своих прав на гаражи и земельные участки под ними.
Под действие гаражной амнистии попадают отдельно стоящие гаражи и гаражи-боксы в составе ГСК, построенные до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, то есть до 30 декабря 2004 года, и расположенные на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.
Строение должно быть капитальным. Для оформления прав на гараж и земельный участок под ним граждане обращаются в органы местного самоуправления, и подают заявление о предоставлении участка под существующим гаражом с приложением любого документа, который подтверждает факт владения гаражом. Например:
- любое решение органа власти (в том числе советского периода), подтверждающее, что гражданину ранее был предоставлен земельный участок под гаражом;
- любое решение завода, фабрики, совхоза, колхоза или иного предприятия, при котором был построен гараж;
- решение общего собрания гаражного кооператива, подтверждающее распределение гаража гражданину;
- подготовленный до 1 января 2023 года технический паспорт на гараж, который гражданин заказывал для технической инвентаризации гаража;
- документы о подключении гаража к электрическим сетям или иным сетям инженерного обеспечения;
- документы о наследстве, если гараж принадлежал родственнику (отцу, матери, дедушке, бабушке, иным родственникам);
- документы, подтверждающие приобретение гаража у другого лица.
Региональные органы власти наделены полномочиями по определению дополнительного перечня документов, на основании которых человек может зарегистрировать гараж по «гаражной амнистии», но на территории Ленинградской области такой документ не издан.
Решение о бесплатном предоставлении земельного участка под гаражом принимается муниципалитетом после того, как участок будет образован и поставлен на кадастровый учет.
Довольно просто и доступно процедура оформления прав на объекты в рамках Гаражной амнистии описана в методическом пособии, с которым можно ознакомиться на официальном сайте Росреестра: https://rosreestr.gov.ru/upload/Doc/press/Гаражная_амнистия_методичка.pdf
- Сколько граждан оформили права на гаражи и участки, велика ли доля отказов, по каким причинам?
- По нашим данным с момента введения закона о Гаражной амнистии в Ленинградской области уже зарегистрировано порядка 1300 гаражей и 2,5 тысяч земельных участков под ними.
Поскольку документы для государственной регистрации прав на гаражи и земельные участки под ними по закону о Гаражной амнистии представляются в Росреестр уже после того, как уполномоченный орган исследовал имеющиеся у граждан документы и принял решение о предоставлении объектов в собственность, случаи отказов во внесении в ЕГРН записей о правах отсутствуют.
- Станет ли обязательной госрегистрация прав на объекты недвижимости?
- Если говорить о ранее возникших правах, то есть о правах которые возникли до 31 января 1998г (до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ), то такие права считаются юридически действительными и при отсутствии их госрегистрации в ЕГРН. В обязательном порядке регистрировать их не нужно, если правообладатель не собирается распоряжаться объектом.
Однако мы рекомендуем это сделать. Главным образом – для защиты своих прав и имущественных интересов, поскольку государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Внесение соответствующих сведений в ЕГРН (включая актуальные контактные данные правообладателя) убережет от мошеннических действий с имуществом.
Более того, с 29 декабря 2020 года законодатель освободил правообладателей от уплаты государственной пошлины за регистрацию ранее возникших прав на объекты недвижимости.
Если говорить о правах, которые возникли позднее 31 января 1998г, то государственная регистрация является обязательной, поскольку возникновение, изменение, прекращение прав на объекты недвижимости происходит лишь с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН.
Регистрация прав на недвижимость необходима для того, чтобы стать полноценным правообладателем недвижимости, в том числе, беспрепятственно совершать любые сделки (продавать, дарить, обменивать, передавать в аренду, в залог и т.д.)
Конечно, действующее законодательство допускает возникновение прав на объекты недвижимости в силу закона, то есть не со дня государственной регистрации. Это может быть, например, вступление в наследство, уплата полностью паевого взноса членом ЖСК или иного потребительского кооператива и др.
Вместе с тем, для распоряжения такими объектами недвижимости, государственная регистрация прав в ЕГРН является обязательной.
- Для чего органы местного самоуправления проводят работы по выявлению правообладателей?
- 29 июня 2021 года вступил в силу Федеральный закон N 518-ФЗ, который установил порядок выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости.
