Рынок ипотеки в России становится все менее прозрачным, ухудшаются не только стандарты кредитования, но и пропадает понимание, какова реальная рыночная цена жилья, заявила директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова в интервью Национальному банковскому журналу. К самым рисковым практикам регулятор, по ее словам, относит «льготную ипотеку от застройщика», ипотеку без первоначального взноса и «ипотеку с кэшбэком».
«В последний год в арсенале банков и застройщиков появилось много совместных программ: это и "льготная ипотека от застройщика", и "траншевая ипотека", и ипотека без первоначального взноса, и "ипотека с кэшбэком", и "аккредитивная схема". На наш взгляд, к наиболее рискованным относятся практики, в которых происходит завышение стоимости жилья или отсутствует первоначальный взнос. Это "льготная ипотека от застройщика", ипотека без первоначального взноса, "ипотека с кэшбэком"», — сообщила Данилова.
Она пояснила, что, если заемщик с такой ипотекой захочет продать квартиру, он может столкнуться с большими потерями, так как изначально стоимость жилья была завышена. Такие же риски грозят и банку-залогодержателю в случае дефолта по ипотечному кредиту.
Специалист ЦБ отметила, что размер первоначального взноса – важнейший фактор в ипотеке, который хорошо характеризует возможность заемщика накапливать средства и обслуживать кредит в будущем. Данилова напомнила, что с 1 декабря 2022 года ЦБ установил запретительные макропруденциальные требования к капиталу по ипотеке с рассрочкой первоначального взноса и такие варианты застройщики перестали рекламировать. Потом появилась «ипотека с кэшбэком», которую также могут использовать заемщики, не имеющие на руках собственных средств для первоначального взноса – для этого им достаточно взять потребительский кредит и затем погасить его за счет кэшбэка. В ЦБ ожидают, что эта практика прекратит свое существование в ближайшее время, так как несет большие риски для банков, в первую очередь.
Данилова также рассказала, что по самой распространенной программе – льготной ипотеке от застройщика, отклонение ипотечной ставки от рыночного уровня немного сократилось. Средняя ставка увеличилась с 3,5% в декабре до 4,8% в январе, в основном, правда, за счет того, что ставка по государственной льготной ипотеке выросла с 7 до 8%. В ЦБ рассчитывают, что «ипотека от застройщика» станет гораздо менее распространенной после повышения резервов по кредитам, выданным по ставкам, значительно отличающимся от рыночных.
В последнее время появилась еще одна новая, так называемая аккредитивная схема, когда средства на счет эскроу поступают не в момент оформления ипотеки, а за день до сдачи дома в эксплуатацию. До этого момента средствами пользуется ипотечный банк, что дает ему возможность предоставить заемщику некоторую скидку. В этом случае риски несет банк, осуществляющий проектное финансирование, так как средства на аккредитиве не застрахованы, в отличие от эскроу, подчеркнула директор департамента финансовой стабильности ЦБ.
«Рынок жилья и ипотеки становится все менее прозрачным. Пропадает понимание, какова реальная рыночная цена жилья, ухудшаются стандарты кредитования. Мы уже приняли решение о повышении надбавок. В случае дальнейшего распространения схем будет проработан вариант законодательных изменений, которые исключат их использование», — отметила Данилова.