Действительно, реализацией данного закона занимаются органы государственной власти и органы местного самоуправления. Никаких действий со стороны правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости не требуется.
Мероприятия по внесению в ЕГРН сведений о правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости проводятся в случае, если правоустанавливающие документы на ранее учтенные объекты были оформлены до 31 января 1998 года и права на такие объекты не зарегистрированы в ЕГРН.
Муниципалитеты самостоятельно анализируют сведения в своих архивах, запрашивают информацию в налоговых органах, ПФР России, органах внутренних дел, органах ЗАГС, у нотариусов и т.д. В случае выявления собственников ранее учтенных объектов муниципалитеты информируют их об этом и самостоятельно направляют в Росреестр заявления о внесении в ЕГРН соответствующих сведений.
Правообладателям ранее учтенных объектов необходимо понимать, что реализация закона не повлечет за собой санкций (штрафов) в их отношении, поскольку государственная регистрация ранее возникших прав не является обязательной и осуществляется по желанию их обладателей.
Работа, проводимая органами местного самоуправления направлена на наполнение ЕГРН актуальными сведениями о правообладателях исключительно для обеспечения защиту прав граждан и исключения мошеннических действий с имуществом.
Сведения о контактных данных правообладателей, вносимые в ЕГРН позволят Росреестру оперативно направить в адрес собственника различные уведомления, а также обеспечит согласование с правообладателями земельных участков местоположения границ смежных земельных участков, что поможет избежать возникновения земельных споров.
Выявление правообладателей ранее учтенных объектов важно, как для государства, поскольку позволит расширить круг налогоплательщиков, так и для граждан и других участников гражданского оборота, поскольку поможет, например, упростить оформление наследства в отношении ранее учтенных объектов, разыскать имущество должника и т.д.
- Много ли в муниципалитетах выявлено бесхозных объектов?
- На сегодняшний день в ЕГРН отсутствуют зарегистрированные права в отношении 400 000 объектов недвижимости, расположенных в Ленинградской области, включая земельные участки.
За время применения закона № 518-ФЗ муниципалитетами Ленинградской области выявлено 898 правообладателей, а в отношении более чем 16 000 объектов недвижимости были зарегистрированы ранее возникшие права.
- Что препятствует государственной регистрации прав? Как об этих препятствиях можно узнать заранее?
Полный перечень случаев, по которым государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором, имеется в ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Причин, по которым регистрация может быть приостановлена, достаточно много. Могу сказать, что самой распространенной из них является наличие актуальных обременений в отношении прав на объекты недвижимости, таких как арест, ипотека.
При наличии ареста или запрета, который вносится в ЕГРН при поступлении информации от соответствующих органов, государственная регистрация прав приостанавливается до поступления документов о снятии ареста.
Если в ЕГРН зарегистрирована ипотека, то распорядиться объектом возможно только при наличии согласия залогодержателя.
Разумеется, о наличии данных препятствий для осуществления государственной регистрации прав любое заинтересованное лицо может узнать из выписки из ЕГРН, которую можно запросить как на бумажном носителе, обратившись в ППК "Роскадастр" или МФЦ, так и в электронном виде через сайт Росреестра или ЕПГУ.
Также одной из частных причин приостановления регистрации прав является несоблюдение требований к нотариальной форме договора.
В обязательном порядке рад договоров подлежат нотариальному удостоверению. В связи с чем, представление договора, составленного в простой письменной форме, влечет за собой принятие органом регистрации решения о приостановлении.
К сделкам, которые подлежат нотариальному удостоверению относятся:
- сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению за рядом нескольких исключений;
- договоры ренты;
- сделки, связанные с распоряжением недвижимостью на условиях опеки, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;
- брачные договоры, соглашения о разделе имущества между супругами.
Понимаю, что рядовому гражданину достаточно трудно определить, какой комплект документов необходимо представить в Росреестр для государственной регистрации прав. Поэтому можно обратиться за консультацией в Единую справочную службу Росреестра – ведомственный центр телефонного обслуживания (ВЦТО) – 8-800-100-34-34. Либо получить консультацию в Многофункциональных центрах Ленинградской области, в том числе с участием специалистов Росреестра.
- В России органы местного самоуправления и органы госвласти обязаны предоставлять документы в Росреестр в электронном виде. Планируется ли распространить такой порядок на юридические и физические лица?
- Действительно, на законодательном уровне предусмотрено, что с 2023 года для органов местного самоуправления и органов государственной власти исключили возможность представлять документы в Росреестр на бумажном носителе.
Целью данного решения является необходимость повышения качества оказания услуг и сокращения сроков осуществления учетно-регистрационных действий.
Сервисы Росреестра динамично развиваются и все заявители, независимо от их правового статуса, имеют возможность представить документы в Росреестр в электронном виде. Государственная услуга электронной регистрации прав на недвижимость имеет ряд несомненных преимуществ:
- сокращение сроков проведения государственной регистрации прав;
- самостоятельное планирование обращения за государственной услугой, что экономит свое время. Подать документы можно с любого рабочего места с возможностью выхода в Интернет.
Распространить запрет на представление бумажных документов на граждан не планируется.
Но уже сейчас рассматривается законопроект, которым будет предусмотрена обязанность всех юридических лиц с 2024 года представлять заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к ним документы исключительно в электронном виде.
Также исключительно в электронном виде предлагается осуществлять направление заявлений о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прилагаемых к ним документов.
- Представители органов местного самоуправления, и обычные граждане часто спрашивают, почему в выписках из ЕГРН отсутствуют сведения о кадастровой стоимости объекта?
- С 1 января 2023 года расчет кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости в Ленинградской области осуществляется ГБУ «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»).
Ранее данными полномочиями обладал Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области, в связи с чем при постановке на кадастровый учет новых объектов (объекты капитального строительства, земельные участки) в выписке из ЕГРН, подтверждающей учетно-регистрационные действия, кадастровая стоимость объекта была указана сразу.
На сегодняшний день полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных и измененных объектов недвижимости переданы ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», поэтому изменился порядок и увеличились сроки определения кадастровой стоимости таких объектов недвижимости. Заявители получают выписки из ЕГРН без информации о кадастровой стоимости для вновь образованных земельных участков/ОКС или с неактуализированной кадастровой стоимостью в отношении объектов, по которым изменились характеристики (площадь, категория земель, вид разрешенного использования и др.).
Порядок определения кадастровой стоимости установлен Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и на всю процедуру отводится 21 рабочий день. После этого заинтересованные лица вправе без уплаты какой-либо государственной пошлины запросить сведения из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта или узнать ее на официальном сайте Росреестра.
- Какие изменения в законодательстве о регистрации планируются в ближайшие месяцы, к чему готовиться гражданам и предпринимателям?
- О некоторых изменениях уже было сказано. Это запрет на предоставление персональных данных физических лиц в выписках из ЕГРН; законопроект об обязательном с 2024 года межевании ранее учтенных земельных участков перед совершением с ними сделки; планы законодателя с 2024 года распространить обязанность электронной подачи документов на всех юридических лиц.
С 31 марта 2023 года вступит в силу Приказ Росреестра согласно которому выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, запрашиваемая на едином портале в форме электронного документа, может не включать в себя графическую часть (план, чертеж, схему) по желанию заявителя. Это будет возможно сделать путем проставления соответствующей отметки в запросе о предоставлении сведений.
Кроме того, есть еще нововведения, которые вступили в силу с января этого года:
- сократился размер пошлины за регистрацию соглашений об изменении или о расторжении договора аренды. За регистрацию физическим лицам нужно будет заплатить 350 руб., а юридическим — 1 тыс. руб. Раньше размер пошлины была значительно выше: 2 тыс. руб. для граждан и 22 тыс. руб. для организаций;
- также вступил в силу закон, благодаря которому граждане или крестьянские (фермерские) хозяйства могут без торгов получить в аренду на срок до пяти лет земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной или муниципальной собственности для ведения своей деятельности;
- без усиленной квалифицированной электронной подписи с 1 января 2023 года можно подать в Росреестр некоторые виды заявлений, например, о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости; о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на созданный или реконструированный объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом; о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или об исправлении технической ошибки; о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя (его законного представителя).